淺談農村房地產與新農村建設

楊麗

一、 發展農村房地產業對新農村建設的必要性

建設社會主義新農村，其核心是要推動農業現代化進程、促進農村經濟發展、提高農民生活水平，從而根本解決長期存在的“三農”矛盾問題。農村房地產業的發展對于促進社會主義新農村建設有著不可忽視的戰略性意義。

（一）發展農村房地產業是全面貫徹落實“十三五”規劃的重大舉措

重視農村房地產業發展，建設社會主義新農村，是發展農村經濟、提高農村居民生活水平的基本要求，是全面貫徹落實“十三五”規劃的重大舉措。農村房地產業的發展直接關系到億萬農民的切身利益，對于促進城鎮化建設、解決“三農”問題都有著重要意義，事關我國整個現代化建設和全面建設小康社會目標的實現。

（二）發展農村房地產業有利于提高農民生活水平、縮小城鄉生活差距

中國是農業大國，農村人口眾多，農村經濟發展落后，農民生活水平普遍較低。發展農村房地產業，改變農民的居住方式，有利于促進農民轉變小農意識，樹立起與現代社會相適應的市場經濟意識、法制意識、開放意識。

（三）發展農村房地產業有益于推進農業經濟結構調整、拓寬農民增收渠道

房地產業是國民經濟的支柱產業，是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業。房地產業具有先導性和帶動性的基本特征，發展房地產業可以帶動其他相關產業的發展。我們應重視農村房地產發展可以改善農村第三產業不發達的現狀，解決農村剩余勞動力的就業和轉移問題，從而拓寬農民增收渠道，提高農村居民的收入水平。

（四）發展農村房地產業有助于集約利用農村土地、形成農業集約型生產

重視農村房地產發展，依據保護耕地、集約用地原則，限制建設獨立式住宅，鼓勵農村居民建設多層式住宅，建立“節能省地型”農村住宅。 在農村發展房地產業，進行統一規劃，集中建設，從而將分散的自然村改造為人口和房屋相對集中的居住區和耕地相對集中的生產區，這對于土地的有效保護以及農業集約型、規模型生產有積極作用。

（五）發展農村房地產業有利于統籌人與自然和諧發展、實現人地關系協調統一房地產既是自然資源，又是生態環境的基礎因子。因此，房地關系實際上是人口、土地資源與環境之間的關系。發展農村房地產，綜合利用資源，發揮規模效應，共建共享公共設施，盡可能做到與周圍的環境協調統一，既可大大減低當前因衛生狀況差而引起的各種傳染病的突發率，又能體現各地農民建筑風格特色，這都將十分有益于農村居民的生理健康和心理健康，使農村居民居住在和諧優美的環境中，實現人與自然和諧發展及人地關系的協調統一。

二、農村發展房地產業的挑戰性

新農村建設為農村房地產的發展提供了千載難逢的機遇，但我國特殊的土地產權制度、房地產業自身的復雜性以及經濟社會轉型時期的獨特屬性決定了房地產業進入我國農村市場必將面臨諸多障礙。

（一）失地農民就業問題的迫切性

房地產業進入農村市場會使一批農民喪失土地。對于以土地為基礎，以家庭為單位生產的農民，失地意味著失業。如何安置失地農民，是房地產業進入農村市場將面臨的問題之一。在進行新農村基礎設施建設和房地產項目開發的過程中，可以吸收這部分失地農民再就業。

（二）農村土地資源浪費的嚴重性

由于農村宅地使用權由政府通過行政手段無償讓渡，根本沒有引進土地價格機制。因此在很多地區，農戶宅地處于放任狀態，缺乏統一規劃，造成宅基地面積侵蝕耕地面積；一些地方權利、關系、金錢與宅基地的非法交易猖獗，導致可用土地面積不斷萎縮。

（三）農村房地產用地的無序性

由于國有土地有償使用制度未能得到充分的體現，收益調節機制尚未有效建立。長期以來，農村房地產相對大中城市管理較為混亂，相當多的建筑用地未經審批登記和整體規劃，土地亂占亂建隨意性很大。

（四）農村住房金融制度的不完善性

在我國大部分農村，生產力發展水平一般都很低，經濟比較落后，個人購房受經濟條件的限制能力有限，而房屋改革難以將住房金融制度推向市場，房地產按揭貸款仍是一般農民可望不可及的一種奢侈行為。

（五）農村房地產業投資主體的單一性

由于農村集體土地使用權的權力限制，農村房地產開發建設的投資主體主要是農戶個人。隨著農村經濟的發展，農村居民收入的不斷增加，農戶對改善自身居住條件的需求不斷增長，造成了農村房地產建設的無序擴張，導致農村村落的膨脹。

三、我國農村房地產業發展的政策建議

（一）提高農民認識，積極引導廣大農民群眾

農村房地產業的發展，既關系到幾億農民群眾的切身利益，又是農村城市化、現代化、城鄉一體化的重要組成部分。

（二）創新補償方式，妥善解決失地農民的就業保障問題

我國農地征用是國家對農村集體土地所有權的購買，然后再由國家以劃撥或出讓的方式向直接用地者讓渡土地使用權。

（三）改革土地制度，杜絕土地的無效使用和嚴重浪費

改革舊的土地協議轉讓制度，嚴禁以建廠、教育、農業和生態建設等名義取得優惠政策的土地后用于農村房地產開發；嚴禁利用農民集體土地和國有劃撥土地進行房地產開發，進一步使農村土地市場商品化。

（四）規范土地審批管理，積極促進農村房地產用地的合理化

要嚴格按照國家的法律、法規和政策審批、辦理建設用地手續，不得將出讓土地使用權的審批權限層層下放。

（五）加強政府管制，實現農村房地產市場健康有序發展

政府應當從農村房地產發展實際出發，制定有關限制投機炒賣房地產的地方法規。具體做法可先對房地產商品的交易進行嚴格的登記制度，明晰產權，通過對交易的房地產商品本身的附加值進行核算，根據附加值與原值的比例關系，劃清二手房交易與投機炒賣房地產商品之間的界限。

（作者單位：161200黑龍江省富裕縣房產管理處）