隱瞞房屋抵押事實，房東需承擔違約責任

案情：2011年8月20日，甲用其所有的房屋作抵押與銀行丙簽訂最高額貸款抵押合同，抵押期限自2011年8月至2013年8月，甲辦理了他項權證。2011年9月30日，甲在未告知房屋已抵押給丙的情況下，與乙簽訂房屋租賃合同，租賃期五年，租金每月3000元，并約定任何一方不得將該房屋作為標的進行抵押擔保。2012年11月17日，甲與丙簽訂協議，將出租房屋給丙用于抵債。同年12月20日，甲將出租房屋過戶到丙名下。2013年5月5日，某房地產公司丁通過拍賣取得上述房產后，隨即開始開發。同年6月10日，甲以出租房屋已經市規劃局等部門批準拆遷，租賃合同無法履行為由通知乙解除房屋租賃合同。同年9月30日，乙被強制搬遷出承租房屋。現乙認為甲故意隱瞞簽約前出租房屋已被抵押的事實屬于欺詐，訴至法院，要求甲承擔違約責任。

說法：本案房屋租賃合同合法有效，甲需承擔違約責任。簽約時，甲未告知乙房屋已抵押的事實，且約定該房屋不得用于抵押擔保，甲的行為屬欺詐。甲的行為導致房屋先被抵債后又被拍賣，拍得房屋被丁拆除，最終導致合同解除。因丁拆遷行為屬于商業開發，不構成不可抗力。因此，從最初的房屋抵押到最終的合同解除，甲明顯存在過錯，構成單方違約，應承擔違約責任。

首先，甲在未告知已將出租房屋抵押給丙的情況下，又與乙在房屋租賃合同中明確約定任何一方不得將該房屋用于抵押擔保。訂立合同時，甲故意隱瞞抵押這一與合同條款相悖的重大事實，構成欺詐。對因欺詐而訂立的租賃合同，如不違反法律強制性規定，受欺詐方可以自知道或應當知道受欺詐之日起一年內行使撤銷權。從本案案情來看，沒有證據證明乙知道或應當知道甲欺騙了他，從未要求撤銷合同，所以甲、乙間的房屋租賃合同自始至終合法有效，雙方應按約定履行各自的義務。其次，《合同法》第二百一十六條規定：出租人的主要義務是按照約定交付租賃物，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。甲隱瞞租賃物上設立抵押權的事實，后又履行抵押合同將房屋抵債給丙，丙將房屋拍賣給丁，丁又將房屋拆除開發。甲的抵押行為是導致租賃合同無法繼續履行的主要原因，二者間存在因果關系。甲不能繼續履行將租賃物交給承租人使用的主要義務，構成根本違約，且違約因素不屬于不可抗力，不符合合同解除的法定免責事由。

（江蘇 張玲云）