“三舊”改造中的城市空間控制與引導方法探討

蕭坤宇

摘 要：隨著現代化城市的逐漸發展，我國的城市規劃已經成為了現階段最重要的內容。在對城市進行建設和發展的過程當中，需要保證城市社會、經濟及建設活動能夠高效有序進行。其中對城市當中的三舊改造需要做到全面科學的發展，最大限度的做好城市空間的控制和良好的引導方式，最終實現對城市的良好全面的發展。在本文當中首先對三舊改造的內涵做出了實際的分析；其次三舊改造規劃的主要思路進行了分析；最后在實際案例的應用上對其做出了實際的分析和應用。

關鍵詞：三舊改造；城市空間；控制；引導方式

隨著改革開放的全面發展，在對城市的經濟發展過程當中，需要充分的對其城市化的發展道路做出嚴格的分析。在現代化的城市發展過程當中，由于其產業不斷擴張、產業層次結構的不斷變化以及城市環境品質的逐漸下降等各方面的原因，造成了城市節約化程度的降低和使用效率的下降。因此在此種情況下，需要在有限的用地情況下，對城市的空間進行發展，從而實現對三舊的改造現象，最終實現對整個城市的空間建設可以起到極大的推動作用，實現城市用地的全面發展。

1 三舊改造的內涵

在現代化的城市化發揮當中，從大規模的角度來進行分析的話，是包含著很多方面的。在對其進行規劃的時候，需要涉及到很多方面的問題，其中包括經濟、社會以及環境等多方面的內容。在實際的改造過程當中，其中的三舊需要對城市進行綜合評估之后才可以進行實現和發揮，對于城市當中所存在的城市功能、產業結構與人居環境等多方面的內容在實際情況下做出全面的改善，從而對城市當中的經濟效益和社會效益起到相當重要的推動作用。其中“三舊”主要包括“舊城鎮”、“舊廠房”和“舊村莊”。

2 三舊改造規劃的主要思路

在對三舊改造進行規劃設計的時候，需要在綜合國外城市的更新發展的道路基礎上，在我國城市的實際情況基礎上進行充分的改造，對其進行改造的技術以及內容體系，從而可以實現對當代城市快速化發展的現象，在本文當中對于三舊改造的主要思路可以分為以下幾個方面來進行分析：

2.1 擬定“兩條紅線、分別管理”的劃定原則

在進行改造的過程的當中，需要最大限度的對當地的單塊地皮所進行的改造對當地的平衡狀況造成的影響進行最大限度的避免，體現規模化改造效益的同時，因此在建設的過程當中對于改造的單元和改造的項目都做出了兩條紅線進行標注，從而根據不同的政策來實行不同方面的管理。在對項目進行改造的時候需要對用地范圍進行確定，根據當地的實際情況來做出實際的規劃。在對單元紅線做出規劃的時候需要做到形成規范的范圍，保持和周邊用地和諧統一的現象，從而實現對該地區資源的統一規劃現象。

2.2 明確“適應發展、整體推進”的改造方向

在對城市當中的三舊做出改造的時候，需要實現對周邊用地的二次開發，從而需要對當地的產業升級、城市轉型、文藝復興以及生活改善等多方面的內容都需要符合社會所規劃的內容。為建設“現代制造業基地”、“產業服務中心”、“嶺南文化 名城”和“美麗富裕家園”提供支撐條件與空間載體，同時還限定了未來城市發展的增長邊界。

2.3 進行“先總后分、六區聯動”的規劃布局

在對當地的城市空間用地進行改造規劃的時候，需要對其中城市空間的那種所具備的使用功能在實際情況的基礎上進行重新劃定，對其規范的總體用地現象也可以達到明確了解。實現對功能區域的有效劃分，對于用地功能可以實現最大限度的集中。在改造的“城鎮改造區”改造的時候，可以利用“退二進三”的方式來起到優化城鎮的功能；在改造“村莊整治區”的時候，可以對土地進行拆遷整合來充分的實現土地的集約化。

2.4 確定“科學評估、分層控制”的改造強度

在三舊改造的過程的當中，是需要建立在城市現狀的基礎上的，因此還需要利用宏觀模擬、中觀分配、微觀落實等多種手段，來實現對三舊改造當中所利用到的用地強度做出實際的分析，最終可以實現最大限度的避免由于改造對城市的環境品質以及房地產市場做出影響。對于其該地區的屬性做出分析，比如開發容量評估、區域房地產市場供需平衡分析、用地內生需求模擬等，來最大限度的掌握該地區當中的總體規劃狀態，最終根據實際情況來對其改造的總量與整體強度做出最基本的判斷。

3 實際案例的分析和應用

在本文當中主要以我國某個地區為主要的研究對象。在某個地區當中，現階段的用地類型主要是以居住用地和商業用地為主。居住用地大部分為舊村形式，少部分為舊廠房改造成的宿舍；商業用地為水產品批發市場和沿路的餐飲店。

在對該城市的城市空間特色進行改造的時候，需要在對當地的城市經濟平衡保持滿足的同時，來對城市的發展提供出一個更加良好的空間，因此在對其空間控制開發的過程當中需要分為幾個方面來進行改造。

首先在對控制要素的確定方面，需要根據控制詳細規劃的具體指標體系來做出規劃，其中主要包括用地性質、面積、容積率、建筑后退 紅線、建筑高度、綠地率、建筑密度、停車泊位、出入口方位和公共配套設施等。對三舊改造規劃的時候，還需要注意其中項目的特殊性，提出對改造地塊空間界面控制與引導的控制指標，包括天際輪廓線、開敞空間、視線通廊、建筑高度、建筑連續面寬、間口率、建筑裙房高度、建筑風格等多項指標。在對城市空間的建設過程當中，需要對城市空間當中的可持續發展做出分析，對于城市空間的土地采取集約化的方式進行利用，在合理科學的方法手段下為人們的生活營造出一個合適發展的空間。在對城市空間的利用過程當中，需要對城市當中的土地資源做出充分的利用，從而可以對土地進行最大化利用，以達到產出的最大化。在進行運行的過程當中，需要對城市空間當中的無限延長蔓延的現象做出抑制，從而對城市空間當中的土地集約化可以起到合理利用的現象，最大限度的提高土地的利用率。

其次在對指標要素做出控制和引導的過程當中，要實現充分的合理化。在對天際輪廓線進行改造的時候，需要對當地城市當中的沿街建筑天際輪廓線進行設計。在對開敞空間進行改造設計的時候，需要保證在當地城市當中人與人、人與社會、人與自然進行信息、物質交換等都實現最大程度的需求，可以利用對地塊濱臨太平水道的改造，來增加城市當中對于公共開放空間的舒適程度，也可以滿足周邊城市的居民生活需求。在視線通廊的改造方面，可以利用對景觀資源以及節點的實現視線廊道來進行改造。對自然景觀視線通廊的控制方法當中主要采取的是對現狀的保護。在對房地的建筑連續面寬進行改造的時候，需要對建筑水平投影長度的總和進行計算分析，其中建筑面寬分塔樓和裙樓的建筑面寬。在地塊的實際開發控制中，塔樓的連續面寬尤為重要。在對城市進行改造的過程當中，需要保證其城市功能可以在混亂的空間當中得到最大限度的發揮和利用。在此種情況下，需要利用全方位的角度來對空間進行協調，形成一個完整的、有機的空間使用模式。在實際的運用當中，可以借鑒綠色生態設計的模式來對城市當中的空間實行自然生態的設計，在保證其生態功能的同時，還需要對人們居住的環境舒適程度做出及時的分析，最終創造出一個有機的空間整體環境，在人們的交往、互動以及其他方面當中都可以體現出生態環境的理念。

4 結語

綜上所述，在實際的運行過程當中，利用三舊改造可以對其經濟、環境以及城市的社會效益做出最全面的發展和改造，最終可以實現其大幅度的增加，保證城市當中的單位GDP的消耗建設用地可以最大限度的減少。在對城市化逐漸發展的過程當中，需要最大限度的提高其城市化的轉型速度，利用三舊改造的方式來對城市當中的經濟增長方式和城市發展模式的重大轉變和探索，最終推動城市的建設和發展。

參考文獻

[1]李宏志.“三舊”改造中的城市空間控制與引導方法探討[J].小城鎮建設，2012，（6）：33-41.

[2]何子張，李曉剛.基于土地開發權分享的舊廠房改造策略研究——廈門的政策回顧及其改進[J].城市觀察，2016，（1）：60-69.

[3]鄒潤濤，亢晶晶.基于“三舊”改造背景下的城市更新思考--以武漢市硚口區“三舊”改造規劃為例[C].//2014中國城市規劃年會論文集.2014：1-10.endprint