金融機構信貸規模對房價影響研究

韓愈雪

摘要：近幾年來。我國的房地產價格一直處于上升過程。房地產業是實體經濟的一部分。如今已發展成為我國經濟的重要支柱性產業。研究房地產價格波動對我國經濟具有重要意義。本文對銀行類金融機構貸款、股票指數、工業產值與房價波動之間的關系先進行了實證分析。

關鍵詞：金融機構 信貸規模 房地產

本文對銀行類金融機構貸款、股票指數、工業產值與房價波動之間的關系先進行了實證分析。

房地產價格是房產價格和地產價格的統一，是一種貨幣表現，在國民經濟體中處于先導性、基礎性、支柱產業的地位。由于其涉獵范圍廣，多數行業的發展均需要其支撐，所以影響房地產的因素也十分廣闊。因貨幣政策與房地產市場息息相關，政府通過對利率、土地價格、膨脹及銀行信貸等多方調節來空竹房地產市場。故本文將銀行信貸與股市價格波動挑選出來，討論這二者對房地產價格的影響。

一、理論分析

1.銀行信貸對房地產價格的影響。房地產業作為基礎性產業，具有顯著的投資品屬性，其供給和需求都很大程度上受信貸的制約，這主要是由于在房地產市場中，房地產企業貸款是房地產開發建設依賴的最主要資金來源。房地產的綜合開發，不僅可以提供大量稅金，直接增加財政收入，而且進一步帶動其他產業的發展，間接地創造稅收和利潤，房地產業上下游都無法脫離銀行信貸的存在。另一方面購房者利用按揭等方式利用銀行貸款進行購房，而相當大的開發資金也從銀行貸款解決。所以，在一個信貸資金放大的供給和需求的房地產市場中，信貸政策是影響房地產價格的最重要因素。

2.股票市場波動對房地產價格的影響。樓市和股市反映了總體經濟，股市被稱為宏觀經濟的晴雨表，而樓市則是社會總財富的反映。中國經濟的持續增長是過去十年股市、樓市增長的基礎。那么二者之間是否存在關系，存在怎樣的關系，值得我們深究。

房價指數和股指從歷史數據的對比中不難發現，在過去十年的多數時間段內，房價和股價是同步變化的，股價和房價的上漲下跌周期也是同期波動，當然也存在個別反例。之所以股市漲會帶動房價上漲，除宏觀因素外，財富效應是主要原因。股市大漲使得投資者資產增值，促進各類消費增長，增加房地產的需求，而房地產生產周期長，供應短期無法跟上。供不應求情況下房價自然隨之上升。

總的來看，我們可以從兩方面來探討影響房地產價格的因素：一方面，銀行發放信貸的政策會影響房地產需求，從而引起房地產價格的波動。另一方面，股市是宏觀經濟的先導指標，提前反映了經濟發展，從而影響著房地產價格的波動。

三、研究方法與數據來源

1.數據來源。以商品房銷售均價（單位：元，平方米）作為因變量，以金融機構的各項貸款余額（單位：億元）、工業增加值（單位：億元）和上證綜指（單位：點）作為自變量，建立四者之間的關系模型。其中RP代表商品房銷售均價、RL代表金融機構的各項貸款余額，IDV代表工業增加值，SCI代表上證綜指。各變量均經過必要的數據處理，其中由于工業增加值和商品房銷售均價缺少每年一月的數據，所以用每年的上一年十二月的數據代替當年一月的數值，以減少缺省值引起的誤差。

2.研究方法。為確保估計結果的有效性，須用穩定的時間序列來建立模型。對序列數據取對數，取對數的好處在于可將間距很大的數據轉換為間距較小的數據，減小誤差。處理之后分別用LNRP、LNRL、LNIDV、LNSCI表示。

通過回歸分析建立引入變量T后的關系模型。商品房銷售均價（RP單位：元，平方米）作為因變量，以金融機構的各項貸款余額（RL單位：億元）、工業增加值（1DV單位：億元）和上證綜指（SOI單位：點）作為自變量，建立線性關系模型：

LNRP=0.82345*LNRL+0.03966*LNIDV+0.0403*LNSCI-0.0048*T-2.39813770743

方程的參數表示彈性，反映變量間長期的穩定的平均速率關系。在其他變量不變的情況下，全國金融機構各項貸款余額增長1%，商品房銷售均價增長約82%；在其他變量不變時，工業增加值增長1%，商品房銷售均價增長約3.97%；在其他條件不變的情況下，上證綜指增長1%，商品房銷售均價增長約4%。

結果顯示，模型的擬合度很高。考察回歸模型的系數符號，商品房銷售均價和金融機構的各項貸款余額、工業增加值、上證綜指均呈現正相關的關系，我們可以初步認定：商品房銷售均價和全國金融機構信貸總量和、工業增加值、上證綜指之間存在一種長期穩定的關系，統計數據表明全國金融機構信貸總量和、工業增加值、上證綜指上升同時伴隨著商品房銷售均價的明顯增加。

四、結論

本文對金融機構的各項貸款、上證綜指、工業增加值對商品房銷售均價的影響先進行了實證分析。在此基礎上，根據05年1月到16年10月的相關數據，構建模型進行分析，得出了以下結論：

第一，從理論分析層面來看，我們得出兩個結論：（1）我們認為房地產業作為基礎性產業，具有顯著的投資品屬性，其供給和需求都很大程度上受信貸的制約。在一個信貸資金放大的供給和需求的房地產市場中，信貸政策是影響房地產價格的最重要因素。（2）在過去十年的多數時間段內，房價和股價是同步變化的，股市是宏觀經濟的先導指標，反映了經濟發展，從而影響著房地產價格的波動。

第二，從實證分析層面來看，本文通過對我國數據的檢驗，運用平穩性檢驗，OLS估計，VAR模型分析等方法，考察得到了金融機構的各項貸款、工業增加值和上證綜指對商品房銷售均價的影響。可以初步認定，在全國范圍內，信貸總量、工業增加值和上證綜指的上升會伴隨著商品房銷售均價的明顯增加。商品房的房價不僅受到自身前期價格的影響，而且收到前期金融信貸的影響，還受到工業增加值前期的影響。