簡析我國不動產登記的性質和效力

張俊香

摘要：對于不動產登記的性質與效力來說，已經成為了不動產登記制度中的基本環節之一，同時也是我國在物權立法中需要進一步完善的問題之一。作為不動產物權的公示方法之一，登記有著極為重要的影響，借助登記可以實現對不動產物權的公開，從而幫助人們掌握好不動產的物權狀態。基于此本文針對我國不動產登記的性質以及效力進行了簡要闡述，并提出幾點個人看法，僅供參考。

關鍵詞：不動產登記；性質；效力

前言：《物權法》對我國民法領域以及行政法領域有著極為重要的意義。雖然作為至關重要的一項法律，但是卻涉及到了現行的許多政法條紋中，這樣也就充分證明了物權的設立以及變更等對行政法有著重要的影響。物權需要借助行政法的保護，因此，在實際中就要認識到其在行政法上的性質以及效力等。

一、不動產登記的性質

通過分析可以看出，不動產登記的性質在究竟是民事行為還是行政行為上依然存在著一定的爭議。從民法學的角度上來說，不動產登記行為并不是進行行政管理，而是物權公示中民事行為的一部分。但是也有人認為，這一登記行為屬于行政行為。

（一）行政行為：對于行政行為來說，也可以將其看作是行政法律行為。主要是指行政機關中形式一定的行政權利，并為了實現管理目標而采取的具有法律效率的行為。第一，主體要素。在行政行為中的主體就要求要具備一定的行政主體資格的機關以及組織等。第二，職能要素。行政主體行駛自身的職權，進行公共管理工作。行政機關中的法律行為主要被劃分了以下兩個方面：第一方面是民主主體所進行的行為。第二方面是行政主體所進行的行為。第三，法律要素。對于行政行為來說，有著一定的法律意義，同時也可以產生出具有法律效果的行為。首先，可以改變權利義務關系。其次，是具有一定的法律效力，并產生出相應的后果[1]。

1.其主體是法定的行政機關。按照職權法中所規定的要求，在我國需要行政機關來承擔起不動產的登記工作，如國有土地使用權的等級主體就是縣級以上的政府。所以也可以說，雖然不動產被規劃到了物權的范疇中，但是其主體依然是行政機關。就目前來說，其主體呈現出了多元化的特點。所以就要不斷完善好不動產的那估計政法等。對于這一內容來說，與其他國家之間存在著一定的不同，主要是因為在一些國家中主要是通過司法機關來進行登記的。

2.登記行為是申請下的行政行為。由于不動產的登記行為是在申請基礎上來進行的一種行政行為，所以也就具備了強制性的特點。借助行政主體可以做出有效的標準，同時也可以按照職權的劃分來申請行政行為。按照職權的行政行為來說，其主體是法律賦予的職權，直接對行政相對人的權利與義務等關系進行處置。按照申請的行為是主體必要進行的行政整形，所以申請也就成為了行政行為進行的基礎與必要環節之一。并不是從當事人的自愿委托上產生的，而是從我國強制的角度上出發去的，所以相關的當事人就要嚴格服從這一行為。

3.對財產關系進行等級的一種行為。從內容上來說，是對不動產物權狀態的一種確認，所以也就涉及到了權利與義務等方面的轉變，同時也產生出了相應的法律后果。行政機關中就要承擔起相關的等級，通過對身份情況等方面進行確認，從而對當事人的身份進行變更。在對財產關系進行等級的過程中主要是物權等級上來進行的，也就是說要對權利客體物的狀態進行記錄，從而明確好實際的狀態。目前，我國的許多動產法律中并沒有強制要求進行等級，但是對于不動產登記來說，卻剛好相反。在對不動產進行設定、變更以及消滅等情況時必須要做好等級工作，同時還要宣告好所有權以及使用權等方面的設定以及變更等。以此來保護好當事人的權利，明確應當要承擔起的義務。

4.羈束性的行政行為。對于行政行為來說，是受到了法律的約束的，并以此來作為標準的，因此，在實際中就可以將其劃分為羈束性行政行為與自由裁量行政行為兩種。羈束性行為就是在法律規范的范圍下來對條件以及標準等方面進行了詳細的劃分，從而按照法律等來實施職權。而對于自由裁量行為來說，在法律中只是單純對行為以及目的等方面進行了規定，并將具體的條件以及方式等留給主體進行自由選擇。不動產登記就是要對物權的權利進行確認與宣告，所以也就要在客觀事實與法律的基礎上來確定出具體的范圍。因此，也就可以將不動產登機作為一種羈束行政行為。

（二）確認行為：從上述可以看出，不動產登記屬于行政行為。所以在認定其屬于行政行為以后，還要對行政許可行為或是行政確認行為進行確定。對于確認來說，有著極為廣泛的適用范圍，所以特定的主體就要從特定的法律事實基礎上來進行分析。對確認進行劃分主要包含了官方與民間確認。在實踐中行政去人與行政許可之間很容易被混淆，所以就要明確不動產等級到底屬于哪一種范圍。因此，在實際中就要明確二者之間的區別，第一，在對象上存在一定的不同。第二，在法律效果上存在著一定的不同。

二、不動產等級的效力

（一）確定力：對于確定力來說，就是在不動產登記過后，確定好其權利歸屬。只有真正明確權利主體并受到法律的保護以后，才能更好的進行管理。第一，對于相關的機關來說，登記行為在生效以后，并不會受到原行政主體以及人員變動等方面的影響。第二，權利的申請人以及相關的主體沒有在法定范圍內提出救濟，一旦過期，就不可再行爭議。

（二）拘束力：對于拘束力來說，就是在生效后所產生出的約束與限制，并對各種行為進行約束的一種法律效率。第一，在生效后相關人員就要做好遵守與執行工作，履行規定的內容，如果出現違反等行為就要承擔起相應的法律責任。第二，不論是對于哪一個機關來說，都要受到等級行為拘束的影響。第三，組織以及個人等也要遵守其中的權利與義務關系，行為等方面上也要受到相應的拘束。

結語：綜上所述可以看出，不動產登記屬于行政行為，起具備的效力在一定程度上也可以保護好權利人的合法權益，從而保護好交易的秩序。尤其是在《物權法》的影響下，提高了行為的法律性。但是也可以發現，現階段的不動產登記中依然存在著一定的問題，所以就要做好完善與分析工作票，保護人們的合法權益。

參考文獻

[1]謝偉東. 試論我國不動產登記的性質和效力[J]. 社會科學論壇：學術研究卷， 2006（09）：76-80.