農民住房財產權抵押價值評估研究

許海龍

摘要：當前我國財產價值評估領域主要是城鎮不動產和機器設備等動產，基本沒有涉及農民住房財產權價值評估。本文從財產價值評估基本理論出發，運用對比、實證和規范分析的方法，結合當前國家制定的評估規范，對農民住房財產權的法律性質進行探討，進而闡釋評估農民住房財產權的基本方法、技術路線和評估報告應關注的重點，目的是促進農民住房財產權的資產化，為農民融資提供價值依據。

關鍵詞：農民住房財產權 價值評估 評估方法 評估報告

根據全國人大常委會授權，中國人民銀行等六部委聯合下發下《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》（以下簡稱“暫行辦法”），允許在試點地區試行農民住房財產權抵押貸款，該辦法第九條規定“借貸雙方可采取委托第三方房地產評估機構評估、貸款人自評估或者雙方協商等方式，公平、公正、客觀地確定房屋所有權及宅基地使用權價值?！币虼私鹑跈C構在辦理貸款中要對抵押的農民住房財產權價值進行評估。目前，我國房地產價值評估對象是國有土地使用權上的房產或其與相關資產的組合，未涉及農民住房財產權評估。辦法出臺后，如何科學地對農民住房財產權進行價值評估，是當前價值評估理論與實務界一大課題。

一、權利內容

根據暫行辦法規定，農民住房財產權包括農民住房所有權及所占宅基地使用權。農民對其擁有的住房享有的是所有權，是完全物權，即享有占有、使用、收益和分配四項權能，只要住房在物理屬性上能夠滿足居住要求，農民對其所有權就一直存在。宅基地使用權是用益物權，宅基地所有權歸農民集體所有，農民只享有占有、使用的權能，并且這兩項權能有嚴格的用途限制，即只能用于建造農民自住住房。土地管理法規定農民只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從法律規定看，宅基地使用權與建設用地使用權不同，建設用地使用權除劃撥外一般是有期限的、是有償使用的。宅基地使用權是無期限的、是無償使用的，是農民基于其是集體組織成員派生出來的，只要農民不脫離集體組織，農民作為集體組織成員的身份是長期存在，其宅基地使用權也就長期存在。宅基地使用權的長期性對于農民住房財產權利的價值評估影響巨大，一是影響技術路線選擇，即如采用報酬資本化法評估，是選用有限收益期還是無限收益期公式；二是住房是有物理壽命的，即因使用、維護和自然界的影響，其會逐漸破損，直至喪失使用功能不能再為人類使用，但因宅基地使用權是長期的，失去使用功能的住房可以拆除后再建。

二、價值評估可能性

從理論上看，資產價值評估的基本理論適用于一切資產的價值評估，但不同資產因其法律屬性、財產范圍和資產組合等方面的不同，其應用也千差萬別，呈現出紛繁復雜狀態。財產價值評估理論主要有兩大類，

類是勞動價值理論，二是供求理論。勞動價值理論認為價值是凝結在商品中的

般的無差別的人類勞動。農民住房是農民建造的，同樣凝結著一般的無差別人類勞動，其中凝結的無差別人類勞動的多少和價值就是其住房價值；宅基地也凝結著農民對土地的改造，使其適宜人類居住，因此凝結的一般的無差別人類勞動的多少和價值就是宅基地使用權的價值。供求理論認為價格體現價值，價格是供求兩種相反力量共同作用的結果。價格的形成是由有用性、稀缺性和有效需求決定的。農民住房及其宅基地能滿足人們居住需要，具有有用性；農民住房相對稀缺，特別是宅基地受土地管理法限制，即使是農民也只能取得一處，其更為稀缺；隨著我國經濟發展，目前農民的收入有了較大提高，部分富裕起來的農民完全有能力購買他人住房及其宅基地。但因我國現行法律和政策對購買農民住房財產權的范圍限定較嚴格，該市場是不充分競爭市場，農民住房財產權價值也受到較大影響。農民住房財產權不僅符合勞動價值理論也符合供求理論，因此農民住房財產價值具備價值評估基礎，是可以被價值評估者“發現”的。

三、價值評估必要性

在貸款抵押中，主要有三種情況涉及抵押物價值評估：一是初次抵押。即貸款人發放貸款前，了解抵押物價值，掌握貸款的風險敞口。二是抵押期間。即貸款發放后，貸款人根據市場變化，了解抵押物價值，判斷抵押物價值能否對全部貸款提供第二還款保障。三是抵押物處置。即借款人無力償還貸款、貸款人需從抵押物變現價值中優先受償時，對抵押物價值進行評估，從而確定拍賣保留價或以物抵債的抵償金額。初次抵押和抵押物處置價值評估，是鑒證性價值評估，而抵押期間價值評估是咨詢性價值評估。鑒證性價值評估要求客觀、中立和公正，咨詢性價值評估主要對決策起參考作用，對客觀、中立和公正的要求不高，成本也不宜過高。暫行辦法規定農民住房財產權價值評估有三種方式：第三方房地產評估機構評估、貸款人自評估和雙方協商。這三種方式各有優劣，第三方房地產評估機構評估具有中立性、客觀性、專業性和公信力等優點，但也存在有償服務成本高的缺點；貸款人自評估具有成本低的優點，但也存在評估不中立、專業性不強、缺乏公信力的缺點；雙方協商方式，會因雙方確定價值大小的意向相反，不易達成一致，容易轉變成交易強勢一方單方定價，從而缺少中立性和客觀性。初次抵押價值評估和抵押物處置價值評估作為鑒證性評估，一般需要評估出財產權的客觀、公正的價值，由獨立的第三方進行評估并由其承擔評估失實的法定責任更為公正，也易為各方接受。但若農民住房財產權的價值不大，第三方評估則成本過高，此時以貸款人自評估或雙方協商更為有利。

四、評估方法和技術路線選擇

財產價值評估的常用方法有：市場法、成本法、收益法、土地評估有基準地價法等。

（一）市場法技術路線選擇

市場法是選擇一定的且適當的成交實例，根據成交實例推測評估對象的價值。因我國對宅基地進行嚴格管制，目前農民住房財產權尚未流通，交易限定在特定范圍內，不屬于公開市場交易，因此限制了該方法的選用。在能夠搜集到適當數量交易實例的情況下，該方法是最宜選用的方法。該方法的技術路線是搜集適當數量的交易實例、建立比較基礎、統一計價單位，進行交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整，最后計算出評估價值。農民住房財產權中，房產的面積遠遠小于宅基地面積，這與城市房地產恰恰相反，同時不同宅基地面積相差較大，因此需要把住房與宅基地分開評估，然后加總確定評估價值。這是與城市房地產價值評估路線的最大區別。另外在確定適當的交易實例時，由于宅基地分屬于不同的集體所有，且同一集體內交易實例較少，很難搜集到適當的交易實例。但因同屬農村，在市場狀況基本相同的情形下，不同集體內的交易實例差別不大，在符合其他選用條件時可以選用其他集體的交易實例作為比較實例。

（二）成本法技術路線選擇

成本法是根據價值評估對象的重置成本或重建成本扣除折舊來確定價值的方法。城市房地產利用成本法評估價值的基本公式是：

房地產價值=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建筑物折日

農民住房財產權評估價值也可利用該公式求取，但應注意以下問題：一是農民住房財產權中不含銷售費用、銷售稅費和開發利潤三項內容。因為農發的住房一般為自建，沒有按市場化方式開發、銷售。二是土地取得成本要利用政府公布的集體建設用地基準地價確定，也可根據成交實例中成交價格扣除住房價值后的余額確定。三是應注意區分客觀成本與實際成本。由于農村地域遼闊，距離城鎮遠的地方因各運輸原因實際成本會增加，但距離城鎮越遠反而價值越小。因此，要結合距離城鎮遠近進行必要的經濟折舊調整。這樣，農民住房財產權價值評估公式應該是：

農民住房財產權評估價值=土地取得成本+建設成本+管理費用+投資利息-建筑物折舊-經濟折舊

（三）收益法技術路線選擇

收益法是根據評估對象未來的預期收益，通過適當的折現率把預期收益折現，求取評估對象價值的方法。收益法有報酬資本化法和直接資本化法兩種方法，因直接資本化法的技術路線與城市房地產求取方法相同，這里就不再探討了。在評估實務中，報酬資本化的常用公式是：

V——價值評估對象在價值時點的收益價值

A_i——價值評估對象未來各期期末凈運營收益

Y——價值評估對象未來各期的報酬率

n——價值評估對象的收益期

因農民住房財產包括房產和宅基地使用權兩部分，且兩部分使用年限是不同的，房產有自然壽命和經濟壽命，不論哪一壽命，房產的使用年限是有限的，一般來說房產經濟壽命比自然壽命短，經濟壽命結束后，房產便沒有了經濟價值。然而，宅基地卻不同，其基于農民是集體組織成員這一特殊身份取得，在法律上沒有時間限制，即理論上是無限期的并可繼承，因此宅基地的收益年限是無限期的。因收益年限不同，農民住房財產權評估價值應是房產和宅基地收益之和，即：

注：上式中各參數含義同前。

在假定房產和宅基地各自收益在各期期未均相等時：

五、撰寫評估報告應注意的事項

暫行辦法規定了在貸款中確定農民住房財產權價值的三種方式，一般地貸款人自評估和雙方協商這兩方式不需要出具正式的價值評估報告，而第三方房地產評估機構評估則需要出具正規的價值評估報告。房地產價值評估報告應遵循《房地產價值評估規范》（GB/T 50291-2015）和《房地產價值評估基本術語標準》（GB/T 50899-2013），但這兩個標準是針對國有建設用地及其上建筑物制定的，制定這兩個標準時暫行辦法尚未制定。兩個標準對于農民住房財產權的特殊問題并未涉及。在評估農民住房財產權時需要以這兩標準為基礎，結合暫行規定，科學地撰寫價值評估報告。

（一）價值評估假設和限制條件

暫行辦法第四條規定了農民住房財產權構成抵押物的一個前提條件是抵押人除用于抵押住房外，應有其他長期穩定居住場所。根據暫行辦法，審查抵押人是否擁有其他長期穩定居住場所是貸款人的職責，不是價值評估師的職責。價值評估理論認為，不得抵押房地產沒有抵押價值。因此，在接收業務前，價值評估師需要審查抵押人提供的另有長期穩定居住場所證明。該證明是在貸款前提供的，該穩定住所可能會隨著時間推移發生變化。因此，價值評估師應在價值評估假設中指明在價值評估時點，抵押人提供了擁有其他長期穩定居住場所的證明材料，價值評估師假定在抵押期間及實現抵押權時，抵押人仍然擁有其他長期穩定居住場所。

（二）價值評估依據

在價值評估報告的法律、法規和政策性文件部分，除應列明《物權法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規外，還應列明國務院《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》、《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》和設點地區制定的相應規范性文件。但不宜列明《房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，因為這兩部法律法規適用范圍是國有建設用地。在技術標準、規程、規范中因同樣原因不宜列明《城鎮土地價值評估規程》（GB/T 18508-2001）。

（三）變現能力分析

目前，國有建設用地使用權上的房產在變現時受到的限制較少，除限購城市要求購房者具有本市戶籍或達到一定條件外，一般對購買者沒有限制。但農民住房財產權的轉讓范圍很狹窄，暫行辦法第十二條規定“變賣或抵押的農民住房，受讓人范圍原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內”。因此，價應在值評估報告的變現能力分析部分增加該內容即“該農民住房財產權抵押時，受讓人范圍按相關法律法規和國務院規定執行。”

農民住房財產權是在改革中出現的新事物，在價值評估時要充分關注與國有建設用地及其上建筑物的區別，在當前相關價值評估標準未將其納入的情況下，要根據價值評估理論，在價值評估原則的指導下，結合實際科學地進行價值評估，嚴密地撰寫價值評估報告，達到價值評估的科學性與藝術性的統。