淺談房地產企業(yè)扭虧為盈的幾點措施

朱偉峰

摘要：隨著市場經濟的不斷發(fā)展，有很多的企業(yè)出現在了我們的視野里。在市場經濟體制的洗禮下有很多的企業(yè)應為各種原因出現了虧損情況，本文從分析旅游房地產企業(yè)虧損原因從而找出使得虧損企業(yè)擺脫虧損，扭虧為盈的途徑與方法。

關鍵詞：企業(yè)虧損；扭虧為盈；途徑；方法

威海某房地產公司是由國有控股集團公司與當地企業(yè)合作，共同組建的海濱旅游和房地產開發(fā)公司。公司經營業(yè)態(tài)分為濱海地產建設開發(fā)經營和濱海旅游建設開發(fā)經營。項目占地500畝，總規(guī)劃面積45萬平方米，自2007年開始分三期開發(fā)，現已竣工面積30萬平方米。因受濱海地產市場持續(xù)低迷形勢的影響，自2013年度暫緩建設。

一、企業(yè)的主要收入來源

開發(fā)的景區(qū)項目。國家AAAA級銀灘海岸景區(qū)，自2005年始，總投入為8000萬元，對周邊灘涂進行整形造景，覆土綠化美化，進行區(qū)域環(huán)境整治提升，通過打造連貫的綠地景觀帶，形成城市綠色框架，實現區(qū)域的品質提升和生態(tài)永續(xù)。

地產項目銷售。至2015年6月底已售25萬平方米，實現銷售額6億元，庫存面積5萬平方米，賬面庫存額2億元，預計銷售額約3億元。

景區(qū)項目經營。景區(qū)的主要功能以打造的國家AAAA級銀灘海岸景區(qū)為平臺，彰顯宣傳企業(yè)形象，每年以旅游門票、商鋪租賃為主收入約為300萬元。

二、企業(yè)虧損情況

近六年經營情況如下：

2011年：主營業(yè)收入10000萬元，其他業(yè)務收入300萬元，營業(yè)外凈額為-20萬元，合計10280萬元。利潤總額為1300萬元。

2012年：主營業(yè)收入6000萬元，其他業(yè)務收入300萬元，營業(yè)外凈額10萬元，合計6310萬元。利潤總額為320萬元。

2013年：主營業(yè)收入4000萬元，其他業(yè)務收入280萬元，營業(yè)外凈額1萬元，合計4281萬元。利潤總額為-24萬元。

2014年：主營業(yè)收入1800萬元，其他業(yè)務收入260萬元，因野外凈額2200萬元，合計4260萬元。利潤總額為290萬元。

2015年：主營業(yè)收入350萬元，其他業(yè)務收入240萬元，營業(yè)外凈額3400萬元，合計3990萬元。利潤總額為2975萬元。

2016年上半年：主營業(yè)收入150萬元，其他業(yè)務收入100萬元，營業(yè)外凈額35萬元，合計285萬元。利潤總額-650萬元。

單位：萬元

可以看出：主營業(yè)務收入（房產銷售）、利潤完成情況自2012年度呈現逐年大幅下降的趨勢。

三、虧損原因分析

第一，受濱海地產市場形勢的影響，銷售壓力巨大，導致了主營業(yè)務收入的大幅降低，2014-2015年已經可以看出，實現的利潤主要是通過爭取政府政策性補助，增加營業(yè)外收入所實現，公司經營舉步維艱，正常經營行為已無法滿足企業(yè)現金流需求，企業(yè)已陷入困境。

第二，因公司產品庫存積壓，自2013年度暫緩了房產和景區(qū)的開發(fā)建設任務，故自2013年度開始，按照會計制度，賬務處理將原計入開發(fā)間接費、在建工程的相關費用全部計入當期費用，大幅降低利潤總額。

第三，作為集團品牌宣傳平臺的景區(qū)旅游項目，每年折舊及管理費用遠遠大于景區(qū)的各種收入，長期以來嚴重影響了公司整體的經濟效益。

四、解決虧損的措施

（一）去庫存，回資金，盤活存量資產

梳理各地經驗表明，只有積極適應經濟發(fā)展新常態(tài)，堅定不移地推進供給側結構性改革，著力改善產品端供給，才能真正確保樓市去庫存，防止房地產泡沫的滋長。

力爭短期內去化庫存，迅速回流資金，優(yōu)化資本結構，減少利息支出，盤活存量資產。鑒于當前區(qū)域海景房市場整體慘淡，區(qū)域配套不完善、自然生態(tài)資源保護乏力，加之購房者超理性和對比，可選空間非常大，因此，短時間內去化高庫存必須打破常規(guī)思維，以審計評估確定的單位成本為保底價進行去庫存促銷，當前的主要任務是加快去庫存方案的制定與實施，抓住時機迅速推進。

（二）挖掘潛力，加強管理，著力降本增效

企業(yè)采用一定的措施方案來降低成本，是同利潤的增加密切相關的，降低成本則意味著利潤的增加。有人認為增加銷售量是增加利潤的主要途徑，但它卻需要付出一定的代價。但降低成本卻不需要花錢或花很少的錢。所以，對于企業(yè)的管理者來說，應將增加企業(yè)經濟效益的重點，放在降低成本的環(huán)節(jié)上。

1.堅持將低成本運營理念貫穿于日常生產經營全過程，對總收入、利潤總額、歸屬于母公司凈利潤等指標進行層層分解，確保生產經營目標落到實處。同時，進一步加強成本費用控制及考核力度，加大獎懲力度等措施，全面擴大降本增效成果。

2.加大景區(qū)造血能力，與政府合作引進大型娛樂項目，提高公司知名度及游客量，加大與社會團體、各大旅行社的溝通及海上旅游項目的聯(lián)合經營，發(fā)展新會員，在不增成本的情況下，增加經營收入。

3.是加速催回款，按照相關協(xié)議、合同約定回款時限繼續(xù)加大追訪力度，制定催回款激勵政策，加大現金流入。

4.是物業(yè)公司增產增值，提升物業(yè)服務質量的同時，拓寬經營范圍，加強居家旅店等宣傳推廣，推行多種經營，多措并舉，在不增成本的情況下，增加收入。

5.是強化內控管理，積極創(chuàng)新薪酬激勵體系，研究建立以銷售業(yè)績?yōu)閷虻男匠旯芾碇贫龋⒕o降本增效課題推進，整合人力資源，通過各部門動態(tài)支持，實現降工增效、降本增效。

對于國有企業(yè)來講，適應新常態(tài)，通過去庫存，盤活存量資產；通過加強管理，實現降本增效，加快推進經濟結構優(yōu)化調整，做好加減乘除，實現企業(yè)的扭虧為盈。

（作者單位：萊州黃金海岸旅游地產有限公司）