投資性購房需求高漲的應對之策

李超

2017年上半年投資性購房需求的市場表現

2017年上半年，在金融去杠桿加速和個人住房按揭貸款全線收緊的大勢下，投資性購房需求的釋放在一定程度上得到了有效遏制。特別是“3·17”新政以來，中央和地方密集出臺政策措施來重點調控投資性購房需求，并嚴控個人購房貸款新增額度占全部新增貸款的比重。央行發布的《2017年第一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，個人住房貸款余額同比增速比上年末回落1.1個百分點。2017年5月，北京個人住房貸款余額按年增速回落7個百分點，其中首次購房及申請房貸的比重達到84.3%。雖然在重磅調控政策之下熱點城市投機性需求得到抑制，但受實體經濟不振和投資渠道不暢影響，投資性購房需求仍在積極尋求釋放空間。綜合來看，近期投資性購房需求的市場表現主要有以下幾個突出特點：

投資性需求主體具有買漲殺跌的盲從心理。根據2017年第一季度到第二季度中國人民銀行《全國儲戶問卷調查報告》，雖然全國總體房價走勢在趨向回落，但是認為預期房價上漲的儲戶比例從2017年第一季度的27.2%仍穩步上升至2017年第二季度的31.2%，未來3個月準備買房的儲戶比例從2017年第一季度的22.9%穩步上升至2017年第二季度的23.1%。一方面超過半數的投資性消費主體認為當前房價“高，難以接受”，另一方面認為預期房價上漲以及選擇未來3個月出手買房的儲戶比例持續升高，這種看似矛盾的投資選擇也充分體現了投資性需求主體買漲殺跌的盲從心理，也從另一個角度揭示了2017年以來從嚴的房地產調控政策也并未能從根本上改變投資性購房需求群體的市場預期。由于實體經濟不景氣和投資渠道不暢，以及房地產對于中國家庭而言具有投資和居住的雙重屬性，很多儲戶出于無奈仍然將房地產作為家庭的重要資產配置（表1）。

人口基本面仍是投資性需求考慮的重要因素。為了限制投資性購房需求和穩定住房市場，近期天津、西安等地陸續出臺限制居民房地產交易的“凍房”政策，呈現“一線全凍、二線漸凍、三四線解凍”的調控局面。“凍房”政策的出臺和推廣，從另一個側面反映出一線城市、熱點二線城市，以及人口基本面較好的長三角、珠三角和京津冀地區仍然是投資性購房需求角逐的重點區域。北京、廣東、上海、浙江、江蘇五省市不僅是全國跨省流動人口最集中的五個省市，同時也是高收入群體最為集中的五個省市，高收入階層的地理集中呈現出與人口流向一致的趨勢。高收入人群所帶來的是高端消費能力，同時對資產的保值和升值需求使得此類人群對高端住宅產品擁有較高的投資意愿。再加上外來人口形成的龐大需求群體，會進一步加劇這些流入地區的住房供需矛盾。

投資性需求釋放帶來的羊群效應裹挾了其他需求群體。一般而言，投資性需求主體在專業知識和對房地產市場的把握判斷方面要明顯高于其他需求主體，并且在一定程度上能夠影響輿論導向和未來市場預期，在同類購房需求群體中也具有很強的示范效應。本輪房價上漲主要由于2016年初信貸寬松政策帶動的投資性需求旺盛，加上部分開發商和中介平臺的炒作，導致部分熱點城市出現“一房難求”的供需假象，從而誘導了大量剛性需求和改善性需求群體開始恐慌性入市。投資性購房需求釋放及其引發的羊群效應，導致了大多數熱點城市房地產貸款余額占比和新增房地產貸款占比屢創新高，樓市的整體杠桿率進一步加大。即便是2017年第一季度個人住房貸款余額同比增速與上年末相比出現回落，但仍然保持著35.7%的高增速慣性。由此來看，本輪需求釋放的始作俑者主要是信貸寬松政策帶動的投資性需求旺盛，并進一步裹挾了其他需求群體，整體上呈現出剛需、改善型、避險型和投資型需求疊加的現狀。

由限購政策觸發的投資輪動現象此起彼伏。由于各個城市間市場基本面和調控政策的力度不一，投資客資金也根據不同城市的市場供需特征開始在不同城市和區域之間輪動。2017年4月初，由于京津地區限購限貸政策加碼以及雄安新區規劃出臺，投資客的購房資格受到很大限制，由此導致了京津冀的投資客開始轉戰廊坊和張家口，而廊坊和張家口的限購政策加碼又推動了保定和涿州市場的投資性購房需求持續高漲。所以綜合來看，近期投資性購房需求仍然集中在兩類地區：一類是人口基本面較好、供需矛盾突出的熱點城市，另一類則是一線周邊城市以及鄰近政策趨緊的城市。城市群內部以及跨區域、跨經濟圈的投資輪動現象，也進一步加劇了對投資性購房需求的調控難度。

應對投資性購房需求高漲的調控策略

實體經濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素導致的投資荒困局，是造成投資性購房需求在各級城市間追逐傳導的主要原因。廊坊、昆山、惠州、佛山等一線周邊城市，因鄰近政策趨緊的北上廣深而承接了大量外溢的投資性需求，進一步加快了房地產泡沫的擴散蔓延。若采用一線城市的嚴格限購政策，也有可能對這些外圍城市的經濟發展和剛需群體造成一定影響。此外，許多區域振興規劃如京津冀一體化、通州副中心與北三縣規劃對接等利好消息，也成為了許多投資性需求主體炒作房地產的利器，往往出現“規劃落地，樓市先行”的怪圈。所以，如何進一步拓展投資渠道、規范引導房地產投資的合理方向，是今后住房市場監管和房地產市場穩健均衡發展的一個關鍵所在。

加大對投資性購房需求的限制調控力度。此輪房價上漲背后的根本原因在于貨幣超發預期以及由此引發的保值性投資需求，因此只要這種預期不發生變化，大規模投資性購房的潮流就難以有效遏制，區域調控政策的出臺只會引導投資性需求在城市群內部以及跨區域之間出現投資輪動，很難從根本上全面遏制投資性需求的死灰復燃。因此，要重點抑制投資投機性需求并有效保護剛性需求和改善性需求，加大對投資性購房需求的限制調控力度。適當提高個人購買豪華別墅、高檔商品房或以投資為目的購買第二套普通住房的首付比例。雖然未來投資投機性需求在政策調控的影響下將會出現短期回落，但長期而全面的回落將取決于穩健的貨幣政策、實體經濟的恢復和投資渠道的通暢。

因城施策，分類調控。要根據城鎮化的新態勢以及不同等級城市的市場特點，繼續穩定“控一線、穩二線、盤活三四線”的調控思路，有效預防投資性需求跨區域輪動所引發的潛在市場風險。根據各城市的市場基本面特點，適時出臺限制房地產炒作交易的“凍房”政策。在信貸政策方面，一二線城市房地產信貸對住房價格彈性較大，鑒于這些區域的高房價及高增長率，有必要持續性地采取緊縮性信貸政策，促進這些區域住房價格的合理回歸；對于住房價格較為合理的三四線城市，可以適當采取較為寬松的信貸政策，帶動這些區域住房市場的穩定持續發展；而對于住房價格畸高而需求支撐不足的部分城市，要加強金融領域風險監管和風險防范。

以經濟結構調整引導投資性購房需求。在宏觀經濟增速下降、實體經濟和股市持續不振的背景下，房地產業成為居民當前為數不多的具有投資價值的行業之一，房地產的投資屬性在近年來開始凸顯。因此，必須加大有效經濟結構的調整力度，重點關注實體經濟、新興產業和保障性產業，從住房制度上放棄房地產作為國民經濟支柱產業的定位，轉型為民生導向的定位，從根本上引導金融機構信貸資金的合理配置。相應的經濟結構調整策略至少包括三個基本內容：其一，產業結構創新過程培育出規模化、高效率、可持續的新興產業；其二，定向激勵政策引導金融資源增加對實體經濟和新興產業的配置比重；其三，建立政策性金融體系，為投放到關系國計民生的保障性領域中的商業性金融資源提供增信支持。

加強限購限貸政策的區域聯動性。在高鐵快速發展和區域一體化加速推進的時代，單個城市的限購限貸政策很難遏制住擴散的投資性購房需求。因而在城市群之間和大區域內部出臺調控政策時要事先充分溝通，有效預防投資性購房需求的跨區域輪動現象，從而避免區域房地產市場的大起大落和房地產泡沫的擴散外延。特別是在新區開發和區域振興規劃出臺前后，要充分吸收借鑒雄安新區的房地產新政思路，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，嚴禁大規模開發房地產，對新區區域內的有關土地、房地產開發等項目逐一登記調查，防止新區規劃和區域振興規劃成為房地產行業炒作的利器。

（作者單位：中國社會科學院財經戰略研究院）