共有產權住房與馬克思地租理論

文/嚴榮

共有產權住房與馬克思地租理論

文/嚴榮

在推動住房制度調整與完善的進程中，一些地方結合實際情況將共有產權住房引入住房保障和供應體系之中。對住房保障工作而言，共有產權住房是一種政策工具，旨在更有效地緩解部分中低收入群體的住房困難問題。從住房理論角度看，共有產權住房并不僅僅是對原有經濟適用住房（“經適房”）政策的簡單修補，而是回應了我國住房制度改革推進中面臨的主要矛盾，回答了在社會主義市場經濟中如何完善住房保障體系的問題，有著非常重要的理論和現實意義。從馬克思主義有關土地和住房問題的視角展開分析，既有助于梳理共有產權住房的主要特征，又可以闡釋共有產權住房的現實有效性。

一、共有產權住房興起的背景

共有產權住房的興起，既是對已有住房保障政策的調整和完善，更是在一定程度上回應了我國住房制度發展與完善過程中面臨的一些主要矛盾。

（一）土地財政催生利益固化的藩籬

在城鎮化發展過程中，受多重體制和機制的影響，土地收入成為地方政府預算及非預算收入最主要的來源，因而被稱為“土地財政”。在這種模式中，地方政府利用大規模的土地出讓收入和已征收的大量城市建設用地，通過財政擔保和土地抵押的方式取得更大規模的金融貸款來投入城市建設……這樣一來，土地收入——銀行貸款——城市建設——征地之間形成了一個不斷滾動增長的循環過程。土地財政一方面推動了城市建設，另一方面也通過推高土地等要素價格而使房價不斷上漲。更為嚴重的是，由于土地財政給地方政府、房地產開發企業等主體帶來了巨大利益，催生了一些利益固化的藩籬，引發了阻礙住房制度改革深入推進的既得利益動機。

（二）房價過快上漲制約著經濟社會的健康發展

住房價格近些年來的上漲速度遠遠超過了普通居民的收入增速，突出表現為普通居民的住房可支付能力不斷減弱。研究表明，當前我國城市居民能承受的房價收入比的合理上限約在4.38-6.78之間。放寬來說，當前我國城市居民能承受的房價收入比的上限無論如何不應超過7，但通過對35個大中城市的實證分析發現，我國房價收入比明顯大于7，而是在10左右。房價過高與普通居民可支付能力日益減弱的局面，不僅形成了危及經濟社會平穩健康發展的房地產市場泡沫，而且影響到普通居民的生活質量，引發大量社會問題。

（三）住房資源配置失衡擴大了社會收入差距

根據第六次全國人口普查的數據，中國城市48%的家庭通過市場購買方式獲得住房（其中17%的家庭購買原公有住房），23%的家庭租賃商品化住房，16%的家庭自建住房，8%的家庭依靠住房保障（其中4%的家庭購買經適房）解決住房問題，另有4%的家庭通過其他方式獲得住房資源。這些數據反映出兩方面問題：一是我國的住房保障覆蓋率仍然較低；二是“特殊的歷史身份”對住房資源的獲得具有顯著影響，如購買原公有住房、動遷配售安置房等。面對當前的住房資源配置格局，如果只以租賃方式擴大住房保障覆蓋面，不僅不會縮小資源配置的差距，反而會進一步加劇社會貧富兩極分化，因為住房資源的所有權已經成為普通居民分享經濟社會發展成果的最主要途徑。我國當前的住房問題，絕不僅僅是住房消費的不公，更多的是住房財富的分配不公，而且由住房財富分配不公進一步加劇了社會貧富兩極分化，住房成為家庭財富的擴大器，住房制度成為社會兩極分化的加速器。

二、共有產權住房的概念與主要特征

在住房發展過程中，共有產權住房既有歷史淵源，也有國外鏡鑒。比如，有研究者提出：“我國早期的合作社住房，或合作建房或集資建房以及傳統意義上的經濟適用住房，均可看作是共有產權住房的雛形。”

在海外，英國自20世紀80年代以來較為廣泛地采用了共有產權（shared ownership）方式，以促進住房自有率的提高和緩解中低收入家庭的購房壓力。另外，澳大利亞、美國、加拿大等國也探索了不同模式的共有產權住房。

（一）共有產權住房的概念

“共有產權”是指兩個以上的權利主體對同一財產享有所有權。共有人可以是自然人，也可以是法人，如夫妻共有財產、合伙財產、共同接受贈與等。我國《物權法》專門辟有一章規范“共有”的法律關系，其中第93條規定：“不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。”“按份共有”是指共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權；“共同共有”是指共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

當前我國一些地方探索推行的共有產權住房，除購房人外，共有人一般是住房保障機構。比如，上海市在推行共有產權保障房的過程中，在購房合同中約定房地產權利人與住房保障實施機構各自所持有的份額，并在房地產登記信息中予以載明。由于住房保障機構與購房人之間并不存在法律上特殊的結合關系，因而我國目前的共有產權住房是按份共有的模式，而不是共同共有的關系。以上海為例，在共有產權保障房出售時，參考周邊普通商品住房房價，根據共有產權保障房中政府各種直接或間接的投入和購房人的投入所占的不同比例，設定政府和購房人不同比例的產權份額。

當然，共有產權住房的共有人并不必然是政府部門，既可以是各類法人，也可以是自然人。比如，在英國的政策實踐中，除購房人外，共有產權住房的權利主體一般是住房協會（Housing Association），它是介于政府與市場主體之間的社會專業組織。通常，由符合條件的家庭向住房協會提出申請，根據其支付能力出資購買住房協會所擁有住房的一定份額的產權（25%-75%之間），并對剩余部分的產權支付優惠租金，從而形成購房人與住房協會按各自比例共同享有所有權的共有產權住房。

據此，可以將“共有產權住房”界定為兩個以上的權利主體按份享有所有權的住房。其中，如果共有人是政府部門或其他公共組織，其主要目的是為了緩解中低收入群體的購房支付能力不足問題，那么就是具有保障性質的共有產權住房。鑒于我國當前一些地方的政策實踐是完善住房保障體系的探索，因而本文的分析對象是保障性的共有產權住房。

（二）共有產權住房的主要特征

相比其他住房政策工具，共有產權住房至少具有以下三方面特點。

1.政府與保障對象構成按份共有的關系，體現住房的權利束特征。住房所有權不是簡單的一項權利，而是一束權利，即包括占有、使用、收益和處分等在內的權利集合體。從權利束角度看，這些權能可以適當分離。共有產權住房以分割產權份額的方式體現了住房權利束的特征，在一定程度上兼顧了住房保障資源的消費和投資屬性。一方面，具有一定支付能力的住房保障對象可以通過共有產權方式擁有屬于自己的住房，既實現安居，又能分享產權住房所帶來的收益；另一方面，政府或其他公共組織以共有權利人身份對共有產權住房的占有、使用、收益和處分都享有合法權利，能實質性地參與住房保障資源的使用和處分。

2.政府的保障投入顯性化，增強住房保障資源供應的可持續性。通過共有產權住房的合同約定，將當事人之間的產權比例、權責義務、收益分配等予以明確，這一方面將政府提供的各種直接或間接投入（如投入的市政、公用等配套資金，減免的土地出讓金、行政事業性收費及其他稅費等）顯性化，避免國有資產的隨意處置或流失，另一方面也能以產權份額方式使政府的各種投入獲得流動性和收益性，從而增強政府的保障能力，提高住房保障效率。

3.產權份額可以彈性調整，滿足差異化的住房需求。傳統的住房政策工具，要么鼓勵購買完全產權的住房，要么倡導租賃住房。這種“有或無”的簡單“二分法”既不適應住房需求的差異特性，也不利于住房資源的優化配置。共有產權在份額設計上可以大致實現連續性，住房保障機構和購房者可以在合同約定的框架下，相對自由地設定共有產權份額，從而滿足差異化的住房需求。比如，英國的共有產權住房已經允許動態調整，即購房人既可以根據自己的收入狀況逐步購買住房協會的產權部分，也可以因收入下降等原因向住房協會申請降低自己所擁有的份額比重。

三、馬克思地租理論的分析框架

結合馬克思在《資本論》第三卷中關于級差地租和建筑地段的地租等相關論述，不僅可以厘清我國當前住房領域存在一些突出矛盾的根本癥結，而且有助于深化對共有產權住房的認識。

（一）城市級差地租的實質

在《資本論》第三卷中，馬克思非常清晰地闡明了地租的來源、本質特征和決定因素：“一切地租都是剩余價值，是剩余勞動的產物”；“不論地租有什么獨特形式，它的一切類型有一個共同點：地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式，而地租又是以土地所有權，以某些個人對某些地塊的所有權為前提”；“地租的量完全不是由地租的獲得者決定的，而是由他沒有參與、和他無關的社會勞動的發展決定的”。

對于級差地租，馬克思認為由于土地有限，而且在質量和生產率方面存在差異，從而產生了級差地租。但是，作為生產條件，土地的質量優劣和生產率的差異只是產生級差地租的條件和基礎，而土地經營的壟斷才是產生級差地租的原因。而且，只有當土地自然條件的差別與土地經營的壟斷相結合時，才可能產生級差地租。馬克思進而區分了級差地租的兩種形式：級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。前者是指在地理位置較好、土地較肥沃的土地上創造的超額利潤轉化的地租；后者是指在同一塊土地上連續追加投資取得高于劣等地的勞動生產率而帶來的超額利潤所轉化的地租。

盡管主要分析的是農業地租，但馬克思在《資本論》第三卷第四十六章開頭就指明：“凡是有地租存在的地方，都有級差地租，而且這種級差地租都遵循著和農業級差地租相同的規律。”因此，對于城市建設用地，其級差地租的實質是建筑地段或連續追加投資形成的超額利潤所轉化的地租。

（二）城市級差地租的影響因素

1.主要特征。雖然城市級差地租和農業級差地租都遵循相同的規律，但由于用途不同，馬克思在論述中總結了三方面特征：“這種地租的特征，首先是位置在這里對級差地租具有決定性的影響；其次是所有者的明顯的完全的被動性，他的主動性只在于利用社會發展的進步，而對于這種進步，他并不象產業資本家那樣有過什么貢獻，冒過什么風險；最后，是壟斷價格在許多情況下的優勢……以及這種土地所有權所產生的巨大權力。”從城市級差地租的角度，可以將馬克思的上述論述歸納成幾個要點：地理位置具有決定性作用；城市級差地租不應由土地所有者或土地使用權擁有者獨享，而應由全社會成員共享；土地壟斷價格是城市級差地租的主要來源。

2.增長因素。在論述建筑地段的地租上漲時，馬克思認為：“不僅人口的增加，以及隨之而來的住宅需要的增大，而且固定資本的發展（這種固定資本或者合并在土地中，或者扎根在土地中，建立在土地上，如所有工業建筑物、鐵路、貨棧、工廠建筑物、船塢等等），都必然會提高建筑地段的地租。”可見，需求增加和固定投資是推高地租的重要因素。

3.限制因素。馬克思認為，土地是“一般的勞動資料，因為它給勞動者提供立足之地，給勞動的過程提供活動場所”，“空間是一切生產和一切人類活動所需要的要素”。基本居住需求“會提高土地作為空間和地基的價值，而對土地的各種可用作建筑材料的要素的需求，同時也會因此增加”。但是，這種增加不能是無限制的。“在這里，社會上一部分人向另一部分人要求一種貢賦，作為后者在地球上居住的權利的代價，因為土地所有權本來就包含土地所有者剝削土地，剝削地下資源，剝削空氣，從而剝削生命的維持和發展的權利。”這種“生命的維持和發展的權利”是社會生產關系的重要內容，“一旦生產關系達到必須改變外殼的程度，這種權利和一切以它為依據的交易的物質源泉，即一種有經濟上和歷史上存在理由的、從社會生活的生產過程中產生的源泉，就會消失”。

計及需求價格彈性的區域能源中心建模與日前優化調度//陳澤興,張勇軍,許志恒,蔡澤祥,ThanhtungHA//(12):27

3.城市級差地租的理論模型

基于上述對馬克思有關城市級差地租所作的回顧性敘述，在此嘗試用數理形式概括性地表述有關原理和機制，使之更為簡單明了。

假定P為“一般的調節市場的生產價格”，r為絕對地租，那么：

P+r=f(k,c(y),h,z)

其中，k是“舊租地上的追加投資”，c(y)是受收入水平影響的消費者的需求和支付能力，h是土地所有者之間的競爭，z是人們謀求維持和發展的基本權利。

四、運用馬克思地租理論分析共有產權住房

將馬克思有關城市級差地租的理論運用于分析當前我國的共有產權住房政策實踐，能夠在一個相對完整的框架下系統地闡釋共有產權住房的本質特征，并為完善住房保障和供應體系提供一些有益啟示。

(一)打破土地財政的利益藩籬，探索一條以土地作為國有資源直接服務于民生的新途徑

在減少土地出讓收入后，地方政府的短期收入會減少，但以產權形式固定下來的屬于政府部分的共有產權收益，在若干年（目前一般為5年）后房產上市轉讓時，不僅能夠全數收回，而且隨著市場發展以及住房周邊基礎設施配套逐漸完善，地方政府能分享住房升值所帶來的增值收益。這與當前通過土地出讓一次性獲得收入的模式截然不同，因為通過共有產權的模式，地方政府不僅能控制土地市場的炒作和投機，而且能有效地分享土地本身的增值收益。

馬克思對土地市場的投機看得非常清楚。他指出，“在迅速發展的城市內，特別是在像倫敦那樣按工廠方式從事建筑的地方，建筑投機的真正主要對象是地租，而不是房屋”，并引述倫敦一個大建筑投機家的證詞予以說明：“……除此之外，他還必須從事建筑投機，而且必須大規模地進行；因為，建筑業主從建筑本市取得的利潤是很小的，他通過提高地租，取得他的主要利潤。”馬克思當年的分析對思考中國當前土地市場的投機情況依然頗有啟示。盡管城市土地是國有的，但在通過“招拍掛”等程序出讓后，土地的增值收益大部分都被開發企業所獲得，但這種收益對開發企業而言，是“明顯的完全的被動性，他的主動性只在于利用社會發展的貢獻”。

在改變土地出讓收入的傳統模式后，地方政府要通過不斷完善共有產權住房的基礎設施配套，使其地理位置優勢更加有利，即通過“舊租地上的追加投資”，獲取更高的級差地租。這將對地方政府在住房市場中的行為起到很明顯的引導作用，從既有的出讓土地改變為更加注重居住區的環境質量。

（二）增強居民的可支付能力，抑制住房資源對收入差距的擴大效應

通過共有產權的制度設計，讓部分有一定支付能力的群體擁有共有產權，可以有效地抑制住房資源配置失衡對收入差距的擴大效應。盡管是一定份額比例的產權，但也能以此為紐帶分享經濟社會快速發展所釋放的紅利。對保障對象而言，這既解決了居住困難，又可以在出資額度內享受房產增值的收益，為今后家庭條件改善時進入住房市場提供了可能”。

在馬克思的城市級差地租理論中，消費者的需求和支付能力是一個重要因素。但在中國當前的住房供應體系中，由于基本住房保障的準入門檻較高，而且以租賃型住房為主，而市場化的商品住房價格經歷了持續的快速上漲，從而存在一個較龐大的“夾心層”群體，也就是既無法享受基本住房保障，又缺乏足夠的市場支付能力的群體。如果缺乏有效的政策支撐，這個龐大的“夾心層”群體將在經濟社會發展中長期處于弱勢地位，從而強化社會的兩極分化格局。

對于包括上海在內的一些大城市，由于兼具房價較高、老齡化程度更嚴重和就業與發展機會更為充分等特點，較多年輕人在住房方面主要面臨初始支付能力不足的問題，但其收入在不斷提高。如果采取合適的政策，比如通過共有產權方式降低初始住房支出的門檻，不僅有利于部分年輕人在大城市立足，而且可以體現出政府、社會與年輕人共同發展的導向，有助于增強城市社會的活力和凝聚力。

（三）彰顯社會主義的體制優勢，形成符合國情的住房保障和供應體系

由于地理位置的固定性，土地市場具有強烈的地域性特征，不同建筑地段的土地所有者之間的競爭程度較低小。馬克思在論述中不僅分析了這種特征對級差地租的實質性影響，而且創造性地闡述了這種特征對生產關系的潛在影響。在社會主義制度中，城市的土地屬于國家所有，從制度上消除了“土地所有者剝削土地，剝削地下資源，剝削空氣，從而剝削生命的維持和發展的權利”的可能性，具有體制優勢。

要充分發揮社會主義的體制優勢，在住房問題上既不能走福利分房、住房完全公有的老路，也不能完全依靠市場、住房完全市場化，而應該以共有產權方式將政府與市場相結合，將住房保障與住房市場相結合，將土地國有與住房資源配置相結合，形成符合中國國情的住房保障和供應體系。

具體而言，應將共有產權住房定位為介于基本住房保障與市場化商品住房之間的政策性住房。從這個角度看，整個住房保障和供應體系包括基本住房保障、政策性住房和市場化住房三大類別。與此相對應，政府的主要職責分別是救助、幫扶和引導。作為一種政策扶持的共有產權住房，它是每個公民在其生命周期內都享有申請機會的住房。從理論上講，每一個公民在其一生中應該有一次機會得到政府以成本價供應的住宅。同時，這套房子還應該有機會成為公民的私人財產。這就是政府滿足公民居住權和資產形成權最基本的社會政策理念。

五、結語

基于馬克思的城市級差地租理論，可以看到共有產權住房的實踐探索回應了我國住房制度改革中面臨的一些主要矛盾，回答了在社會主義市場經濟中如何完善住房保障和供應體系的關鍵問題。作為一種政府與保障對象按產權份額共同持有的政策性住房，共有產權住房不僅有助于緩解普通居民支付能力不足的問題，而且有助于打破土地財政的利益藩籬，形成符合中國國情的住房保障和供應體系。但是，要有效發揮共有產權住房的積極意義，當前亟需加強相關政策研究和頂層設計，通過法律法規明確共有產權住房的政策定位，規范其建設、供應、分配和后續管理等問題。

（作者單位：上海市房地產科學研究院）