簡析人民幣貶值對我國房地產價格產生的效應

胡佩佩 王 帥

(1.云南民族大學 云南 昆明 650500；2.西南財經大學 四川 成都 611130)

簡析人民幣貶值對我國房地產價格產生的效應

胡佩佩1王 帥2

(1.云南民族大學 云南 昆明 650500；2.西南財經大學 四川 成都 611130)

人民幣匯率和房地產價格一直是關乎國計民生的兩大熱點問題，二者既獨立又關系緊密，直接影響到老百姓的生活水平與幸福感。人民幣匯率代表人民幣價格，是連接、調配國內外兩個市場資源的結點。由于我國人民幣國際化和資本項目開放的逐步推進，匯率將加強對國內一些行業企業的影響，比如房地產業、證券業、出口企業。而房地產是我國老百姓最常用的，最重要的投資方式之一。房地產市場的變數、房價的波動涉及居民的切身利益，因此一直是受重點關注的問題。

2014年以來，人民幣持續大幅貶值，打破了長期以來人民幣升值的預期。差不多與此同時我國房地產市場也進入下行通道，量價齊跌。基于該現實，本文將重點討論人民幣貶值對我國房地產價格的影響。本文主要分析人民幣貶值將直接產生預期效應、財富效應、流動性效應以及成本和價值效應，此四種效應又直接對房地產需求和供給產生影響，進而影響房價走勢。但是人民幣貶值并不是直接決定房價走勢，僅僅是對房價產生下行的壓力，尤其是在當前房地產供求關系逆轉的情況下。

人民幣貶值；房地產價格；影響

一、人民幣貶值現狀

2005年匯改之后，人民幣匯率就一路攀升。截止2013年最后一天，人民幣值共上漲35%。跨入2014年，人民幣卻表現為持續大幅貶值。

表一 2014年各月及全年人民幣漲幅表①

從表中我們可以看出2014年人民幣匯率(中間價和即期匯率)大致經歷了下跌、上漲、下跌的走勢。總的來說，全年人民幣兌美元的中間價和即期匯率二者都下跌了，這也是匯改以來二者首次雙雙下跌。2014全年最高人民幣對美元中間報價6.0930出現在年初的1月14日，創匯改后的新高,即人民幣相對美元價格最低。在6月3日那天，出現了全年人民幣對美元最低的中間價，也就是當日人民幣相對美元最高價格6.1710。

繼2007年和2012年央行兩次擴大人民幣日內波動幅度區間之后，2014年3月15日，其宣布其自當日起，日內波幅由原來的1%擴大至2%②。兩日后，美元兌人民幣即期匯率波幅也變寬了。受波幅擴大的政策影響，緊接著一周后(3月24日)人民幣就升值了0.58%，創2011年10月以來單日升幅的最大紀錄,之后匯率又保持下滑趨勢。由于人民幣匯率將在更寬的幅度內波動，在市場經濟的作用下，匯率雙向波動將會司空見慣。

從1994年人民幣與美元非正式掛鉤到2014年，在前后跨越達20年的時間里，人民幣貶值持續時間如此之長、幅度如此之大的情況前所未有。此次貶值當真是出人意料，也使得大眾對20年以來人民幣持續升值的預期瞬間破滅。

二、我國房地產市場現狀

2014年對于房地產業而言的確是一個特殊年份。年初，我國的房地產市場銷量與價格雙雙跌落與2008年以來土地市場的火爆、房價迅猛飛漲形成巨大反差。從前樓市火爆，而今投資者對全國樓市普遍表現出觀望心態，呈現空頭趨勢。整個市場表現處出投資增速減弱、交易量緊縮及房價下跌的特點。

(一)量價現狀

表二 2014年全國房地產業部分指標及增長率一覽表③

由表可知，雖然2014年房地產的投資額比上年增加了不少，但是比起前幾年百分之二十幾的增速，2014年的投資同比上年增速顯著地放緩了。新開工房屋面積呈大幅下跌，相應新建的房屋也大大減少了。不僅新建房屋少了，所銷售出的商品房面積也一改往日雄風，進入下降通道。有數據顯示，至2014年末我國商品房庫存量約為同年銷售量的6.18倍，這充分表明2014年商品房開發與銷售都雙雙萎縮。

對于國內70個大中城市，2014年上半年的每個月，就有一個城市新建的住宅用房銷售價月環比下跌。這70個城市全年新房銷售價格漲幅為-0.6%，二手房價格漲幅為-1.5%。大約有100個城市在從5月到12月的每個月里價格環比都下跌，共計全年下跌2.69%。在2014年的大背景下,全年商品房平均銷售價環比去年很可能會下跌，實際上卻上漲了1.34%，盡管增幅很小。因為不同地區的商品房價格各有其特點。一線城市房價漲幅為0.58%，二線城市房價下跌5.53%，三線城市房價下跌4.87%。其中河北石家莊、保定及福建的廈門等全國15個城市房價在下跌大潮中逆流而上大幅上漲，如保定的房價上漲幅度已經超過12%。實際上，我國房價自2008年后歷經5年多的猛漲已經積累了大量的泡沫。2014年房地產市場同時存在房價下跌與上漲兩方面因素在進行博弈，因而當前房價就顯得比較敏感。

從非金融領域外商直接投資房地產業的企業和非金融領域對境外房地產業的直接投資額這兩個指標看出，曾投資于我國房地產的很多企業都將大量資金撤出投向境外。

(二)現狀原因

1.商品房供求關系逆轉

首先，2014年的商品房供給量大于2013年的供給量。鑒于2008年以后房價瘋狂上漲的情況，國內外民眾普遍認為中國商品房的需求量遠遠超過供給量。其中國內房地產商也看到了房地產市場尚存在巨大的利潤空間，所以從前幾年開始，開發商們就瘋狂的買地皮，增加商品房的供應量。這充分體現了市場經濟的內在規律，即商品供不應求從而推高了售價，生產者為逐利就會加大生產，增加供給。

同時2014年二手房供應也增多了。由于很多城市的房價相繼下跌，很多投資者、炒房者的心態就會受到影響。房價迅速下跌往往給他們一種房地產市場將走下坡路的感覺，因而他們也會迅速從該行業抽離出資金來，具體表現為大量拋售二手房。加之，國家還出臺了不動產登記的政策，又致使一批人迅速縮減了其房產持有量，所以市場上商品房供應量進一步增加。

其次，因為今年的商品房需求量(有效需求)小了。由于前幾年房價持續上漲，使得購房者對房價持上漲預期。在這種預期下，即使房價已經很高了，甚至大大超出了其購房能力，他們也會當機立斷買進房屋，或唯恐未來買房會付出更多的代價，或為了享有未來升值的差價。以2013年為例，盡管房地產業已經非常火爆了，但是大部份人都預期房價上漲，當時就已經瘋狂的買房了。有效需求并非是無限的，前期的需求過多，就會導致后來需求大大減少，房地產市場也是如此。因此，到2014年老百姓對于房地產的需求就縮減了。

再次，由于一些城市房價下跌，普通購房者會猜測和預期房價會進一步下跌，此時不采取購房行動，轉為觀望、等待。這種心理在很大程度上影響了房地產的需求。

以上分析了房地產供給和需求兩個方面，不難看出，2014年的商品房市場出現了供過于求的情況。當一種商品供不應求時，會致使價格快速上升，然后生產者就會瘋狂的加大供應，最后供大于求，價格下降，這是市場經濟內在規律的表現形式，也反映了市場經濟所具有的自發性和盲目性的特點。商品房供過于求，價格會下降也是意料之中的事。房價下跌影響民眾價格預期，而價格預期下降反過來又會影響供求。所以，對于房地產業來說，預期是一個很致命的東西。預期價格下降，會直接影響投資需求和二手房的供給，這時就會供大于求，價格下降。正如浙江溫州，商品房從2013年的供不應求迅速變為2014年的供大于求。

2.寬松的政策

政策方面，鑒于房地產業鏈對我國經濟發展具有重要影響，各級政府都十分關注土地的開發利用問題。雖然2014年，我國政府已嘗試讓市場去發揮其配置資源的決定性作用，盡量減少對房地產行業的干預。但是各級政府為了維持當前房地產業的健康發展態勢，暫不大希望房地產市場出現較大調整的現象。所以中央及地方政府都出臺了支持房地產業發展的相關政策，推出了“9·30”房貸新政,放寬房貸條件，以及在全國40個城市取消限購。政府的積極扶持有助于擴大需求，在一定程度上改善了民眾對房地產市場的預期。正是因為政府這樣的舉措對房價產生一股上推的力量，所以房價才不至于跌得太慘。這也可以從商品房平均價仍然是微漲的事實看出。

三、人民幣貶值對房地產價格的影響

(一)人民幣貶值影響房地產價格的四大效應

一國匯率代表了一國貨幣的價格，是國際投資環境的重要影響因素。房地產行業是一國經濟發展中的重要行業。因此，無論匯率還是房地產價格，都會對國際貿易和國民經濟有重要意義。而匯率作為一個變量，其波動又會對對房地產價格產生影響，且影響途徑和產生的作用是復雜的。前面已經從房地產供給和需求關系出發分析了房價，而本節主要從人民幣貶值的角度出發，分析人民幣貶值所產生的效應是如何直接影響需求和供給的，進而由供求關系影響房價。下面主要分析貨幣波動情況下，人民幣匯率下跌對房價的影響主要包括四大效應包括：

1.預期效應

首先，過去國內住房的價格之所以持續大幅上漲，從表面來看，主要是供求關系不平衡，即建造的住房不能滿足市場的需求，但深層原因就在于國內居民一直把買賣商品房當做投資賺錢的手段，類似于炒股，低買高賣賺取增值利差。商品房作為像股票那樣的投資工具，那么房地產市場興衰幾乎就取決于投資者，特別是投資者的預期。投資者的預期往往決定了他們的投資決策。而當絕大多數投資者持有一致的預期時，那么會對房地產價格乃至整個房地產行業產生巨大影響。而房地產供應商和需求者雙方的預期很大程度上是受了國內外金融市場上的某些因素的影響。

人民幣的突然貶值打破了匯率改革以來人民幣持續升值的預期。在人民幣呈升值走勢時，國內居民會更愿意持有人民幣及人民幣計價的資產。若一旦人民幣貶值，人民幣持續升值的預期被打破，那么民眾會預計未來人民幣值也會持續下降，而其所持人民幣和人民幣資產都將會貶值，因此國內居民會將把人民幣換成升值的貨幣，而且也會將以人民幣計價的資產轉換成以升值貨幣計價的資產，即減持人民幣資產，增持升值貨幣資產。

同理，人民幣貶值所引起的預期的逆轉將使國內居民當前不會愿意投資于房地產市場，反而會賣掉已有房產。而且因為居民前期的購房需求并不全部滿足居住使用，對房地產的需求會大大超過了正常的居住需求，剩余大量投機炒作需求。人民幣一貶值，一來居民的住房需求會驟然下降。二來投機炒作者的操作方向會突然轉向，即拋售房產，從而供給也增加很大一批。此時，供給大大超過于需求，必然會令房地產市場的價格下滑。

這種情況對于整個房地產業也令人堪憂。因為進入房地產市場國內投資者多是以借貸的方式，當房地產價格全面呈下行走勢，房屋貶值且難以售出，但其持有的人民幣計價的債務會隨著人民幣一天天的貶值而增加，那么這類投資者將要償還的債務負擔會越來越重，相對的償債能力也越來越弱。而房地產商因銷售量停滯無法收回資金償債，將很可能面臨嚴重的破產風險。那樣的話，我國房地產市場里人心惶惶，也將會波及其他行業。

2014年房地產供求關系出現逆轉，呈現供大于求的形勢，打破了房價單方面持續升值的預期，由于目前中國的房地產業仍主要以投機炒作為主，量價齊跌會立即產生價格的下行預期，若再加上人民幣貶值，那么貶值帶來的效應更會強化這種預期，從而整個房地產市場都會彌漫著看空情緒。在全國房價總體回落的背景下，人民幣貶值會繼續惡化房價的跌落。

2.財富效應

通常居民消費支出的多少主要取決于其擁有的多少財富。C.哈伯勒提出財富效應(實際余額效應)，認為金融資產價格的變化會對居民的財富增減產生作用，進而改變居民消費需求，最后對國民經濟造成影響。居民的財富主要有兩種，實物資產和金融資產。如果把購置房產當做是投資手段或投機手段，則這部分房產應該歸屬金融資產。按照這種理論，當人民幣貶值時，房地產價格下跌最終會抑制房地產業發展。

再從另外一個方面來看財富效應，本幣貶值則境外購買能力減弱，國內會減少對境外商品的進口，也會減少對國外的投資。同時由于出口商品價格相對較低，一段時期后，大規模的出口會減少國內商品供給，促使國內商品開始漲價，帶動普通物價水平的上漲，居民會覺得自己擁有的財富相對少了。由于財富的減少，居民會減少消費支出，對房地產的投資需求也會受到抑制，使得房地產價格可能開始下跌。其傳導過程為：人民幣匯率下降——國內商品價格上漲——個人財富減少——消費減少——房地產需求減少，房地產消費需求不足，最終對房價形成下跌壓力。

3.流動性效應

首先，對于國內居民而言，本幣貶值所引起的流動性效應(資產調整效應)主要是指居民將資金撤出房地產市場，或投向其他行業，或投向國際市場。而存在于國際間的“熱錢”，又叫游資(投機性短期資本)，由于前幾年我國經濟高速發展，房地產市場火熱，居民的需求很大，投資回報率很可觀，便大量涌進國內房地產業。這類游資一直依賴各國匯率或利率變動，致力于賺取匯率差價和投資回報雙重利益。

人民幣的貶值意味著要用更多的人民幣才能兌換數量一定的外幣，這對于活躍在中國投資市場的外來資本無疑是一種打擊。加上市場對人民幣貶值的預期，這會刺激大量投資于國內房地產業的國際短期投機性資金流出境內房地產市場，同時造成二手房供應量又增加一批，令房地產業雪上加霜。房地產供需都收縮的情況下，資本密集型的房地產業將會舉步維艱。從前面的表中也能清晰看出這一事實。再如一個實例，2014年李嘉誠將投資于國內的房產資金轉而投向英國。

4.成本和價值效應

首先，由于我國房地產行業尤其是其中的中高檔住宅、寫字樓等所需的一些建筑材料、住宅設備是從國外進口的，所以，人民幣貶值會增加開發商的進口成本和建設成本，會擠出一部分房屋供給。同時對于國外投資資本來說，人民幣貶值導致各類成本都會增加，最后撤資時換成的外幣數量就會減少。

面對人民幣貶值，本打算新開發房產建筑的企業或個人考慮到土地價值的流失，很可能會止步。當處于正在建造中的工程隨著人民幣貶值而貶值時，開發商往往進退兩難。若開發商大量庫存商品房滯銷，如前所述，前景堪憂。人民幣貶值不僅打擊了房地產供給商的開發信心，也打擊了外資進入中國房地產領域的信心，直接削弱國內外房地產企業的合作關系。一些實力雄厚的企業甚至進行直接撤資，從而在一定的程度上減少了房地產行業的資金來源，最后房地產供給會直接減少。

另外，人民幣貶值會導致已經進入國內房地產業的境外資本逐漸撤走，還會導致國內房地產企業從國際市場上融資時面臨更高的融資成本。更嚴重的情況是，一旦房屋銷量與價格都下跌，房地產企業無法順利收回資本金，而融資成本上升使本來負債率就很高的房地產企業承受資金鏈斷裂的風險。

(二)四大效應的關系

上述四種效應并不是彼此孤立的發揮作用的，而是相互聯系共同作用的。人民幣貶值也并不是按照某種先后順序產生這四種效應。但是預期效應往往會放大財富效應和流動效應的作用，這也反映了投資者的心理因素對于房地產價格走勢的重要影響力。綜合此四種效應，不難看出，人民幣貶值會導致國內外對房地產的需求收縮，房地產供給量將相對增多，從而產生對房價的下壓力量。

四、結論

根據上述分析，人民幣貶值會使房地產價格走低。但我們必須要理解的一個很重要的問題是，實際上匯率與房價的關系是間接的，且并非總是呈正相關的。因為除了匯率以外，房地產的政策、利率等因素也同樣影響著房價。而且人民幣貶值帶來的各種效應也并不是永恒的。例如，2007年人民幣貶值后，外資依然流進國內。再如，匯改之前的2001至2003年，即使人民幣是貶值的，但外資也大量涌入樓市，房價仍然快速上漲。人民幣貶值通過流動性效應、財富效應、預期效應、成本與價值效應僅僅是對房價形一種向下的壓力，并不是直接決定房價的走勢，更不是說房價必然會下跌。

此外，2014年人民幣的貶值僅僅是相對美元而言的，其貶值的所產生影響的程度也是有限的。人民幣貶值對房價的影響僅僅是由于我國目前房地產供求關系的逐漸轉變而更加明顯。房價的上漲和下跌最關鍵的是在于經濟健康發展的程度，并不在于匯率這單一因素。根據市場經濟的價值規律，房價上漲主要是房屋的內在價值提升了，這些價值又主要歸屬于地皮的價值。而地皮的價值除本身的地理位置和面積等外，還在于周邊環境。若房產建筑周邊的景觀大大改善、新建了一批交通設施、餐飲和服務業也較發達、大型商場和零售商也進駐本區、醫療教育相距不遠，或者該地正在開發旅游資源等都會使處于該地的房屋或多或少地升值。隨著中國經濟發展，其國際地位也在逐步提高，一些大中城市的經濟、文化、教育價值都在增加，也就是所說的蘊含的內核更多，尤其是國際性的大城市。處于上述城市的房地產用地價值也必然會上升。

此處只是簡單預測未來人民幣走勢和房價走勢，不對二者作具體分析。匯率影響房地產價格是市場機制發生作用的一種形式，其產生的效應實際上是在對資源進行重新配置，從而影響房地產市場的運行。人民幣貶值使得房價單邊升值的預期被打破，此以緩解房地產泡沫越累越大，有利于房地產市場降低泡沫破裂的風險。同時，此次房價回調是市場力量自發調整的結果，反映了市場在我國資源配置中的逐步發揮決定性作用，為此后政府根據市場力量出臺政策提供空間。但是如果人民幣貶值嚴重惡化的話，可能會使我國房地產業積累多年的資產泡沫迅速破裂。一旦破裂，中國房地產業必定元氣大傷，同時也會引起經濟蕭條、國內消費銳減、失業增加等問題，嚴重的還可能引發政治問題，進而影響整個國家和諧與穩定。

針對當前人民幣相對美元貶值的情況，對于國內外房地產投資者、投機者以及房地產供應商來說，最首先也是最重要的就是盡可能認清國內基本經濟形勢，當然同時也要關注國際市場的形勢，看看人民幣貶值的動力是否強大，以及看其具體貶值到什么程度在采取行動。重點要關注人民幣貶值后的市場預期是如何逐漸轉變的。對于中國房地產市場而言，若市場預期逆轉了，要想調整房價艱難而漫長。投資者應該著重把握市場預期，一旦誤判而行動，很可能就會損失慘重。若預期房價未來會上漲，就立馬進入房地產市場大量購置房產，但現實的情況是房價持續下跌，則投資者很容易就被套牢。總歸來說，投資房地產跟買股票一樣，投資者再謹慎都不為過。

【注釋】

①表中數據均來源于新華網，2014年12月31日

②該數據來源于新華網,2014年3月17日

③表中數據均來源于2014年國民經濟和社會發展統計公報(全文)，國家統計局網站，2月26日

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胡佩佩(1995-)，女，漢族，四川岳池人，碩士，云南民族大學經濟學院，證券市場與投資研究；王帥(1992-)，男，漢族，貴州興仁人，碩士，西南財經大學金融學院，商業銀行信用風險管理。