淺析房地產開發工程項目設計管理

劉漢軍

摘 要：房地產項目建設過程中的設計管理工作是房地產開發的一個重要環節。面對日新月異紛繁復雜的國內外市場環境，房地產企業要想在市場競爭中站穩腳跟，立于不敗之地，獲取最大利潤，提高企業的工程設計管理水平和設計質量，確保經濟投資效益，執行公司的設計理念，逐步形成特有的建筑風格，滿足市場和顧客需求成為企業發展的關鍵因素。

關鍵詞：房地產開發 工程項目 設計管理

1、前言

目前，隨著我國房地產市場競爭的日漸激烈，其市場制度和運行都逐漸的走向完善和成熟，人們的購房觀念和行為也日益趨向于理性。在這種房市背景下，要求房地產開發企業必須提高開發項目的科學性和合理性，強化工程項目開發的設計和策劃水平，從而更好的促進房產項目的宣傳和營銷。設計管理工作貫穿于房地產項目開發的各個階段，從項目的前期定位到最后移交到物業公司管理，其間設計管理工作都是至關重要的，是項目成功與否的關鍵因素。

2、房產項目設計管理的指導意義與現狀普遍存在的問題

房地產企業的設計管理要求代表房地產企業對與設計相關的活動，如市場調查、土地購買、設計咨詢和招標、規劃設計、報批和設計變更等進行統一管理和協調。設計管理既要解決設計方面技術問題，又要把規劃、建筑、室內、景觀等設計單位整合起來，協調統一。而且設計管理工作的對象不僅有很多乙方，也有很多審批主管部門，所以不但要對合同方協調管理，也需上下協調。因此房地產企業設計管理工作既是技術工作也是管理工作。

房產企業的項目管理人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等發揮著十分重要的作用，與項目定位、以及后來的規范施工等階段密切相連。在項目設計階段中，在房產開發企業管理人員的介入下，能夠使項目設計得到更好的指導性建議，保證項目投資目標、成本及進度得到有效控制，從而更加利于項目開發走向成功。

在過往開發項目的設計管理經驗中，也發現存在不少問題。一方面，目前市場上的設計單位水平良莠不齊，設計人員經驗水平不足，并同時跟進多個項目投入力度不夠，人員流動性大，難以完整跟進整個項目的所有設計階段。另一方面，甲方項目前期定位不明確、決策搖擺不定，甲方內部意見不統一，或設計任務書要求不全，不夠詳細，容易導致設計反復修改，增加了工程成本延誤工期，都是現時設計管理中普遍存在的現狀。

3、加強房地產開發項目設計管理的幾點措施

（1）管理者明確設計要求。設計任務書編制是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入是起點。方案設計階段，設計任務書主要應包括企業最高領導層的規劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業公司提供的客戶建議、開發部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議等；初步設計和施工圖設計階段，設計任務書主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求以及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求等。

在方案階段，作為設計管理決策者要明確項目定位方向，作為指導整個項目開發的目標。在項目前期先明確好投資成本、建筑風格意向、開發周期等關鍵性因素，把握好大方向，避免在設計過程中反復調整而造成的工期及成本增加。以本人參建的東方新天地商業項目為例，項目位于佛山城區核心的蓮升片區，是廣府文化發源地、興盛地，作為一個位于歷史文化體驗區中的商業綜合體，該項目在開發前期就十分明確地定位為具有嶺南特色的明末清初風格建筑。在這個指導思想下，每個階段的工作都圍繞這個主題進行深化、細化。作為工程管理者，在開發前期明確好設計要點要求，與設計單位共同探討設計方案，在綜合意見上決策精準果斷，在細節處理上謹慎推敲，避免了方案的反復調整，有效地縮短了開發周期，各方面達到了理想的預期效果。

（2）做好協調管理工作。一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等方面做出重要鋪墊。因此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。

首先，當項目擬定好設計單位后，首要工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計單位對項目的具體進度安排進行有效評估，避免因圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。例如要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得到有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審查，如果核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。

（3）重視審批過程中的溝通管理。設計報批不僅是批準的問題，還是時間上、經濟上的問題，更要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。設計管理人員要學會與規劃、消防、人防等政府各個主管部門的溝通和協調。

關乎設計的報批事項，要做到在設計過程中就保持與政府主管部門的溝通，設計管理人員要及時跟蹤和協調，如果在一個范圍允許選擇或主管部門有商量的余地，我們可以通過合法的正當途徑將企業的發展目標和設計意圖準確的反映給他們，去積極協商和溝通。比如關于小區入口位置、與市政管網接口位置、建筑外立面效果等均可以根據企業對項目的要求結合造價因素爭取有利的審批結果。包括也可以根據市場、相關政策、項目具體實際對于規劃技術指標申請調整。

（4）加強設計的整合管理。建筑設計單位缺乏專項設計的能力，幕墻、景觀、智能化、精裝修等都需要二次設計。人防、供電、供水、環保等處于半市場化狀態，這些專業在建設流程上一般都滯后于施工圖設計。對于一個項目而言，需要補充完善的設計內容還有很多。對于設計管理人員來說，多線的并行操作和資源整合力就是設計管理好壞的重要素質。這需要設計管理人員內部和外部的資源進行有效的整合，每個分項做到不矛盾不沖突，協調統一。例如，在方案到施工階段，讓景觀、智能化、精裝修等專業設計施工單位就參與其中，避免后期的修改調整，電梯、空調等設備專業提前采購招標，在施工圖設計前確定技術參數，做好不同工種不同專業的交叉銜接，從而提高管理質量，有效提升工作效率。

4、結語

設計工作在房地產項目開發過程中有著十分重要的意義和作用，項目設計的好，就能夠有效的降低房地產項目工程的造價，提高房地產項目工程建設的科學性、安全性和長效性，縮短投資回收速度和效率，從而更好的提高房地產企業的經濟效益和社會效益。因此，各房地產建設企業必須要加強對設計管理工作的關注和重視，加強對它在資金、人員、技術等方面的投入和支持，從而更好的完善房地產設計管理體系，進一步促進和推動我國房地產行業的高效、長久、健康發展。

參考文獻：

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