租賃業機構化運營，還有哪些坎

單素敏

長租公寓遇到的種種障礙，根源還在于“身份”認定不明確

2017年7月4日，上海市國土局官網發布的一則國有建設用地使用權掛牌出讓公告引起了行業熱議。

按照公告中的規劃指標要求，兩宗分別位于嘉定區和浦東新區的出讓地塊土地用途均為租賃住房，所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售，土地受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持續出租運營。

實際上，北京、杭州、南京、廣州、佛山等城市在此之前都已實行房企競拍自持住宅面積的土地出讓模式，但上海此次在出讓公告中直接明確“地塊須100%自持70年”，尚屬全國首例。

“上海的意圖很明確，就是通過這樣的方式增加租賃房源，引導企業積極參與租賃住房的運營，滿足老百姓的居住需求，而不是購買甚至投資的需求。”住建部原總經濟師、中國房地產業協會副會長兼秘書長馮俊告訴《瞭望東方周刊》。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉的解讀則是：中央鼓勵租售并舉的住房理念，正在各地得到積極響應，作為城市租房市場健康發展的重要標志，機構化運營模式之下的長租公寓將隨著各類企業主體的加入，逐步進入發展的快車道。

但他也對《瞭望東方周刊》指出，作為新生事物，目前國民經濟統計中并沒有“長租公寓”這個行業類別，這導致運營機構在盈利模式設計、納稅、繳費等各方面都存在諸多障礙。

走向機構化運營

2015年初，住建部發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，把推行租房新政確定為深化住房制度改革的重要內容；當年末的中央經濟工作會議又將其列為“化解房地產庫存的六大舉措”之一。

次年6月3日發布的《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱39號文）明確提出，“充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平”。

作為中國第一部明確規范住房租賃和銷售管理的行政管理法規，住建部2017年5月出臺的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》中也提到“支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業長期經營”。

“引導租賃業走向機構化運營，是因為這種方式效率最高。委托給機構首先比較省心，其次租金收益有保障。專業化的運營機構有一套系統的管理制度來盡量保證品質，并為用戶提供更多增值服務。”馮俊對本刊記者分析。

2017年5月26日，全國人大財經委副主任委員黃奇帆發表了名為《關于建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考》的演講，其中提到：“在美國和歐洲，所有的商業性房屋，50%左右銷售，50%租賃。而中國這十年開發的房屋每年有十幾億平方米，作為租用的不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個市場是畸形的。”

而從國際經驗來看，租房市場的供應主體從散戶轉向機構是未來趨勢。

鏈家集團董事長左暉的分析則是：今天中國的租賃房屋機構化供應占比不到5%，而在美國這一比例是30%，日本是80%。當然，機構和機構還不一樣，美國的30%機構運營的房屋中70%是開發企業的持有型物業，30%是委托代理，日本的80%里面的70%是代理物業。我們估計未來中國租賃市場的代理率也會超過60%，形成一個比較大的代理市場和較大的機構市場。

“身份”認定仍不明確

如今，“鼓勵新建租賃住房”“合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排”“允許改建房屋用于租賃”“發展住房租賃企業”等增加房源供給、培育市場供應主體的舉措，已被明確寫入39號文等中央文件當中。

但由于一些鼓勵政策尚缺乏具體的實施細則，長租公寓在經營方面面臨著很大的不確定性。

“文件精神在地方落實的時候，怎么執行、怎么認定，大家還是有一些困惑。比如39號文中提到，允許將商業用房改建為租賃住房，但很多地方都出臺了嚴禁商改住的政策。”胡景暉說。

在他看來，發展租賃住房，跟地方的財政收入沒有直接的正相關關系，難免有些地方積極性差一些，“甚至有些時候，跟地方商住房管理、流動人口規模控制等還存在矛盾，所以這件事需要從上到下來統一認識。”

自如網CEO熊林也對《瞭望東方周刊》舉例稱，“國務院發文要求改造為租賃住宅后的商業物業用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行，但實際上我們的集中式公寓有些還是按照商水、商電來交。另外，從個人業主手里拿房的時候，由于對方不能開具發票，很多運營商沒辦法進行增值稅的抵扣，稅的成本就很高。”

實際上，長租公寓遇到的種種障礙，根源還在于“身份”認定不明確。

“目前住建部對長租公寓的管理大部分是按照中介經紀行業來管，也就是說，運營商只能以收取服務費的形式營利，比如目前在北京，中介往往會收取一個月的房租為服務費。實際上經營企業在經營過程中，有大量前期投入，提供全程的基本服務和增值服務，還承擔經營風險，應該被允許像其他的經營行為一樣賺取合理的增值收益，否則盈利空間太小。”長租公寓品牌相寓運營方北京愛家營企業管理有限公司總經理劉洋告訴《瞭望東方周刊》。

政府給這個行業明確定位，是目前長租公寓運營商們共同的期待。

胡景暉向本刊記者透露，“住建部針對這個問題多次找我們作過溝通，這項工作已經在進展當中。因為涉及國家統計局、商務部、國稅總局等眾多部門，規劃、協調的過程會有些漫長。”

產業鏈仍不完善

在熊林看來，目前國家對租賃市場的鼓勵已有明確的文件及措施，對經營者而言，“等、靠、要”并不能帶來發展機會，更應考慮的還是練好內功，如何為消費者提供更符合其剛需的產品和服務。

實際上，在這個剛剛興起的市場中，一些長租公寓已有一些品牌面臨著經營困境，甚至有些已被淘汰出局。

昔日號稱深圳最大O2O青年公寓的color公寓，如今打開官網只剩下幾行“離別”“再相見”的告別語。

2017年6月5日，窩趣公寓第一大股東柏濤酒店管理（深圳）有限公司發布公告，以1200萬元價格轉讓窩趣16.4%的股權。這個成立了7年之久的長租公寓最近由于負債規模和凈利潤虧損擴大，正在積極尋求新的戰略投資者。

“長租公寓的運營是重資產模式，租金回報率還很低，大概只有3%，還不算稅務成本。企業如果沒有雄厚的資金實力和技術能力，很快就會被拖入泥潭。”馮俊說。

如何找到代價更低的資本用于維持生計和進一步開拓市場，是長租公寓運營商們努力的方向。然而，以長租公寓目前的盈利狀況，還不容易吸引創投資本，而債券、保險資金、房地產信托投資基金也很難參與進來。

不過，熊林認為，39號文中明確提出“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金試點”，意味著融資難、融資貴的問題在不遠的將來有望解決。

“能否在發展大勢中獲取相應的資源，關鍵還是看企業經營。如果不能練好內功，再好的政策也無濟于事。”胡景暉說。

實際上，發展至今，長租公寓領域從上游的房屋供應端，到提供金融、裝修、保潔等各類服務的合作方，已經初步形成了一條以運營機構為核心的產業鏈。但由于目前房屋租賃市場的機構化運營占比太低，這條產業鏈的發展還遠未達到理想狀態。在配套服務的各個環節，分工的專業化和系統化程度都還十分薄弱。

“當然，這也意味著長租公寓市場各個環節的參與方，都有機會。”熊林告訴本刊記者。