通過制定行政法規多角度落實“房住不炒”

文/王瑞紅

通過制定行政法規多角度落實“房住不炒”

文/王瑞紅

住房和城鄉建設部今年5月19日就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見。這是我國首部住房租賃和銷售法規的征求意見稿。征求意見稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷售、房地產經紀服務、監督管理、法律責任、附則。征求意見稿規定，租賃住房當事人應當依法簽訂書面形式的住房租賃合同，規定出租人應當確保出租住房符合安全要求，承租人應當合理使用租賃住房。為穩定住房租賃關系、保護租賃雙方權益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了具體規定。專家表示，條例將填補我國住房租賃、銷售、經紀等法規領域的空白，多角度落實“房住不炒”的要求。

穩定長租被鼓勵，具體責任落到位

征求意見稿公布后，有關專家就此分析稱，條例將有利于住房租賃關系的規范和穩定。“房住不炒”障礙之一即租購不同權，使許多人必須買房才能享受城市公共服務，如辦理居住證等。條例搭建了“租購同權”的平臺，不僅解決了住房租賃亂象無法可依的問題，也向長期處于弱勢地位的承租人傾斜，使房東和租客處于相同的法律地位，享有同樣的權利，從而使住房租賃和銷售市場法治化、規范化。

在征求意見稿中，有關條款回應了百姓買房租房過程中最關心的問題，直擊原有住房租售市場中常見的一系列“痛點”，例如房東隨意提價、“一言不合”就被趕、押金“說扣就扣”等情況。針對這些租房亂象，征求意見稿提出：住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金；出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間；除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。征求意見稿還提出：出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任；出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房；對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。

要使租房成為人們推崇的生活方式，建立長期而穩定的住房租賃市場是必要基礎。如何保障良好的租房環境？如何建立穩定的租住關系？當前個人租賃現象多怎么辦？征求意見稿對此都有明確規定。一是廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。出租人出租住房，應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。二是鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同。住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。三是國家鼓勵發展規?；I化的住房租賃企業。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策，可依法將住房租賃相關收益設立質權。此外，住房具體標準和住房租金發布制度的建立、長期租房的政策支持、限制“二房東”現象、住房交易資金監管等具體責任，都落實到了各級地方政府，這意味著各地也要出臺相應的實施細則。

買房“陷阱”防不勝防：有捂盤惜售、散布漲價謠言的“炒作”，有發布虛假房源信息和廣告的“欺瞞”，有捆綁搭售、分割拆零銷售的“變相要價”，針對這些現象，征求意見稿明確列出了十一條房地產開發企業銷售禁止行為，并對“法律、法規禁止的其他銷售行為”進行了“兜底”覆蓋。征求意見稿明確：對于違反規定的企業，依法可以暫停合同網上簽約權限；有違法所得的，沒收違法所得，并可處以違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得的，可以并處50萬元以上200萬元以下罰款；可以降低資質等級或者吊銷資質證書；構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

炒賣房號、發布虛假房源信息、賺取差價、違規提供購房融資等住房租售市場亂象，中介或為始作俑者，或推波助瀾。征求意見稿對執法檢查中常見的房地產經紀機構和房地產經紀人員的違規行為進行了全覆蓋，并規定了給予暫停合同網上簽約權限、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。針對近年來快速發展的住房租賃、銷售網絡平臺，征求意見稿也明確了平臺對信息真實性承擔的相應管理責任。諸如鏈家等房地產經紀機構通過其網站發布信息，則應當對信息的真實性負責；諸如58同城等第三方網絡交易平臺，應當對信息發布者的身份進行審核和登記。

住房租賃市場興盛有助于穩定房地產市場

據了解，住房和城鄉建設部是根據國務院2017年立法工作計劃的要求，在總結地方實踐經驗、參考國內外相關立法、廣泛調研和征求意見的基礎上，研究起草此部征求意見稿的。清華大學法學院教授程嘯分析，要真正實現“房子是用來住的，不是用來炒的”，必須加強立法，而條例出臺的意義在于讓住房法律具體化，從而使住房租賃和銷售市場法治化、規范化。所以說，條例將有利于住房租賃關系的規范和穩定。

近日，有媒體記者在北京、上海、廣州、成都等城市進行調查。結果顯示，專業住房租賃機構正在悄然興起，長租公寓市場也在加速形成。同時，公租房正在逐步覆蓋多層次居住需求，相關城市為發展住房租賃市場，正在精準投放租賃住房用地。這也意味著，一直嚴重滯后的住房租賃市場正在受到越來越多的關注和重視，成為解決房地產市場問題的重要手段。眾所周知，房地產市場出現的供需矛盾，不僅與土地供應不足、投資和投機現象嚴重等問題有關，還與市場購買和租賃結構不完善，買房者比重過大、租房者比重過低等有著十分密切的關系。

在歐美，多數國家的租房比重都在50%左右，新加坡這一比重更是高達80%。相反，我國絕大多數居民都希望有一套屬于自己的產權房。居民對擁有自主產權的住房過度在意，對租房難以接受。尤其是年輕人，似乎只有擁有自主產權的住房，才能夠證明自己事業成功，才能夠得到親朋好友的認可。結果，有條件的人群在買房，沒有條件的人群也在想方設法買房，不僅用盡了自己的所有積蓄，也用盡了父母的所有積蓄。結果，多數購房者負債累累，當起了房奴。

如今，少數住房觀念發生較大轉變的年輕人，面對越來越高的房價，不再把目標鎖定在購房，而是轉向租房。雖然按照傳統的思維，租房與買房相比，“名”下的資產量不夠，但是，租房帶來的生活享受和幸福感，卻遠高于購房者，尤其是負債累累的購房者。但是目前，對租房者而言，最主要的問題是住房租賃市場的嚴重滯后，使他們很難找到適合自己需要的住房，尤其是地段、戶型、價格等都能接受的住房。一方面，許多住房被用于投資和投機，房租偏高。一些收入水平較低的租房者的租房需要很難得到滿足。另一方面，由于前些年開發的商品房主要是為滿足購買需要，住房結構并不適應租賃需求，也在一定程度上影響住房租賃市場的發展，影響出租者與租賃者之間的有效銜接。

基于此，從租賃市場入手，擴大租賃住房供給，將成為我國房地產市場長效機制的一個新突破。所以，自5月19日住房和城鄉建設部發布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見的通知以來，一個新的租售并舉時代的帷幕正在徐徐拉開。征求意見稿主要是為了規范住房租賃市場，鼓勵長期的租賃關系，保護承租人的利益，從而形成穩定而長期的租賃市場。近年來，住房矛盾的突出問題主要集中在房價高企、新畢業大學生和外來務工人口聚集的一二線城市。在這些城市，如果城市新人口能夠以較為經濟的價格租到穩定的住房，則對產權住房的需求壓力會相對減輕，從而減弱房價上漲的預期。因此，征求意見稿的內容毫無疑問是一項改變整個市場結構的供給側長效機制。

發展租賃市場利于加快形成長效機制

當然，目前的一二線城市，土地供應緊張，供求缺口較大。要真正實現抑制房價上漲的目標，還需要在土地供應層面有所創新和突破。在整體上，從供應層面大規模盤活存量資源和提供增量資源的突破口主要有三個：一是城區的國有企事業單位的閑置土地、閑置廠房；二是城區的空置辦公和商業土地與用房；三是城區與城郊的農村集體建設用地。這些閑置的土地和房屋如果能得到充分利用，應當能夠形成大量的租賃用房供應，從而大大平抑市場中租賃用房緊張的局面。此前，一些企業與個人已經在自發地進行相關工作，例如一些一二線城市的“城中村”和城郊的村民建房以供出租。問題在于，這些市場自發的行為催生出很多違規建筑，且不符合消防規范，存在嚴重的安全隱患，政府管理也困難重重，容易形成城市“貧民區”和治安不穩定區域。

由政府對農村集體建設用地進行躉租，建設租賃用房，再統一對外進行配租，則是一種有益的嘗試。因此，今年4月住建部和國土資源部印發了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確要求在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地建設租賃住房試點。住房矛盾突出的北京成為第一個試點城市。近日，北京市海淀區唐家嶺集體建設用地上建設的927套租賃住房統一對保障房家庭進行配租，這是第一個落地的案例。北京市住建委近日還提出，今后5年北京市將建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地進行安排。這是在土地供應制度方面的一次突破性嘗試，但尚不能緩解整個市場的需求壓力。這50萬套租賃住房全部由政府進行統一躉租再配租顯然也不現實，而且由政府躉租的租賃用房，配租對象大多是住房保障家庭，屬于政策性保障。

更重要的是，規范住房租賃市場，對樓市火熱也會產生抑制作用。很多人在年輕時就急著買房，一部分人是受“有房才有家”的傳統觀念影響，另一部分人則是因在租房時遇到一系列問題而改變了看法。實際上，“此心安處是吾鄉”，只要租房能實現租得好、住得下、住得久，能夠達到“家”的效果，而不是常常受“欺負”，也有不少人是樂于長期租房的，不一定會急于購買產權房。

出臺專門的管理條例，有助于建立購租并舉的住房制度。當然，住房租賃有法可依，還得有法必依。必須強化地方政府責任，加強住房租賃市場監管。就房租而言，征求意見稿規定，地方政府要建立住房租金發布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息，以引導當事人合理確定租金。此規定若落實到位，房租沒有統一管理措施和定價標準的局面，必將有所改觀。

總之，此次《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，是建立房地產市場長效機制的重要組成部分。加快形成長效機制，將有利于解決房地產市場現存的一些深層次矛盾和問題?？傮w上，從三月中下旬以來，針對超出正常熱度的房地產市場，從部委到地方相繼出臺了一系列的政策與措施給市場降溫。這些政策和措施取得了不錯的效果，但此類“補丁式”政策雖然能夠滿足即時的需求，層層“補丁”卻遠談不上將政策的整體效果最大化。因此，為了樓市長期健康發展，還需要在政策制定方面進行頂層設計，從“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本點出發，對以往的政策進行系統規劃和梳理，并為今后的市場發展留出空間。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設集團市場調研部）