從我國住宅土地使用權到期續期問題思考法律空缺

王冉冉 杜晉國

摘要：現代社會，隨著科技的迅速發展，生活日新月異。隨之而來的是各種社會新問題的出現。當面對這些問題時，我們會發現由于法律的相對穩定性和滯后性，有些問題往往“無法”可依，這就為國家工作人員依法辦事增大了難度。法律的不完善，法律空白的存在，使得許多社會問題難以解決，從而不利于社會的穩定發展，也有礙于我國依法治國的進程。

關鍵詞：法律空白；土地使用權；依法治國

中圖分類號：D922.3；F299.23文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）23-0095-02

在各國的法學理論與實踐中，法律空白都是不可忽視的一個問題。任何法律都不可能包羅萬象，窮盡變化極快的大千世界。在新華字典中，“空白”一詞的最基本釋義是指（版面、書頁、畫幅等上面）空著，沒有填滿或沒有被利用的部分。顧名思義，“法律空白”即是指法律對于某些社會爭端沒有明文規定或者說規定不夠具體明確，也可以說是法律之于社會問題的覆蓋盲區。法律空白并不是現代社會的產物，我們甚至可以說法律空白是伴隨著法律的產生而出現的，因為我們的社會是不斷發展的，而法律卻是相對穩定的。有很多學者都對“法律空白”做出了解釋?？ǘ嘧粽f過：“法律針對個案沒有規定就是法律空白。”卡爾·拉倫茨也曾在他的作品《法學方法論》中提到：“法律漏洞是一種‘違法計劃的不圓滿性。”[1]

法律空白的存在，使得許多問題處理困難甚至不斷積壓。我國對于法律空白的理論研究似乎未成體系，基本都是出現一個個“社會首例”后，才發現訴求于現行法律法規似乎也難以解決，才發覺到法律空白的存在。本文將結合中國首例“住宅土地使用權到期續期”事件分析法律空白存在的原因以及彌補法律空白的過渡性解決措施。

二、法律空白存在的原因

（一）歷史原因

勒內·達維德在他的《當代主要法學體系》中提到：“法律必須要有高度的準確性，在適用上要有高度的統一性和完整性，這個樣才會有良好的法治狀況。但任何一個時代、任何一個國家都不可能做到使其法典具有所有的優良品質，它總會有一些缺陷?！盵2]大千社會變化多端，因此任何一個國家或者時代都很難做到使其法律包羅社會萬象。中國的法律思想開始于春秋戰國時期的法家學派，自此便與儒家思想一直貫穿于整個封建時期的社會發展。而古代的法律是圍繞統治者的思想而制定的，法律的制定一切都是為了維護統治者的利益，民眾缺乏法律意識。直到近代，受西方民主思想的影響，一些有識之士才認識到法律不該只是維護統治者利益的工具，法律更該成為公民維護自己權利與利益的工具。在這種情況下，中國才開始向西方學習，并急于制定一系列并不適合中國當時國情的法律。雖然很多法律被“照貓畫虎”出來，但是民眾的法律意識以及社會實情并不能與其相稱。雖然建國以來的民主法律較之前有了突飛猛進的發展，但是由于缺乏穩固的法律思想基礎，使得很多方面都易出現問題。因此，中國古代法律思想對現行法律思想的影響以及現代法律思想發展的不足，使得我國現行法律體系中很易于出現法律空白。

（二）社會原因

法律是人類社會一定發展階段的產物。在人類原始社會漫長的歷史中，沒有階級、私有制，也沒有代表復雜社會組織和制度形態的國家和法律。但隨著社會經濟的發展，社會公共事務也比以往原始社會更加復雜和增多，原始社會中的極為簡單的習慣已無法適應處理這些新事物的要求，這就需要產生一種新的行為規則，即法。由此看來，法律的產生明顯晚于社會的發展，正是由于社會的需要，法律才應然而生，也就說明法律相對于社會發展是有滯后性的。在社會問題發生之前，人們往往無法預測到將會發生什么，也就難以提前在法律制定方面做好未雨綢繆的準備。特別是在當今信息網絡技術高度發達，人們思想空前解放的情況下，新事物的發展速度之快幾乎超出人們的想象，這更加說明了法律空白的存在是難以避免的。

（三）法律自身原因

從一部法律的制定到出臺，需要經過仔細的斟酌、嚴謹的程序與謹慎考慮，這就注定一部法律的施行需要漫長的時間。而法律本身又具有相對穩定性，這就說明法律不可能輕易的跟隨社會的變化而改變。同時，在很多事情發生之前，立法者也不可能考慮到社會各方面的問題。因此，法律自身的相對穩定性與法律制定者的主觀原因也是法律空白存在的不可忽視的原因之一。

三、結合具體案例的分析：首例住宅用地使用權到期續期事件

（一）本案的討論價值

土地出讓制度是市場化配置土地資源的重要方式。該制度的建立極大地提升了土地資源的利用效能，在改革開放的進程中促進了我國城市經濟的快速發展。然而，在發展的過程中，也出現了很多問題。住宅地使用權到期續期問題就是其中之一。在中國人的傳統觀念中，很大程度上，房子就等同于“家”。對于多數人而言，一生都在為擁有屬于自己的房子奮斗。因此，房子對于中國人來說，至關重要，住宅地的使用權到期問題關系到居民的切身利益。溫州部分住宅地使用權到期一例雖是個例，具有其特殊性，但這也許是對相關國家部門很好的警示，警示其需要未雨綢繆，提前出臺相關法律，以免屆期難以處理相關問題。

（二）本案基本情況

2016年4月16日，浙江溫州一部分市民發現，他們在正常買賣二手房后卻無法順利完成交易，而原因是房屋所在的土地到期了。如果想要順利完成交易，就必須要續期，也即繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。不少市民的土地證上寫著土地年限為20年到期。據報道，經當地國土資源局初步排查，溫州市鹿城區內即有600余宗該情況房產。而從2015年開始，20年期限的這批住宅土地使用權就已到期或將面臨到期。而且，這次住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國也屬于先例。

（三）案例分析

關于土地使用權的到期問題，我國物權法已明確規定“自動續期”，但通過何種方式續期，續期是否需要交納土地出讓金，以及交納出讓金標準等具體問題，在物權法中并未給出詳細的規定，目前我國也沒有出臺過相關的法律解釋。這是溫州土地續期出現問題的最大原因。從此次事件本身來看，的確有其歷史原因，因為這批住宅用地的使用權為20年，當時物權法尚未出臺，相關法律也不完善。然而，在強調依法治國、建設中國特色社會主義法治國家的今天，如何盡快給出回應、解決爭議，從而化解群眾憂慮，成為了相關部門的當務之急。2007年頒布的物權法很大程度上的意義就在于明確了私人對其合法的房屋享有所有權。這意味著即便土地使用權到期了，公民合法的房屋所有權也不容剝奪。

然而，物權法卻未給出自動續期的具體規定。比如，政府有無義務幫助住宅用地使用者實現自動續期？自動續期是否需要繳納土地出讓金？如需要繳納，繳納標準是何？若某些業主不愿繳納土地出讓金該如何規定？非住宅建設用地又該如何續期？不得不說，這些法律中留下的模糊之處已經開始影響到公民的生產和生活。一方面，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心中，這既不利于產權制度的落實，也讓人們因為擔憂而總是惶惶不安。另一方面，也為相關市場交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經開始出現土地使用權到期后，房屋因未能自動續期而不能順利交易過戶的案例。不難預見，如果相關規定仍不明確，還將出現諸多類似糾紛與爭端。

（四）過渡性彌補措施

2016年12月23日，《自然資源統一確權登記方法<試行>》新聞發布會由國土資源部召開，根據國土資源部副部長所表示，對于少數住宅建設用地使用權到期續期問題，國土資源部已出臺過渡性措施。地方在相關法律安排出臺之前，可以采用“兩不一正?！钡倪^渡性方法處理此類事件。即：一、不需要提出續期申請。少數住宅建設用地使用權到期的，權利人不需要提出續期申請（即自動續期）。二、不收取相關費用。三、正常辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時，可正常辦理房地產交易和不動產登記手續。之所以是過渡性措施，一方面是由于溫州出現的住宅用地使用權到期事件，屬于個別情況，有其特殊性；另一方面是國家相關法律還尚未出臺，各地方行政管理部門先按此辦法操作，解決已出現住宅建設用地使用權到期問題，以便權利人辦理住房交易、過戶和不動產手續登記。[3]

四、結語

解決溫州住宅用地使用權到期續期一案的過渡性措施，雖不是解決法律空白的根本性措施，但也可以說是為我國法律空白的彌補提供了一個不錯的參考。首先，這種過渡性措施能夠解決相應社會問題，不至于導致問題的積壓以致引起社會秩序的混亂。其次，過渡性措施具有很強的針對性，并且可以即刻應對個案問題，從而為立法工作者留出緩沖期，為他們爭取到更多時間去全面考慮相關問題，使其做出更科學的應對措施，找到從根本上解決相關方面法律空白問題的方法。因此，我認為這種過渡性措施不失為解決“社會首例個案”、暫時性彌補法律空白的可行性措施，也適合我國社會的發展。當然，這只是暫時性的解決方法，要想真正從根本上彌補法律空白，還需要立法者更多的努力。

[參考文獻]

[1][德]卡爾·拉倫茨.法學方法論[M].陳愛娥譯.北京：商務印書館，2003：251.

[2][法]勒內·達維德.當代主要法律體系[M].漆竹生譯.上海：上海譯文出版社，1984：109.

[3]王文錦.土地使用權到期，你的房子咋處理[J].理財，2017（2）：59.