房地產施建工程風險防范機制的完善

摘 要 伴隨著新常態下經濟的緩慢發展，經濟態勢的低迷給房地產業帶來巨大的挑戰。房地產業作為國民經濟的重要環節，施建工程的地位可以說是中心動脈，牽一發而動全身。房地產業是高投資高風險的行業，只有對項目運行有足夠的認識和了解，做好風險防范工作，才有可能在市場上安全過渡且取勝。

關鍵詞 資金 宏觀調控 政策 法律 產業鏈條

作者簡介：岑思易，廣西師范大學法學本科生。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.092

房地產是一個資本密集型產業，由于資金變動性強、穩定性弱，且項目復雜、周期長，政策調控具有時效性，給地產施建工程中增加了巨大的風險和挑戰。施建工程不僅受到物力人力的限制，在自然風險方面，天氣、災害等不可控因素也會增加施建阻力。我國地產行業處于飽和狀態，房地產泡沫往往影響社會經濟和百姓心理。房地產業的獲利巨大哄抬了太多企業涌向于此，一個工程工期延長、爛尾樓滯留等也是常見情況。因此，加強地產業在施建工程中風險防范，優化風險處理的模式，把握風險規避的力度，對于提高房地產的經濟效益，合理配置社會資源有重要意義。從另一方面來說，做好施建中的風險防范工作，也是應對緊急突發情況，減少損失的保障舉措，企業以預防手段提高好企業效益，又可以維護好社會形象，這對于企業的長期發展來說是百利而無一害的。

一、房地產施建工程風險防范機制概述

（一）相關概念

房地產施建工程風險是在整個地產項目中，影響以樓盤施工裝修等主體工程與其他輔助作業的各項環節，存在或者造成影響其開發、收益等因素的統歸風險（本文忽略自然因素不予討論）。合同審查、風險評估、預算測試等針對該風險所采取的措施就是風險防范措施。風險防范措施具備前瞻性，目的在于控制未來工程突發情況的出現，解決工程隱匿問題。長期看，把風險的預見與防范結合是房地產業體系建設和地產制度的重要內容。

（二）施建工程風險種類

基于房地產本身的特點，投資與收益過高的誘惑加劇其不穩定。房地產的發展不僅依靠企業的籌建，很大原因也在于政策的引導性和資金的流動性。市場協調不合理，企業被動接受宏觀因素帶來的沖擊。根據實際情況筆者總結了以下四種風險：

1. 政策風險

房地產作為國民經濟重要行業，國家政策的宏觀調控緊緊關系產業發展，這種影響是多層次的，包括地產項目的門檻，施建中的資金融資，關聯產業的聯動效應。沒有一個長期穩定的政策調控方向，對延續長期的施建項目來說是不利的。外部因素改變施建項目的運行環境，短期局部的變動限制建設驅動力。

2. 法律風險

規范房地產的法律有很多，比如《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國土地管理法》等等。但施建工程在規劃時不可能預知未來法律規定方向，只能依靠現行法來衡量各個指標。當項目按照原本規范鋪設安排時，法律法規的修訂往往會引發施建主要問題的實體程序變動，在一定程度上加大了風險防范的難度。

3. 市場風險

房地產在經濟市場占重要的份額，其發展與市場形勢密不可分。資金、施建材料、銀行信貸、關聯產業的影響不可小覷。市場是一個環狀結構的產業鏈，產業中任意一環出現變動同樣波及其他環節。

4. 房地產自身帶來的風險

房地產作為持續性的大型工程，其特點所帶來的項目要求和準入門檻就一般行業而言更高更為嚴格。在施建工程中往往由于資金投入不及時、程序復雜、關系混亂等問題，加大施建工程的難度。

二、當前房地產施建工程中風險防范機制的現狀

風險防范機制是一個預測、預防、解決的過程，良好的防范機制加速項目運行的效率，提高項目施建的質量。施建工程作為整個項目最核心環節，其隱藏的風險、突出的問題也是最多的。因此，我國近幾年對房地產施建工程中風險防范愈來重視，現結合我國當前風險防范研討施建工程法制化的進程。

（一）房地產施建工程中風險防范主要涉及的幾個方面

1.資金預算和實際流轉的管理

房地產是資金密集型產業，其發展依靠的是配套法律法規和整體服務政策。盡管在發展中不斷的調整和限制，總體來說我國房地產業仍是一個不規范的產業，過多的依賴外力導致在實踐過程中削弱了自我防范的能力。銀行貸款利率的調整，市場融資的吃緊，依賴銀行貸款、企業自有資金遠遠不夠補足施建工程中資金口。

鑒于資金在項目實施過程中的重要杠桿作用，房地產企業嚴格加強了對資金的管理。幾乎房地產企業都對施建工程有前期預算和監管機制。在項目正式落實前將預算報表報備上級，使得企業達到整體的財務資金走向趨勢。其次，企業愈發重視資金合理化的分析。利用互聯網得到一個模擬預測數據和資金追蹤監控，方便快捷地得到一個資金交易明細。但一般來說，預算是粗略宏觀的掌握，還沒有達到對資金有效調控的效果，互聯網也無法應對現實情況下突發狀況的處理，資金在后期流轉時存在巨大的漏洞。

2.法律修訂和政策變動的把握

施建工程作為房地產項目最重要環節，其風險介入因素眾多，風險防范手段復雜。法律與政策可以說是其中影響最強烈的。對于法律和政策來說，房地產企業不能自主決定變更，被動接受帶來的后果就是好壞風險不特定。宏觀因素導致施建工程在總體上不具備穩定性，一個微觀的經濟變量就能夠導致制訂預算前后發生翻天覆地的變化。從外部來說，房地產業深受社會心理的控制，前期的政策引發的大眾樂觀、盲目投資，在工程結算時有可能會出現低迷現象。在內部，法律修訂產生的資質、硬性要求的變化，會導致房地產企業本身的門檻“標準”的升降。

3.風險意識和防范機制的建立

風險意識的凸顯和風險防范機制的建立是順應市場發展的必然結果。房地產企業逐步加強對風險防范的管理，能夠體現企業在現代管理中的優勢和作用。通過風險防范機制的建立，項目由始至終得到了相應的監管和調控，對于企業本身管理來說是一個資源優化配置的過程。

施建工程中涵蓋的項目合同審查，是在風險防范機制中尤其重要的流程。在完善的風險規范機制中，包括對企業資金的審查與風險規避，管理制度的優化改進和信用管理評級等系列工作。目前來說，房地產企業的風險意識還是較弱，完備的風險防范機制還未能建立。

4.產業鏈條和項目運營的定位

我國房地產管理相對混亂，大量的土地閑置、價格飛漲、資金投入不規范等等問題大量出現。開發商為了獲得高額的經濟利益忽略施建工程的整體質量，無視消費者的購買訴求，房產欺詐、爛尾樓、卷款逃走等嚴重損害社會利益、浪費社會資源的現象已為常事。產業鏈條的不承接加上項目運營的混亂，由此引發的眾多法律風險引人深思。除此之外，施建工程不能持續有力的進行原因不僅只有風險因素，還包括整個當地產項目定位與發展模式的不清晰。

（二）相關立法

法律風險是在施建工程中不能小覷的風險種類之一，法律與行政法規、司法解釋構成層次性的法律監管辦法，從大方向到具體問題的規范，房地產施建工程中風險防范機制大體已經形成了初步的法律規制框架。

1.法律

專門針對施建工程而規定的主要法律有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國房地產管理法》，以上三部法律集中統一地規范了在施建工程中可為與不可為和相關的注意事項。而在《中華人民共和國建筑法》中更為明顯，施建工程中主體工程的施工、資質許可的條件、工程運作的模式、質量安全的監管都有具體的規定。

施建工程中其他輔助項目、相關事項也有《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國稅法》、《中華人民共和國合同法》等法律規制。

2.行政法規、地方性法規

另外，規范施建工程的相關行政法規眾多。比如《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《房地產開發企業資源管理規定》、《房屋建筑工程質量保修辦法》等等。這些行政法規更加細致地規范了在施建工程具體環節中的要求。

施建工程中常出現的借用資質、違法發包轉包等問題在《建設工程質量管理條例》中有明確規制條款，“建設單位應當將工程發包給具有相應資質等級的單位，建設單位不得將建設工程肢解發包”，除此之外，工程建設中的材料設備、勘察監理等流程也有了更為具體的規范。

地方人大及其常委針對施建工程也制定了地方性法規，特別在一線二線城市，房地產急需配合地方法規來治理地產業，如《浙江省房地產開發管理條例》、《廣東省房地產開發經營條例》等，相關行政法規、地方性法規依據上位法對房地產施建工程有了具體性的規定。

3.部門規章

我國關于房地產施建工程規章包括《房地產開發企業資質管理辦法》、《房地產經紀管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《房地產開發企業暫行辦法》等等，在施建工程管理中大多有法可依，除了宏觀整體的法律法規外，部門規章對施建工程中的細節有細致要求，與其他法律結合為房地產的發展提供了良好的法治環境。

《房地產開發企業暫行辦法》規定了房地產企業注冊資本的要求，“房地產開發企業的注冊資本應在100萬元以上，而且流動資金不得低于100萬元。而對于股份有限公司的形態的開發企業要求更高，最低限額為1000萬元人民幣：申請股票上市的房地產開發股份有限公司的股本總額不得低于5000萬元人民幣?！狈康禺a企業的發展依靠強大資本的支持，大到房地產企業的注冊，小到項目工程的資金運轉，施建工程的資金要求只是整個房地產開發鏈條中的小小一環，資金無一不是串聯項目始終的紅線。

4.司法解釋

于此同時，相關司法解釋的出臺給予了在施建工程出現問題時更多的指導意見。主要包括《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的解釋》。司法解釋針對解決施建工程中出現的具體問題具有更現實的意義。

（三）房地產施建工程中存在的問題

1.適用法律混亂

法律規制作為一種整體、宏觀的規制辦法，卻在實務過程中出現適用混亂、法條規定不明等問題，這不免成為新的風險要素。加之政策變動的風險，是政策影響力大，還是法律法規的效力強，這個問題在實務中也是模糊的。一方面，法律的多層次與上下法的沖突，用法無序性引發法律效力的矛盾，交叉性法律規定給企業適用造成困難。我國針對房地產立法眾多，但在適用上，缺乏用法指導，這就啟示著法院在處理施建工程合同時可以出臺更多的指導意見，讓房地產企業在實踐中有一條明晰的路子可走。

2.風險防范意識缺乏

施建工程中不穩定的變量因素多，影響的不僅僅是施建工程各子項目的流暢，而是整個工程的進度。風險因素和風險發生的不確定決定了房地產業在施建工程中必須提高風險防范的意識，單純依靠后期的防范措施是片面的，也不能達到立竿見影的效果。普遍來看，我國房地產企業在施建工程中缺乏風險防范意識。意識的缺乏帶來的后果—目前仍然沒有形成完善的風險防范機制，給施建工程中管理工作帶來了難題。

3.風險防范措施少

面對自由競爭的市場，房地產企業面對風險時缺乏有效的應對措施。國家政策是一把雙刃劍，企業一直以來依靠政策扶持，也會受到政策變化的消極影響。房地產企業風險防范措施只防范表面問題，對于深入的施建工程矛盾還未出現有效、根除的措施。施建工程中涉及的后續問題，包括承包發包、資質審查、材料管控等多環節需要源頭性防范措施。

4.企業管理松散

施建工程風險來源包括房地產公司的運營與管理狀態。施建工程是施工單位與本企業的合作，也是調動企業人力物力的系統工作。房地產的規模和特點，決定了在資金管理工作的難度，資金結構復雜容易引發內部控制機制的松散。加之融資渠道的單一，企業財務管理工作片面而不成體制。企業管理人員工作的獨立，內部未能形成凝聚力強的管理團隊，財務以及其他工作人員的專業素質仍有待提高。

企業在運營過程中需緊密理清公司章程的核心地位。做好施工項目關系到公司章程中具體運轉的規定。風險防范機制的建立是否需要在公司章程中有相關涵涉，或者對于風險解決問題的處理有無合理科學的操作指導？類似問題仍需我們重視。

三、完善房地產業施建工程中風險防范機制的建議

（一）加強法律規制的效果

法律法規是主要調整房地產業在施建工程中風險防范的重要手段。一方面可以通過法律法規中尋找到有關的風險內容，允許與禁止的統一有法條規定。另一方面又可以通過法律法規來解決這些隱藏的風險問題。要完善施建工程風險防范機制，就是完善房地產業相關法律法規，以及土地產權等相關規范文件，解決好法律與法律之間、法律與政策之間的矛盾，減少法律無用的情況。還可以適時將已經不適用的、陳舊過時的、沖突的法律法規進行清除整理，減少法律適用的壓力和負擔。

（二）增強風險防范的意識，完善風險防范機制

提高風險防范的意識是從源頭出發，督促房地產業在實施項目時加大對風險預測、風險規制、風險防范、風險解決等一系列風險防范措施的重視程度，提高風險防范的主動性。

風險防范依靠風險防范機制的建立。形成企業風險評估體系，嚴格把控好各環節風險并準備應急措施，做好專家意見咨詢，給施建工程提供科學合理的風險預測，研究好房地產政策規劃的要求，應對宏觀要素帶來的浮動風險。更重要的是，抵御風險的關系金融、管理、公司運營等，還要在企業下制定一套可以帶動上下關系的能動反彈機制，輔助風險防范機制的執行。完善的風險防范機制要求部門與部門之間分工合理，操作聯動性強，利用科學合理的方法防范風險，這是在將來房地產施建工程中要達成的目標。

（三）增加風險防范的措施

當前企業在施建工程中凸顯的問題是風險防范措施少。拓寬融資途徑，不能一味依靠銀行、國家的扶持，可以把眼光挪向雄厚的民間資本，或者說發展ppp等項目，減輕企業資金壓力。加強企業的抗壓能力，利用市場主體的多元化分散風險，實行風險防范的主體多樣化。如將合同審查、資金管理、項目運營、工程施行等多塊區分，利用不同板塊的特征制定相應的風險防范措施。

（四）重視企業運營管理

企業運營管理包括融資、投標、施建、銷售，而對于施建工程來說，風險防范最重要的是重視企業財務資金的管理，充實企業資金鏈，引進財務管理人才。引進法律會計人才，提高企業法律風險防范和資金防控的能力，加大對項目進展中合同以及相關行為的合法性審查，重視預算、融資、負債等方面。強調公司治理，加強做好企業品牌效應，做好長期、持續的項目經營計劃。在外部環境不可控的情況下，真正提高企業自我管理的能力，強調內部治理與消化難題，就可以形成一個循環優化的過程，追求一種制度的創新。除此之外還需要強調的是政策引導，給企業發展提供一個較為穩定的發展方向。

四、結語

房地產在施建工程中建立風險防范機制大有可為，在法律政策大背景下把握好發展路徑，依托企業本身綜合實力，從資金、管理、工程合作方面入手。想要完善風險防范機制，優化風險防范系統，首先要對風險的來源、風險的影響有一個準確清楚的認識。其次是加強企業資金、運作的管理，穩固施建工程的經濟基礎。增加應對風險防范的措施，建立風險評估體系，重視風險的科學化防范結構。于此同時，利用好法律法規提供的條件和政策優勢，最大化利用好外部因素的帶動作用，提高經濟效應，才能完善施建工程中風險防范機制，使得房地產企在社會主義市場經濟中得到持續性的良性發展。

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