淺談房地產企業扭虧為盈的幾點措施

朱偉峰

摘要：隨著市場經濟的不斷發展，有很多的企業出現在了我們的視野里。在市場經濟體制的洗禮下有很多的企業應為各種原因出現了虧損情況，本文從分析旅游房地產企業虧損原因從而找出使得虧損企業擺脫虧損，扭虧為盈的途徑與方法。

關鍵詞：企業虧損；扭虧為盈；途徑；方法

威海某房地產公司是由國有控股集團公司與當地企業合作，共同組建的海濱旅游和房地產開發公司。公司經營業態分為濱海地產建設開發經營和濱海旅游建設開發經營。項目占地500畝，總規劃面積45萬平方米，自2007年開始分三期開發，現已竣工面積30萬平方米。因受濱海地產市場持續低迷形勢的影響，自2013年度暫緩建設。

一、企業的主要收入來源

開發的景區項目。國家AAAA級銀灘海岸景區，自2005年始，總投入為8000萬元，對周邊灘涂進行整形造景，覆土綠化美化，進行區域環境整治提升，通過打造連貫的綠地景觀帶，形成城市綠色框架，實現區域的品質提升和生態永續。

地產項目銷售。至2015年6月底已售25萬平方米，實現銷售額6億元，庫存面積5萬平方米，賬面庫存額2億元，預計銷售額約3億元。

景區項目經營。景區的主要功能以打造的國家AAAA級銀灘海岸景區為平臺，彰顯宣傳企業形象，每年以旅游門票、商鋪租賃為主收入約為300萬元。

二、企業虧損情況

近六年經營情況如下：

2011年：主營業收入10000萬元，其他業務收入300萬元，營業外凈額為-20萬元，合計10280萬元。利潤總額為1300萬元。

2012年：主營業收入6000萬元，其他業務收入300萬元，營業外凈額10萬元，合計6310萬元。利潤總額為320萬元。

2013年：主營業收入4000萬元，其他業務收入280萬元，營業外凈額1萬元，合計4281萬元。利潤總額為-24萬元。

2014年：主營業收入1800萬元，其他業務收入260萬元，因野外凈額2200萬元，合計4260萬元。利潤總額為290萬元。

2015年：主營業收入350萬元，其他業務收入240萬元，營業外凈額3400萬元，合計3990萬元。利潤總額為2975萬元。

2016年上半年：主營業收入150萬元，其他業務收入100萬元，營業外凈額35萬元，合計285萬元。利潤總額-650萬元。

單位：萬元

可以看出：主營業務收入（房產銷售）、利潤完成情況自2012年度呈現逐年大幅下降的趨勢。

三、虧損原因分析

第一，受濱海地產市場形勢的影響，銷售壓力巨大，導致了主營業務收入的大幅降低，2014-2015年已經可以看出，實現的利潤主要是通過爭取政府政策性補助，增加營業外收入所實現，公司經營舉步維艱，正常經營行為已無法滿足企業現金流需求，企業已陷入困境。

第二，因公司產品庫存積壓，自2013年度暫緩了房產和景區的開發建設任務，故自2013年度開始，按照會計制度，賬務處理將原計入開發間接費、在建工程的相關費用全部計入當期費用，大幅降低利潤總額。

第三，作為集團品牌宣傳平臺的景區旅游項目，每年折舊及管理費用遠遠大于景區的各種收入，長期以來嚴重影響了公司整體的經濟效益。

四、解決虧損的措施

（一）去庫存，回資金，盤活存量資產

梳理各地經驗表明，只有積極適應經濟發展新常態，堅定不移地推進供給側結構性改革，著力改善產品端供給，才能真正確保樓市去庫存，防止房地產泡沫的滋長。

力爭短期內去化庫存，迅速回流資金，優化資本結構，減少利息支出，盤活存量資產。鑒于當前區域海景房市場整體慘淡，區域配套不完善、自然生態資源保護乏力，加之購房者超理性和對比，可選空間非常大，因此，短時間內去化高庫存必須打破常規思維，以審計評估確定的單位成本為保底價進行去庫存促銷，當前的主要任務是加快去庫存方案的制定與實施，抓住時機迅速推進。

（二）挖掘潛力，加強管理，著力降本增效

企業采用一定的措施方案來降低成本，是同利潤的增加密切相關的，降低成本則意味著利潤的增加。有人認為增加銷售量是增加利潤的主要途徑，但它卻需要付出一定的代價。但降低成本卻不需要花錢或花很少的錢。所以，對于企業的管理者來說，應將增加企業經濟效益的重點，放在降低成本的環節上。

1.堅持將低成本運營理念貫穿于日常生產經營全過程，對總收入、利潤總額、歸屬于母公司凈利潤等指標進行層層分解，確保生產經營目標落到實處。同時，進一步加強成本費用控制及考核力度，加大獎懲力度等措施，全面擴大降本增效成果。

2.加大景區造血能力，與政府合作引進大型娛樂項目，提高公司知名度及游客量，加大與社會團體、各大旅行社的溝通及海上旅游項目的聯合經營，發展新會員，在不增成本的情況下，增加經營收入。

3.是加速催回款，按照相關協議、合同約定回款時限繼續加大追訪力度，制定催回款激勵政策，加大現金流入。

4.是物業公司增產增值，提升物業服務質量的同時，拓寬經營范圍，加強居家旅店等宣傳推廣，推行多種經營，多措并舉，在不增成本的情況下，增加收入。

5.是強化內控管理，積極創新薪酬激勵體系，研究建立以銷售業績為導向的薪酬管理制度，盯緊降本增效課題推進，整合人力資源，通過各部門動態支持，實現降工增效、降本增效。

對于國有企業來講，適應新常態，通過去庫存，盤活存量資產；通過加強管理，實現降本增效，加快推進經濟結構優化調整，做好加減乘除，實現企業的扭虧為盈。

（作者單位：萊州黃金海岸旅游地產有限公司）