淺析合肥樓市供給側(cè)改革

胡禮聞

摘要：通過(guò)對(duì)合肥樓市十多年來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)的回顧，結(jié)合2017年合肥樓市行情的現(xiàn)狀分析，試圖以合肥樓市為模本對(duì)樓市供給側(cè)改革進(jìn)行探析。

Abstract： Through the review of the development trend of Hefei property market for more than ten years， combined with the analysis of the status quo of Hefei property market in 2017， this paper tries to analyze the supply side reform of Hefei property market.

關(guān)鍵詞：合肥；樓市；供給側(cè)改革；淺析

Key words： Hefei；property market；supply side reform；analysis

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）24-0078-03

0 引言

買(mǎi)房是中國(guó)老百姓心中的頭等大事，房?jī)r(jià)更是大家關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題。經(jīng)歷了2016年一、二線(xiàn)城市樓市瘋狂之后，有些購(gòu)房者心生疑惑，2017年合肥房地產(chǎn)走勢(shì)如何？會(huì)不會(huì)繼續(xù)調(diào)控？房?jī)r(jià)是漲還是跌？什么時(shí)間才是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)？

1 合肥樓市發(fā)展回顧

1998年，在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房，商品房從此正式成為產(chǎn)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入十多年的發(fā)展繁榮時(shí)期，但是2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)過(guò)熱的跡象，政府頻頻對(duì)樓市出手調(diào)控，使得樓市調(diào)控成為經(jīng)年社會(huì)熱點(diǎn)；而合肥也走過(guò)了十年的樓市調(diào)控歷程。

1.1 1998年-2005年房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

1998年住房改革制度在全國(guó)各地推廣，隨之投資房地產(chǎn)的熱潮在神州大地掀起一浪浪的高潮。當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成2118億元，在隨后的十年間，全國(guó)房地產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)近10倍。2003年國(guó)家首次將房地產(chǎn)行業(yè)確立為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)”之一，隨著房地產(chǎn)投資熱潮的到來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，此時(shí)正處于起步階段的合肥樓市的平均房?jī)r(jià)是2341元/m2。

1.2 2008年金融危機(jī)爆發(fā)，房?jī)r(jià)下跌

2008年金融危機(jī)爆發(fā)，并蔓延至全球各國(guó)，中國(guó)樓市呈現(xiàn)拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌。為穩(wěn)定樓市，鼓勵(lì)商品住房消費(fèi)，國(guó)務(wù)院辦公廳于12月21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的意見(jiàn)共13條，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“國(guó)13條”。中國(guó)政府于2008年11月推出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，初步匡算，實(shí)施這十大措施，到2010年底約需投資4萬(wàn)億元，加上地方政府配套工程投資總共將近有15萬(wàn)億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，并逐步創(chuàng)出新高。以合肥為例，2007年合肥市區(qū)平均房?jī)r(jià)是3344元/m2，全年商品房賣(mài)出7.5萬(wàn)套；2008年受益于“降息、利率7折和稅費(fèi)減免”的政策利好，合肥房?jī)r(jià)上漲13%，全年商品房成交6.7萬(wàn)套。在2008、2009兩年房貸政策持續(xù)寬松的利好刺激下，到2009年合肥商品房均價(jià)達(dá)到了4382元/m2，樓市庫(kù)存不斷下降，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲；2009年下半年，合肥樓市出現(xiàn)首輪暴漲。

1.3 2009年-2010年迎來(lái)首次限貸政策，房?jī)r(jià)下調(diào)

2010年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格管理二套房貸款。4月17日，新國(guó)十條出臺(tái)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。自此，各地限購(gòu)政策紛紛出臺(tái)以及上海和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。合肥在2010年收緊了房貸政策，但未執(zhí)行限購(gòu)。年初庫(kù)存持續(xù)下跌至階段性歷史最低點(diǎn)，房?jī)r(jià)在年中漲到階段性最高位，此后庫(kù)存上升，房?jī)r(jià)回調(diào)，止住了上漲勢(shì)頭。

1.4 2011年-2013年執(zhí)行限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定

2011年重啟限購(gòu)，一直到2013年嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)。2012年，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。2012年初在調(diào)控政策之下，合肥樓市成交一片低迷。2011年-2013年三年中合肥庫(kù)存居高不下，2011年開(kāi)始上升，在2012年達(dá)到歷史最頂峰，2013年下降。這3年中，合肥房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定水平。

1.5 2014-2016年政府救市、限購(gòu)取消，大力去庫(kù)存

2014年8月開(kāi)始，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2014年9月30日央行出臺(tái)房貸新政，商品住宅信貸政策的全面松綁，這有利于樓市刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出臺(tái)后，全國(guó)各地樓市迎來(lái)重大利好，商品房銷(xiāo)量持續(xù)走高。中央多次提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，提出“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”；2016年春節(jié)前，央行下調(diào)首套房首付比例，非限購(gòu)城市首套首付最低兩成，全國(guó)樓市進(jìn)入新一輪瘋漲。合肥2014年取消限購(gòu)，2015年-2016年6月樓市限購(gòu)限貸政策全面取消，房地產(chǎn)政策達(dá)到階段性最寬松，合肥各家樓盤(pán)在售價(jià)格一天一漲，更有甚者一小時(shí)一漲，一次又一次刷新漲價(jià)記錄，創(chuàng)造了史上最強(qiáng)漲價(jià)潮，不少樓盤(pán)一年時(shí)間漲幅超過(guò)100%。2016年合肥樓市量?jī)r(jià)齊升，庫(kù)存急劇降低，房?jī)r(jià)加速跳漲，銷(xiāo)量不斷創(chuàng)出新高，全年銷(xiāo)房14419套，其中合肥市市區(qū)共銷(xiāo)售住宅類(lèi)商品房76501套。

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縱觀(guān)合肥樓市十年來(lái)的樓市調(diào)控，不難發(fā)現(xiàn)樓市調(diào)控呈現(xiàn)出周期性的模式：房?jī)r(jià)暴漲——調(diào)控收緊——房?jī)r(jià)下跌——調(diào)控放開(kāi)——房?jī)r(jià)暴漲——調(diào)控收緊——房?jī)r(jià)下跌……，每一輪調(diào)控放開(kāi)之后，伴隨著迎來(lái)價(jià)格上漲。如今，2017年，調(diào)控收緊的周期又來(lái)了，這一年開(kāi)發(fā)商基本會(huì)橫盤(pán)，合肥樓市基本會(huì)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)。

2 2017年一季度合肥樓市調(diào)整中趨穩(wěn)

根據(jù)星空地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年開(kāi)年以來(lái)，在政府多重調(diào)控政策的影響下，合肥一季度住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)走低。限購(gòu)令提高了購(gòu)房的門(mén)檻，導(dǎo)致成交量的下滑，樓市降溫加重了市場(chǎng)觀(guān)望情緒。雖然成交量下跌，但合肥的房?jī)r(jià)卻一直穩(wěn)中有漲，也使得不少剛需和投資客將目光投向了三縣區(qū)域，三縣一季度商品住宅成交量均不同程度領(lǐng)先于合肥九區(qū)部分區(qū)域。

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一季度合肥九區(qū)之中有4個(gè)區(qū)域成交量超過(guò)400套，分別是新站、包河、瑤海、高新區(qū)，從具體成交區(qū)域來(lái)看，新站區(qū)以1380套奪得九區(qū)銷(xiāo)冠，占九區(qū)銷(xiāo)量的34.17%；瑤海區(qū)以498套的銷(xiāo)量位于第二；包河區(qū)以451套的銷(xiāo)量排名第三。縣域方面，三縣累計(jì)成交商品住宅3579套，肥西縣以成交1945套奪得第一名。

2017年的“金三銀四”成色不足，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。從2016年10月開(kāi)始的合肥樓市調(diào)控從限購(gòu)、備案價(jià)限價(jià)，到土地限價(jià)，都抑制房?jī)r(jià)的上漲。合肥房?jī)r(jià)從去年10月限購(gòu)以來(lái)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。

高漲一輪后，短期內(nèi)合肥房?jī)r(jià)基本到頂。樓市嚴(yán)格調(diào)控之下，一些短線(xiàn)炒房客可能會(huì)有追高風(fēng)險(xiǎn)。今年合肥樓市的方向是整個(gè)行業(yè)向自住需求之路的平穩(wěn)回歸。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，相對(duì)于去年，購(gòu)房者“發(fā)瘋”似的到處看房，一言不合就下定金，甚至連老破小都爆買(mǎi)一空的那波行情，目前合肥樓市交投平淡，市場(chǎng)低迷。

樓市新政調(diào)控之后，合肥市場(chǎng)成交及庫(kù)存回歸平穩(wěn)階段，甚至庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)2016年1月的數(shù)據(jù)。調(diào)控之下，2017年合肥樓市供需兩端在調(diào)整中逐漸趨穩(wěn)。

3 供給側(cè)改革助推合肥樓市前行

3.1 堅(jiān)持“供給、需求、過(guò)程”三端發(fā)力，從嚴(yán)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

李克強(qiáng)總理在2017年的《政府工作報(bào)告》提出，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。今年，合肥市房地產(chǎn)管理局將堅(jiān)決保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“供給、需求、過(guò)程”三端發(fā)力，從嚴(yán)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“十條新政”。同時(shí)，立足合肥實(shí)際和項(xiàng)目實(shí)際，引導(dǎo)非住宅商品房去庫(kù)存。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)政策研究會(huì)議制度和定期報(bào)告制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析研判，正確引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期。

在商品房市場(chǎng)監(jiān)管上，合肥市將實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程、實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)監(jiān)管，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)網(wǎng)上申報(bào)制度。在商品住房預(yù)售管理方面，合肥市將研究?jī)?yōu)化新建商品房預(yù)售條件，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。制定商品房預(yù)售許可審批操作規(guī)程，進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售行為。對(duì)中介行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)督，合肥市或全面落實(shí)國(guó)家、省、市有關(guān)政策措施，研究利用市場(chǎng)化方式激活商品房租賃市場(chǎng)。

3.2 保障房建設(shè)，公租房分配方式方法或有變

今年，合肥市將新增棚戶(hù)區(qū)改造安置住房26193套、基本建成9000套（棚戶(hù)區(qū)改造安置房5000套、公租房4000套），確保9月底前完成棚改新開(kāi)工任務(wù)，10月底前完成各類(lèi)保障房基本建成任務(wù)。公租房建設(shè)方面，將對(duì)2008年以來(lái)開(kāi)工建設(shè)的公租房源實(shí)行“臺(tái)賬式銷(xiāo)號(hào)”管理。深入排查2013-2014年開(kāi)工建設(shè)的公租房項(xiàng)目竣工、交付和使用，2014年前開(kāi)工公租房項(xiàng)目分配率達(dá)到80%以上。值得注意的是，合肥市公租房分配方式方法或存在變化，越來(lái)越多的人將符合申請(qǐng)公租房的條件，努力提高分配入住率。同時(shí)，已分配入住保障房的后期管理也會(huì)全面加強(qiáng)。今年，合肥市新開(kāi)工產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目將達(dá)到150萬(wàn)平方米以上。鼓勵(lì)傳統(tǒng)施工裝配企業(yè)兼并、重組、合作，加快形成建筑產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，確保裝配式商品住房試點(diǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施。

3.3 房屋交易管理，建立個(gè)人網(wǎng)簽服務(wù)快速通道

房屋交易管理方面，合肥市將全面實(shí)施存量房交易合同網(wǎng)簽備案管理，建立個(gè)人網(wǎng)簽服務(wù)快速通道，保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。加強(qiáng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案管理，嚴(yán)防違法違規(guī)投機(jī)行為。加強(qiáng)與公安、稅務(wù)、人社、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)協(xié)調(diào)溝通，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。樓盤(pán)表管理系統(tǒng)方面，研究存量房樓盤(pán)表整理工作，逐步建立專(zhuān)業(yè)維護(hù)和管理隊(duì)伍。加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪成果的備案管理，完善房產(chǎn)測(cè)繪成果共享平臺(tái)。今年，合肥還會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)位（庫(kù)）銷(xiāo)售管理規(guī)定，盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)，保護(hù)業(yè)主權(quán)益。

4 結(jié)束語(yǔ)

簡(jiǎn)而言之，合肥將堅(jiān)持以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住房為主，構(gòu)建更加完善的住房市場(chǎng)體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，健全房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善購(gòu)租并舉的住房制度，優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障房、征收安置房的住房保障體系；推進(jìn)貨幣化動(dòng)遷安置等。全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控"十條新政"，合理增加居住用地和住房供應(yīng)，加快人才公寓建設(shè)，加強(qiáng)公租房分配和入住管理，強(qiáng)化市場(chǎng)聯(lián)合監(jiān)管和輿論引導(dǎo)，真正讓“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。精準(zhǔn)調(diào)整土地利用總體規(guī)劃，合理布局項(xiàng)目新增建設(shè)用地。引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。理順土地政策、財(cái)稅政策和人口政策，正本清源，加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

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