北京市房地產價格影響因素分析

何繼康

【摘 要】本文介紹了北京市房地產市場的相關知識，從商品房價格的相關理論分析開始，隨后，給出了灰色關聯度分析及多元線性回歸分析的相關理論。在此基礎上對北京市房地產價格的影響因素進行了分析，并結合前述兩個分析理論分別對影響因素做一個定性分析以及定量分析。最后，給出了相關建議，以供相關部門進行參考。

【關鍵詞】房地產價格；價格理論；灰色關聯度分析

一、引言

近年來，我國的房地產市場得到了很好的發展，正逐漸成為我國經濟的支柱性產業。國民經濟的飛速發展帶來房地產價格的上漲從某種程度上來說是符合一定市場規律的。但部分城市房地產價格的猛烈增長顯然與正常增長范圍內的房價合理上漲不相匹配。這種房價毫無節制地上漲，對于需要購房的普通居民則形成了巨大的資金壓力，也給金融系統的整體穩定性造成了巨大的考驗。北京市作為我國的政治和文化中心，其房價的變化一直是全國市場的風向標，受到了極大的關注。

本文以北京市房地產市場為例，介紹了房地產相關理論知識，得出影響其價格的主要因素，并通過建立統計模型定量分析影響程度。有助于政府以及相關部門合理制定有關政策以調整房地產業的發展方向，確保其穩定，可持續地發展，以及在宏觀經濟中的支柱性產業地位。另外，通過解讀政府宏觀調控政策對房價的影響以及對居民生活的改善，讀者可以科學地認識北京房價的形成機制，清楚地了解北京房價的現狀以及未來的發展趨勢，同時正確看待當前房價上漲的必然性。因此，本文研究北京市房地產價格影響因素具有十分重要的理論意義和實用價值，可以為更好地指導房地產業健康平穩發展做出貢獻。

二、房地產供求特性和價格理論

（一）房地產市場的需求特性

1.房地產需求的整體性

整體性指的是如果沒有土地，房屋就沒有了物質載體，而如果沒有房屋，地基也就失去了上層建筑，所以這兩者是不可以也絕對不能分割的。

2.房地產需求的區域性

眾所周知，房地產的位置移動很困難，特別在中國。其特有的空間固定性，屬于不動產的特有屬性，所以，這就導致了在購買住房時候會考慮到地理位置等多方面的影響，造成了消費者對房地產的需求往往具有一定的區域性。

3.房地產需求的層次性

在研究需求的這一特性上面，需要從兩個方面來理解它：第一個方面是指消費者對房屋本身的功能性具有不同層次；第二個方面，是由于居民的收入不一所帶來的購買力水平差別，造成了需求的結構性層次。

（二）房地產市場的供給特性

1.一級市場的壟斷性

土地的所有權屬于國家，嚴禁私人買賣，在市場上進行的買賣轉讓只是土地的使用權。

2.土地供給的剛性

在我國，土地和房屋的供給是具有剛性的，這就說明在短期內，市場的供給彈性較低，它不能隨著價格和收入的變化而發生變化。

3.滯后性和風險性

與其它商品不同，在現今的中國，房地產這一特殊的商品具有很高的價值，隨之而來的是生產周期很長，一般生產一件這樣的商品需要花費一年甚至是數年時間。

4.時期性

時期性是指房地產的供給在不同長短時期內會呈現出不一樣的規律和特性。

（三）房地產價格的構成特點

1.房地產的價格與租金，就像是本金與利息的關系。房地產的價格既可以指房地產本身的價值，也可以指代出租其使用權所獲得的租金。

2.房屋的位置不能隨意移動，在市場上轉移的并不是房地產本身，而是與其相關的所有權、使用權還有其他權益，因此，房地產的價格實際上指的是這些權益的價格。

3.房地產的價格在一定時期內雖然可以達到穩定，但是若考慮到長期發展，在對其進行估價時，應該聯系其過去的價格和現在的價格，這樣才能對其未來的價格有一個更加合理的預期。

4.由于土地具有不能移動、數量固定等特性，這就使得房屋不能像市場上一般商品那樣在交易時形成價格。

三、房地產價格影響因素的分析

（一）經濟因素

房地產是一種既可以用來投資，也可以用來消費的特殊商品，所以，經濟因素對其價格變化會產生很重要的影響。而經濟因素主要有發展水平、投資情況、物價的水平、居民收入以及財政收支等。

（二）政策因素

房地產市場的特殊性決定了其與政策因素是密不可分的，而影響房價的主要政策因素有：土地制度、住房制度、城市規劃和稅收制度等。其中，土地和住房制度對房價的影響較大。

（三）社會因素

由于符合經濟學中商品的特點，生產者與消費者的預期和信心會改變房地產的供求狀況，進而會影響房價。而人作為房地產商品的需求主體，意味著人口的數量、素質等因素會對價格產生很大的影響。

四、北京市房地產價格影響因素的實證分析

在影響房地產的眾多因素中，可以選取如下10個具有代表性的變量進行相關研究分析。變量表示北京市住宅商品房價格（元/平方米），X1為年末人口數（萬人）、X2為人均可支配收入（元）、X3為CPI、X4為人均儲蓄余額（元）、X5為房地產開發竣工面積（萬平方米）、X6為土地購置費（億元）、X7為人均居住消費性支出（元）、X8為國內生產總值（億元）、X9為M2供給量（億元）、X10為房地產開發住宅投資額（億元）。

（一）數據和變量說明

本文所采用的數據來源于中國國家統計局網站年度數據查詢。

（二）灰色關聯度分析結果

關聯度分析是研究兩個系統間的因素關聯性大小的量度，如果兩個因素的變化趨勢是一個方向的，則可以說明二者之間的關聯度較高，而反之，則稱二者之間的關聯度較低。利用關聯度分析，得到如下表所示的結果：

其中ri為關聯系數，wk為權數。在上述分析結果的基礎之上，對各因素的關聯系數進行排序，排名前五的變量分別為：X8國內生產總值、X4人均儲蓄余額、X2人均可支配收入、X5房地產開發住宅竣工面積、X10房地產開發住宅投資額。

（三）多元線性回歸分析結果

在上述灰色關聯度分析的基礎之上，我們把關聯程度靠前的五個因素利用多元線性回歸分析對其與北京市房地產價格之間的關系做一個定量的描述。

其中模型的調整R方達到了0.913，說明模型擬合程度較好，而在預測變量中排除了關聯程度最高的變量X8：國內生產總值。這是因為該變量與另外四個變量之間有一定的相關性。在剔除掉不合理的變量后，得到如下所示的回歸方程：

從式1中得出本文中所選取的各個因素對于北京市房價的影響程度。其中正好滿足于市場上供求雙方對于商品價格的影響途徑。X2，X4分別對應于房地產市場上的消費者方面的影響，X5，X10分別對應于房地產市場上的生產者方面的影響。

五、結論與建議

綜合前面的分析，可以發現，對北京市房地產市場價格有影響的因素概括起來說主要有需求因素和供給因素，其中，需求方面的因素主要有居民收入水平以及儲蓄水平；供給方面的因素主要有兩個方面，分別為房地產開發企業住宅竣工面積和人均居住性消費支出。根據前述分析結果，提出如下建議：

（1）房價對于中低收入水平的居民而言還是難以逾越，因此國家需要制定合理的政策使得居民的收入差距更加合理化；另外應該倡導正確的消費觀念與儲蓄觀念。

（2）要做到對房地產合理的開發、投資，杜絕一切因為利益而發生的違規開發；在開發過程中，做好監管工作，保證住宅竣工面積的合理化。

（3）要加快建設以北京市為主導的區域性統一土地交易市場，協調土地儲備和土地供應工作的體制建設。

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