關(guān)于土地評估中地下空間土地面積分攤技術(shù)的探討

【摘 要】隨著工業(yè)化和城市化進程的加快，人地矛盾日趨顯現(xiàn)，為了既能滿足社會發(fā)展對建設(shè)用地的需求，又能滿足人們生產(chǎn)生活的需求，開展土地資源空間開發(fā)利用尤為必要。在城市中，城鎮(zhèn)化發(fā)展的日益加劇，各項建設(shè)用地劇增和城鎮(zhèn)以“攤大餅”的方式擴張造成土地資源的短缺和耕地劇減等多重問題。土地的空間利用不但更加合理的利用了土地，對指導(dǎo)今后土地的可持續(xù)利用乃至社會經(jīng)濟的發(fā)展均具有重要的意義。本文從土地估價的專業(yè)角度對土地地下空間土地面積分攤問題的評估技術(shù)進行探討和研究，為評估地下空間土地價值提供參考。

【關(guān)鍵詞】土地評估；地下空間；面積分攤

《物權(quán)法》第十二章第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”，這改變了從傳統(tǒng)意義上土地利用的表面性、單層性，使土地使用權(quán)具有了空間立體性，國有土地出讓時可以在地上、地表和地下分別設(shè)定土地使用權(quán)。

隨著城市化進程的加快和現(xiàn)代化建設(shè)的加速，地下成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要空間資源，地下交通網(wǎng)路、地下停車場、地下商城等設(shè)施已成為現(xiàn)代城市改善城市交通、拓展空間資源、提升城市功能的重要手段。完善的地下空間利用體系也成為衡量一個城市現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志。地下空間的利用不但解決了城市用地緊張，各項建設(shè)用地爭搶地表土地資源等問題，更避免了城鎮(zhèn)以“攤大餅”的方式擴張造成土地資源短缺和浪費的問題，但同時，土地使用的空間發(fā)展也給土地估價帶來了一系列的難題，現(xiàn)行《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中，對地上、地下空間土地的評估尚未明確，尤其是關(guān)于地表和地下建筑物土地面積分攤的問題。由于地下空間的利用主要涉及的是地下交通設(shè)施、停車場、地下商場等市政服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，這部分建筑物所占用的土地面積應(yīng)如何確定，成為了土地估價中面臨的一大技術(shù)難題。

一、地表土地面積的分攤

相對來講，地表土地的土地面積分攤較容易實現(xiàn)。在地表土地的土地評估中，對于存在建筑物的土地面積分攤，可以按照建筑面積進行分攤、也可以按照容積率進行分攤。

（一）按照建筑面積進行分攤

按照建筑面積進行分攤的方法，是根據(jù)估價對象所占有的建筑面積占總建筑面積的比例，來計算其土地面積占有的份額，即估價對象的土地面積為該部分的建筑面積除以總建筑面積再乘上總用地面積，計算公式如下：

土地分攤面積=估價對象建筑面積/總建筑面積×總用地面積

例，某棟住宅樓土地面積500㎡，總建筑面積1200㎡，某人擁有的房子建筑面積為86.7㎡，則該人擁有多少平方米的土地分攤面積？

解：該人擁有的土地分攤面積=估價對象建筑面積/總建筑面積×總用地面積

=86.7/1200×500

=36.13㎡

在土地評估的實際操作中，該方法是比較可行的，計算所得的土地分攤面積較為精確和合理，是普遍應(yīng)用的一類方法。

（二）按照容積率進行分攤

按照容積率進行分攤的方法，是根據(jù)總用地面積和總建筑面積首先求得建筑物的整體容積率，然后用估價對象建筑面積除以容積率得到其占有的分攤土地面積，其計算公式如下：

土地分攤面積=估價對象建筑面積/（總建筑面積/總用地面積）

在計算方法上，按照容積率進行分攤方法的原理同按照建筑面積進行分攤方法的原理，在計算結(jié)果上，由于在計算容積率時存在小數(shù)進位的問題，其所得土地分攤面積與按照建筑面積進行分攤時相比有一定的誤差。

綜合考慮建筑面積和分攤土地面積的正比性，按照建筑面積進行分攤的方法比較公平合理，得到大部分估價師的認可。

二、地下土地面積的分攤

在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中，對地下有建筑物的土地評估技術(shù)規(guī)范尚無規(guī)定，地下空間建筑物是否應(yīng)分攤相應(yīng)的地表土地面積，還是應(yīng)單獨設(shè)立土地使用權(quán)面積？業(yè)內(nèi)人士尚未形成統(tǒng)一意見。在實際土地估價中，筆者通過相關(guān)項目的評估總結(jié)了以下幾種地下空間土地面積分攤的方法，僅供同行業(yè)人士參考。

筆者將地下建筑物土地面積分攤技術(shù)方法分為三種，即比例分攤法、地下從屬法、分層設(shè)權(quán)法。

（一）比例分攤法

比例分攤法，即將地上地下建筑物視為一個整體，地表土地面積為土地總面積，地上地下建筑物總面積為總的建筑規(guī)模，即總建筑面積，以地上地下建筑面積占總建筑面積的比例為依據(jù)進行分攤。其計算公式如下：

地下建筑物分攤土地面積=地下建筑面積/（地上建筑面積+地下建筑面積）×總用地面積

例如，某地塊地表土地面積為1000平方米，A公司擬在此地塊上建設(shè)一綜合辦公樓，地上建筑面積為7500平方米，地下計劃建設(shè)1500平方米的商場配套。該地下建筑面積的分攤土地面積按照比例分攤法進行計算，則其應(yīng)分攤到的土地面積應(yīng)為1500/（7500+1500）×1000=166.67平方米，地上建筑面積分攤土地面積為7500/（7500+1500）×1000=833.33平方米。

應(yīng)用比例分攤法的優(yōu)點是計算簡便，容易理解，適合土地用途單一，土地使用權(quán)利人唯一的土地評估，但是對于地上地下土地用途不一致，使用權(quán)利人不唯一的土地估價則不適用，尤其是對于地上完全產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)利人來說，無形中土地面積被地下土地空間的使用者分攤用地面積，有欠市場公平。

（二）地下從屬法

地下從屬法，即地上建筑物分攤總的用地面積，地下建筑物不占用土地分攤面積，在核定地下土地使用權(quán)價值時，只利用地上土地面積的樓面地價（樓面地價=土地總價/容積率）乘以地下總建筑面積確定地下土地使用權(quán)的價值。

例如，某地塊土地單價為16000元/平方米，樓面地價為3000元/平方米，地下建筑面積為500平方米，運用地下從屬法計算該土地地下空間的土地使用權(quán)價值為：地下使用權(quán)價格=該土地樓面地價×地下建筑面積=3000×500=150萬元。endprint

該種方法的優(yōu)點是能快速核定地下建筑物的資產(chǎn)價值，充分考慮了地上建筑物所帶來的區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢，適合收益性較強的地下商業(yè)設(shè)施用地的評估，但是不適合收益性較差的地下停車場用地評估；對于地上為公園廣場或者停車場，地下為商業(yè)設(shè)施的土地評估也不適用。該種方法對于單獨的地下空間土地使用者來說，只存在土地空間使用的事實，不存在土地使用證的文件記載，在土地使用權(quán)力的維護上有一定缺陷，也給土地管理部門進行國有土地使用權(quán)權(quán)屬登記帶來一定的困難。

（三）分層設(shè)權(quán)法

分層設(shè)權(quán)法，即將土地空間的使用分成多層，地上建筑物的土地面積以地表核定的宗地界址圖所載界內(nèi)使用面積為準，地下建筑物的土地面積通過水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定。這樣就將土地立體空間的概念完全的體現(xiàn)出來，使土地利用成為一個立體的模型。

在土地評估中，利用分層設(shè)權(quán)法基本可以無障礙的進行土地面積的分攤，值得注意的是，地下空間土地使用權(quán)的評估應(yīng)和地上土地使用權(quán)的評估保持一致，無論地下建筑物是單層還是多層均應(yīng)通過水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定一個地下土地總面積，即地下建筑物有且僅有一個土地投影面積，地下不再進行二次分層設(shè)定土地面積。分層設(shè)權(quán)法的優(yōu)點是適合多類型、各用途用地的土地評估，基本不存在土地面積分攤的技術(shù)難度。但在土地管理部門進行土地權(quán)屬登記的時候要注明“地下空間”的字樣。

在需要進行地下土地面積分攤的土地估價中，對于這三種土地分攤方法的利用，估價師根據(jù)經(jīng)驗和不同用地的評估類型可以選擇適合的方法，但是在理論依據(jù)上都稍有欠缺，截至目前，全國范圍內(nèi)運用這三種方法進行土地面積分攤的理論依據(jù)并不充分，估價中沒有相關(guān)的法律或者法規(guī)作為其支撐依據(jù)。

三、當(dāng)前全國范圍內(nèi)有關(guān)地下土地面積分攤技術(shù)的依據(jù)

2008年9月1日深圳實施《深圳市地下空間開發(fā)利用暫行辦法》，該辦法第二十六條規(guī)定：“地下建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬登記，按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施，并注明‘地下空間。與地表建（構(gòu)）筑物、附著物連為一體的地下的建（構(gòu)）筑物、附著物，其土地權(quán)利確定為地表建設(shè)用地使用權(quán)，初始登記時與地表建（構(gòu)）筑物、附著物共同登記。不能與地表建筑物連為一體，獨立開發(fā)建設(shè)的地下的建（構(gòu)）筑物、附著物，其土地權(quán)利確定為地下建設(shè)用地使用權(quán)，初始登記時獨立登記。地下建設(shè)用地使用權(quán)登記以宗地為基本單位，并通過水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定其權(quán)屬范圍。”該辦法規(guī)定與地表建（構(gòu)）筑物、附著物連為一體的地下的建（構(gòu)）筑物、附著物，其土地權(quán)利確定為地表建設(shè)用地使用權(quán)，初始登記時與地表建（構(gòu)）筑物、附著物共同登記，這就要求土地評估中將地上地下建筑視為一體，土地評估中適合運用比例分攤法進行土地面積分攤；該條對于不能與地表建筑物連為一體的建筑，規(guī)定進行地上和地下土地使用權(quán)的單獨設(shè)權(quán)，適合用分層設(shè)權(quán)法進行土地評估。此項管理辦法的實施，為比例分攤法和分層設(shè)權(quán)法提供了行政規(guī)章的支持，是全國首個關(guān)于地下空間設(shè)權(quán)的行政規(guī)章制度。

【參考文獻】

[1] 蘇巧梅，王文革.《城市土地供應(yīng)年期的合理確定》.《中國土地科學(xué)》，2006年12月，第20卷第6期：P52-55.

[2] 杜金表，王冬昱.《關(guān)于評估國有土地使用權(quán)地下空間土地面積分攤技術(shù)的探討》.《國土資源報》，第2564期，8版，《地產(chǎn)周刊》.

[3] 《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號）.

[4] 張富剛.《土地空間利用分析及土地利用程度評價研究》. CUAD博碩士論文庫.

[5] 甄霖； 曹淑艷； 魏云潔； 謝高地； 李芬； 楊莉.《土地空間多功能利用：理論框架及實證研究》.《資源科學(xué)》， 2009年 04期.

[6] 金勇章.《城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展的土地空間形成機制探討》.《國土資源導(dǎo)刊》， 2004年01期.endprint