芻議理性發展房地產經濟

張永杰

新經濟時代的到來，使我國的支柱產業房地產業面臨著前所未有的機遇和挑戰。我國地產市場中存在著的非理性行為，已經嚴重影響了我國房地產經濟的健康發展，對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現為：以供給決定需求、片面追求高層次產業結構、盲目性的高地價對經濟增長不利。因此用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟未來發展的應然走向。

新經濟不同于傳統經濟，它呈現出很多特征。首先，新經濟的社會網絡化，使得整個社會對信息的獲取處理都變得極為容易和便捷。其次，在新經濟時代，人們的生活習慣開始改變，如電子商務的發展，將會逐漸改變人們逛商場購物的習慣。再次，新經濟時代的資本運作、資金流動趨向數字化、虛擬化、迅速化。

一、房地產經濟對我國經濟的拉動作用

近年來，關于房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結起來有以下三種觀點：一是大中城市房價百姓不能承受論；二是政府不作為或調控不力論；三是開發商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點和議論的研究與分析中，必須要清醒地認識到房地產業在近十年國民經濟發展中的重要作用，在擴大內需，保持國民經濟健康、持續、穩定、協調發展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產發展過程中存在的問題是前進中的問題、發展中的問題，在未來我國經濟社會發展中，房地產業仍然是我國基礎性、支柱性產業之一。這主要體現在：住房消費是綜合性消費，它帶動了方方面面行業的發展。房地產的消費特別是住房消費是種綜合性消費，涉及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。因而，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活質量的提高創造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經濟增長的三駕馬車之一的消費，它的增長和發展自然會帶動經濟快速向前發展。

二、房地產經濟中存在著非理性的行為

我國地產市場中存在著的非理性行為，已經嚴重影響了我國房地產經濟的健康發展，對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現為：

（一）以供給決定需求

在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然后以優惠條件吸引投資者來投資，居住戶來投宿，美其名曰“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經濟規律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。從市場經濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結果，城市規劃中的選址、規模和時機是由生產者（企業）和消費者（家庭）的需求所決定的，它們選擇的原則是比較成本利益、規模利益和競爭風險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優惠政策恩賜。政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規劃協調，這樣才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態，從而促進國民經濟向前發展。如果還是不問時間、地址、條件到處盲目地“筑巢引鳳”，其結果必然導致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發，基本建設的投資效益大大下降。

（二）片面追求高層次產業結構

在市場經濟中，產業結構的變動是平均利潤規律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現其一定經濟發展階段上的優化產業結構，發揮城市集聚經濟的功能?，F在的問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業。

（三）盲目性的高地價對經濟增長不利

按市場經濟的運行規律，地價過高會使房地產業投資成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產和消費，這反過來會導致經濟萎縮和地產市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經濟的初期和上升期，都是以低地價為條件的，只有經濟發展到城鎮土地資源嚴重短缺和壟斷，供需矛盾對認，在平均利潤率作用下，地價水平才高居不下。因此，盲目性的高地價對經濟增長不利，是一種非理性行為。另外，出于行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現行政 治體制不適應市場經濟發展的要求。

三、房地產經濟發展的未來走向

城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理性行為，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來應然走向。

（一）搞好“城市經營”

很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發拉升GDP。這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發展觀。房地產開發項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利，比如工業廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品位，吸引資金或客流前來投資置業或旅游觀光，使城市經濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。在城市什么位置建什么樣的房子？達到什么樣的規模？能否成為城市的記憶？能否復制和再生？這些問題都要求我們一切從實際出發，以科學發展觀看待城市建設。

（二）市場將逐漸走向成熟化

綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于由不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者（有的是城市運營商），而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得?！安还芎梅?、壞房，只要搶到就好”的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產業的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。

（三）地價將趨于合理水平

如前所述，房地產是國民經濟的先導性產業，對GDP增長具有較強的拉動作用，同時又依賴于經濟發展所創造的市場需求，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和重要的。這是因為，房地產業是一個土地與金融兩種要素緊密結合的特殊產業，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業深入投機要素，將會在短期內形成經濟泡沫，如果房地產市場資金鏈突然中斷，泡沫經濟將會立刻崩潰，自然將會給關聯產業及整個城市發展帶來致命破壞。日本、中國臺灣和中國香港等均有這方面的教訓。

（四）創新制度和體制

根據公共選擇學者的“尋租理論”，尋租是政府干預的必然產物，也就是說，政府運用行政權力對市場的干預和管制是尋租產生的根源。因此要抑制“地方保護主義者”、“經濟集團”、“個人”等尋租現象和腐敗的產生，必須從制度或體制創新方面入手，消除腐敗和尋租產生的土壤和條件，一方面保護好國有資源和地產市場機制，使國有資源不致白白流失，使地產市場機制不致被扭曲；另一方面，使資源和利益的分配做到公正公平，維護社會的穩定和健康發展。這就要求在加快市場體制形成、實現經濟體制變革、推進政治―行政體制改革的同時，形成一整套制約行政權力的行政法規和辦事制度，建立起一個靈活、高效、廉潔、透明和公正的政府管理體制。

（作者單位：山東省菏澤市東明縣房地產管理局）