長租公寓：存量時代的空間演繹

單素敏

銷售額排行榜上位居TOP30的房地產企業中，三分之一都已進軍長租領域

2017年7月，全國約有795萬高校畢業生走出校園。他們幾乎都要面對第一道“人生考題”：租房子。

這并非易事。

旺季的住宅租賃市場“僧多粥少”、一房難求，最大的挑戰還在于市場服務不規范——虛假房源、“黑中介”無處不在。

不少年輕人在大城市或多或少有過租房的“血淚史”。在他們看來，與合適的房子相比，自己更需要的是省心的服務。

長租公寓正是瞄準了這些“痛點”，其解決方案是——干凈整潔且統一的裝修，與互聯網、大數據技術深度嫁接，并提供標準化物業服務。

其賣點，就是“省心”。

長租公寓服務升級

相比于身邊正在奔波找房或者正在與“黑中介”斗智斗勇的同學、朋友，史成玉的租房經歷簡單得多。

“從在自如網看到這個房子到簽合同，只用了不到一天的時間。”史成玉告訴《瞭望東方周刊》。

自如友家是鏈家集團旗下自如網于2011年10月推出的長租公寓產品。

長租公寓的基本運營模式是，運營商從業主端承接房源進行裝修改造，配置統一的家具家電后對外出租，并為租戶提供標準化的保潔、維修等服務。

類似于自如友家這種房源來自于個人業主、按間出租的長租公寓產品，行業內稱之為分散式公寓。偉業我愛我家集團旗下的專業房屋資產管理品牌相寓、2012年成立于上海的青客公寓、成都的優客逸家等也同屬此類。

另一種集中式的長租公寓，房屋主要來自于整棟物業，比如改造后的酒店、老舊廠房、開發商自持住宅樓等，這種產品多為整租，也被稱為“白領公寓”或“單身公寓”。典型代表包括自如的獨棟青年社區公寓自如寓、相寓PARK、魔方公寓以及曾因獲小米公司1億元投資而迅速走紅的YOU+國際青年公寓，等等。

無論是主打分散式還是集中式，伴隨著市場需求的擴大和延伸，不同的長租公寓運營商提供的產品和服務也在不斷升級。

“目前除了自如友家、自如寓，我們還有自如整租、面向旅居人群的自如驛以及短租產品自如民宿等，基本涵蓋了城市租房族的各種需求。”自如網CEO熊林告訴《瞭望東方周刊》。

在位于北京朝陽區左家莊靜安里45號的魔方公寓，本刊記者還看到，公共空間有臺球桌、會客區，還有健身房。

“24小時保安、房間煙感系統等全部參照酒店標準，我們還比酒店多了一道門禁系統。為滿足年輕人休閑、娛樂、社交的需求，健身房、電影放映室、酒吧等基本上也是公寓的標配。”魔方生活服務集團華北分公司副總經理鄧方告訴《瞭望東方周刊》。

存量房時代的布局

除了大型房屋中介、互聯網創業公司和一些連鎖酒店，如今越來越多的房地產開發商也開始加入長租公寓運營商的行列。

2017年6月13日，佳兆業集團正式宣布進軍長租公寓和聯合辦公領域。

佳兆業集團控股副總裁兼創享空間總裁黃國鈞告訴《瞭望東方周刊》，其推出的創享空間將實行并購與自建并舉的發展策略，布局全國所有一線及重點二線城市，計劃三年內打造長租公寓10萬間。

目前，萬科運營的長租公寓也已超過了5萬間，而這一數據在2017年還將翻倍，增加到10萬。

此外，選擇以自建團隊或與其他品牌合作的方式打造長租公寓的還有龍湖、復星、旭輝等一批開發商。

房地產咨詢機構克而瑞的統計數據顯示，截至目前，銷售額排行榜上位居TOP30的房地產企業中，三分之一都已進軍長租領域。

“一個重要的背景是，近幾年房地產市場發生了明顯的變化，特別是在一線城市，應該說存量房的時代已經來臨。”中國指數研究院指數研究中心總監白彥軍告訴《瞭望東方周刊》。

他提供的數據顯示，2017年1～5月，北上廣深四個城市的房地產交易量中，二手房的占比分別達到了83.8%、75%、57.1%和75%。

鏈家集團董事長左暉在最近的一次公開發言中也援引數據稱，2016年全年整體市場交易額（新房+二手房）超過了17萬億元，其中二手房交易第一次超過了6.5萬億元。

“如果只盯住一手房市場，萬科可能會失去很多機會。”2017年6月30日，新任萬科董事會主席郁亮指出，存量房市場在核心城市遠遠超過新房市場，企業必須在存量房的相關業務開發方面提前做好布局。

除此之外，在國家發展住房長效機制、提倡租售并舉的政策理念之下，北京、上海等城市規定開發商拿地需有一定比例自持，也被認為是房地產企業發展長租公寓的原因之一。

79%的消費者接受長租生活

在相寓品牌運營方北京愛家營企業管理有限公司總經理劉洋看來，最近幾年長租公寓備受市場歡迎的關鍵原因除了政策驅動外，更重要的是這種產品滿足了租房消費者的剛需。

“大城市房價較高再加上限購政策，使得年輕人的購房率大大降低，停留在租房市場的時間被拉長。這意味著租賃業正在迎來重大利好。而相比傳統的租房市場，長租公寓解決了一系列的消費痛點，更符合消費升級的趨勢。”劉洋對《瞭望東方周刊》分析。

這個判斷背后有數據支撐。

鏈家研究院發布的《2016居住生活報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2015年全國有接近1.6億的租房人口，未來3～5年將增長到約2億人；預計到2025年，長租市場的規模將從目前的1萬億元左右增長到3萬億元。

從《報告》的調查結果來看，接近三分之二的租客會將更多的精力和資源投入到租住領域；2013～2016年，北京、上海地區的首次購房年齡從30歲推遲到了34歲；79%的消費者，尤其是年輕租客表示，如果品質足夠好，租期足夠穩定，可以一直租房住。

“我們認為，未來一段時間租金還是會穩定增長。”左暉分析稱，過去十年，北京、上海的租金漲幅為130%，深圳、廣州分別漲了100%和60%，全國平均上漲水平為40%。

“房屋租金與售價并無直接關系，最相關的是人均可支配收入。長期來看，房租還是會比較穩定地增長。”左暉說。

從經營房屋到經營用戶

長租公寓堪稱房地產領域的新藍海，但問題也層出不窮。

“到目前為止，長租公寓并沒有明確的規范。也正是因為沒有行業標準，所以服務水平良莠不齊。比如有些所謂的長租公寓房屋裝修簡陋，甚至使用劣質家具導致甲醛超標，服務也跟不上。”劉洋告訴本刊記者。

實際上，由于前期投入高、資金回收慢、盈利周期長，重資產模式的長租公寓對品牌的挑戰是全方位的。

熊林認為，長租公寓能否盈利取決于運營商是否能解決三個層面的核心問題——能否提高效率，能否保證品質，新的模式能否真正有創新并帶來價值的增值。

他告訴本刊記者，傳統的個人對個人的租房模式，拉低了整個市場的效率。

“過去北京的三居室、四居室要平均35天才能租出去，我們拿過來，根據年輕消費者的需求進行改造、按間出租，這個周期就變成了20天。這種情況下，業主愿意讓渡一部分收入，這對我們來說就是利潤。”

如果說提高出租效率、穩定回報業主租金是獲取房源的基礎，那么房屋設施品質和居住體驗則是持續吸引租客的籌碼。

“雖然跟周邊同類型的普通租賃房屋相比，我們的價格會高出一些，但是按照同樣標準配齊家具家電設施，平攤到每月房租里面可能不相上下，更何況這里面還包含除水電外的寬帶費等費用，并且提供日常打掃等其他服務。”熊林說。

保證效率和品質的前提之下，一些機構已經將對房屋的運營升級到了對用戶的運營，通過為后者提供增值服務來增加盈利來源。

通過與互聯網金融平臺合作，相寓攜手螞蟻金服、房司令等企業，推出信用租房服務，租客可以根據芝麻信用評分獲取押金減免、月付房租、房租分期等優惠。

自如則推出了銷售家居用品的電商平臺自如優品，租客可以通過該平臺購買生活必需品。

“為業主提供更豐富的延伸服務，為租客提供高性價比的居住體驗，唯有如此，長租公寓品牌才能獲得持續發展。實現這樣的目標并不容易，這背后考驗的是資金、管理機制和系統的互聯網技術，三者缺一不可。”熊林說。