基于融資視角的房地產業發展

董偉　黃歆

【摘 要】 房地產業作為一個典型的資金密集型產業，其融資渠道也越來越受到世人的關注。充足的資金支持對房地產業來說是其發展的至關重要的因素。隨著經濟的發展，金融危機的影響，房市泡沫的出現，以及國家宏觀調控的政策等的影響，房地產業的資金鏈面臨著日益嚴峻的考驗。文章主要基于房地產業融資渠道視角對中國房地產業進行分析，最后對投融資渠道的選擇提出幾點建議。

【關鍵詞】 房地產 融資 渠道 融資方式選擇

隨著我國經濟建設及發展水平的不斷提升，國內房地產市場也在不斷向著規范化、制度化與科學化的方向發展，在市場不斷擴大、需求不斷增多、消費水平不斷攀升的當今，房地產企業獲得了更多廣闊的發展空間與機遇，但隨著同行業競爭的日益白熱化，企業在市場當中所面臨的競爭壓力也在不斷增大。而房地產企業發展運作具有投資規模大、運作周期長、財務風險高等方面特點。所以，房地產企業不僅需要加大資金的融資渠道擴展以及資金數額的不斷擴充，同時還要重視對渠道的甄選，避免因為不恰當的渠道選擇而給企業帶來實際上的經濟損失。因此，在面對資金緊缺及財務風險管理日趨困難的兩難問題上，了解房地產融資問題選擇恰當的融資渠道顯得至關重要。

1、融資及多元化融資方式的必要性

作為房地產開發經營過程中不可缺少的要素之一的房地產資金，處于不斷循環和周轉過程中，它在房地產業中具有重要的地位和作用。資金是各種生產要素組合的粘合劑，資金是推動房地產業發展的催化劑。

據資料統計去年房地產行業對銀行的負債比重高達 55%，而銀行占 GDP的比重較高，意味著房地產帶來的巨大市場風險最終還是要由國家來承擔。而信托、基金等方式更多的是私人與私人之間的投融資，多層次的融資市場也有助于銀行分散國家金融風險。由此可見，對于房地產開發過程中涉及的各方來講，盡快創立多元化融資方式，拓寬傳統的融資渠道，都是具有極大意義的舉措。[1]

2、融資問題在房地產行業中的主要表現

2.1、融資方式和渠道不全面

自有資金和住房的預付款是房地產企業的主要融資方式，通過購房款項、定金的預付使房產企業籌措必要的資金進行建設，同時轉嫁風險。然而，只是重點放在內部融資上，資金的需求仍然存在很大的缺口，因此，房地產企業應提高對外部融資的重視程度，通過內部融資和外部融資的有機結合，獲得足夠的資金，從而保證企業的良好健康穩定發展。

2.2、投融資壓力大

隨著國家政策對房地產企業調控手段的加緊，銀行對房地產的貸款審查越來越細致，房地產企業獲得銀行貸款的難度與其前相比大幅增加，由于房地產開發商融資的需求不斷旺盛，而銀行、政府實行謹慎的貸款政策，導致房地產企業之間競爭的加劇，使融資難上加難。

2.3、房地產金融體系不健全

隨著市場經濟的發展，房地產的金融體系也逐步完善，但在目前的金融體系中，專業結構的匾乏導致不能對房地產企業進行合理科學有效的評估，而監督部門的職能缺失，使得房地產的金融行為很難得到有效的監管和控制，房地產的金融風險與日俱增。

3、我國房地產業融資路徑選擇的幾點建議

3.1首先改變單一的以銀行貸款為主導的房地產融資渠道。我國房地產業融資渠道主要依賴銀行信貸，因此減少債務性融資，擴大權益性融資比例成為融資渠道改革的前提，這樣既降低了房地產業轉移給銀行業的信貸風險，另一方面也促進對房地產業資金來源多元化的動力，不斷提高的存款準備金率與貸款門檻，使房地產業必須將它們的融資渠道由債權性向權益性轉變。[2]

3.2合理應用外資，積極引導，正確監管。經濟全球化必然帶來國內金融業全面開放，屆時將會有更多的外資金融機構進入，它們完善國內金融體系建設的同時，也給國內經濟的發展帶來新的風險和機遇，這對于亟待資金謀求更好發展的中國房地產業來說也是一把雙刃劍，因此在合理運用的同時，有關部門更要做好房地產業在運用外資過程中的監管工作，關注資本流向，防止其對我國房地產市場造成太大的沖擊。

3.3加快金融創新步伐，完善二級市場建設。我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來，與國外相比有很大差距。在發展各種方式的房地產融資渠道的同時，利用金融創新手段，開發衍生金融產品，完善二級市場，增加房地產業融資中公眾的參與度同時努力實現住房抵押貸款的證券化、標準化，促使流動性差但收益穩定的資產轉化為流動性較強的證券產品，分散房地產業投融資風險。

3.4多種金融工具組合使用，開拓房地產融資市場的資金來源。多種金融工具組合使用，科學管理資金運作。資金來源是房地產融資市場的“水源”，是房地產金融的立足之本。應結合房地產資金需求的特點，結合股權融資和債權融資兩種模式共同拓寬資金來源渠道，比如進一步強化住房公積金，鼓勵住房儲蓄存款，引入保險資金，建立長期專業的產業投資基金，完善投資信托市場。[3]

4、結語

房地產行業是關系國計民生的重要行業，在市場經濟條件下，房地產開發企業的生存、發展都與融資相伴。房地產行業已經成為國家金融市場上重要的發展行業，然而現在國家政府加大對高房價的控制再加上銀行貸款條件的更加嚴格，為房地產企業發展帶來一定的困難。目前房地產企業在做好項目貸款可行性研究的基礎上，還應該加強融資創新方面的研究。應該時刻關注市場，關注金融創新產品并進行深入研究，處理好和金融業的關系，以達到相輔相成，共同發展的局面。

【參考文獻】

[1] 布魯格曼. 2003.房地產融資與投資[M].北京：機械工業出版社.

[2] 馮宏偉.我國房地產企業的融資策略研究[J].現代商業，2008，03：65-66.

[3] 薛強.淺析房地產企業籌資風險及控制措施[J].經濟研究導刊，2014，07：146-147.