企業(yè)改制土地評估工作中測算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格淺析

杜金表

【摘 要】根據(jù)國土資源主管部門對提高企業(yè)改制類土地估價(jià)報(bào)告水平的要求，國土資源部辦公廳頒發(fā)了《關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號），該文件對企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告中需增加的評估測算內(nèi)容、規(guī)范備案報(bào)告格式以及科學(xué)測算確定土地增值收益率等相關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)定，筆者就該文件出臺的背景、現(xiàn)行企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告中測算內(nèi)容的欠缺、企業(yè)改制劃撥土地使用權(quán)價(jià)格測算應(yīng)注意的問題以及測算該劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的意義等逐一進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】企業(yè)改制；劃撥土地使用權(quán)價(jià)格；評估

一、測算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格文件出臺背景

國土資源部于2001年2月13日頒發(fā)了《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）（以下簡稱44號文），對改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)與土地資產(chǎn)處置審批程序進(jìn)行了說明；同年5月29日，國土資源部辦公廳頒發(fā)了《關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）〉和〈土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒割C發(fā)（試行）〉的通知》（國土資廳發(fā)[2001]42號）（以下簡稱42號文），該文件結(jié)合44號文精神，對企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批的權(quán)限劃分，不同級別管理部門的審批范圍，審批規(guī)范程序和規(guī)范文件格式等做出了詳細(xì)的規(guī)定。根據(jù)上述兩個(gè)文件，企業(yè)改制時(shí)可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國家資本金、國家股本金。

按照該項(xiàng)要求，企業(yè)改制類土地估價(jià)報(bào)告在撰寫時(shí)，應(yīng)分別測算按國土資源部批準(zhǔn)的土地使用權(quán)方式的國有土地使用權(quán)價(jià)格（出讓、授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)出資）和該宗地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。該項(xiàng)規(guī)定有利于合理的確定土地使用者對其使用的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行顯化，有利于國家土地管理部門對于真實(shí)的土地收益進(jìn)行測算，從而更加清晰的了解在國有土地使用權(quán)出讓（授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)出資（入股））價(jià)格中，國家應(yīng)獲得的實(shí)際土地收益情況。

二、現(xiàn)行文件所規(guī)定的土地估價(jià)報(bào)告測算內(nèi)容的欠缺

根據(jù)44號文和42號文，現(xiàn)行企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告只測算有償使用或采用國家授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)出資（入股）方式的企業(yè)改制價(jià)格，由于授權(quán)經(jīng)營和作價(jià)出資（入股）方式的國有土地使用權(quán)價(jià)格其價(jià)格水平與國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格水平一致，因此在測算過程中，一般按國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格來測算授權(quán)經(jīng)營和作價(jià)出資（入股）方式的國有土地使用權(quán)價(jià)格，其測算的最終結(jié)果為國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格，或采用授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)出資（入股）方式的國有土地使用權(quán)價(jià)格，并參考各地方土地管理部門頒布的土地出讓金收益比例，采用出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除土地出讓金的方式測算國家資本金、國家股本金。

根據(jù)44號文的明確規(guī)定，企業(yè)改制時(shí)可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，因此現(xiàn)行企業(yè)改制類報(bào)告中采用出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除土地出讓金的方式來測算企業(yè)改制土地估價(jià)工作中的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，顯然與44號文的規(guī)定不符，在土地評估中，需要在土地估價(jià)報(bào)告中增加劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的測算內(nèi)容。這也是國土資源部辦公廳出臺《關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號）文件的重要原因，為企業(yè)改制類土地評估中原土地使用者權(quán)益的確定提供依據(jù)。

三、在評估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格中應(yīng)注意的問題

根據(jù)《關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號）文件的規(guī)定，出讓或劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估，評估結(jié)果至少采用兩種估價(jià)方法綜合確定。對于出讓土地使用權(quán)價(jià)格，可參照原評估方案，并嚴(yán)格按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行測算；為了避免所需評估的兩種價(jià)格互為依據(jù)，因此在評估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，不能與評估出讓土地使用權(quán)價(jià)格采用同一種評估方法，根據(jù)目前土地估價(jià)工作中的實(shí)際情況，評估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格首選成本逼近法進(jìn)行評估，其次選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法等來確定。

鑒于目前土地估價(jià)工作的實(shí)際情況，一般在企業(yè)改制工作中對于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的測算首選成本逼近法評估，根據(jù)不同區(qū)域的實(shí)際情況，在運(yùn)用成本逼近法測算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)區(qū)別城鄉(xiāng)接合部（或郊區(qū)）與城市建成區(qū)測算內(nèi)容的不同，下面就這兩類地區(qū)采用成本逼近法測算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的重點(diǎn)分別進(jìn)行闡述。

（一）城鄉(xiāng)接合部或郊區(qū)

城鄉(xiāng)結(jié)合部或郊區(qū)的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估按照成本逼近法進(jìn)行，土地平均取得成本主要是征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償和地上物補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用；土地開發(fā)成本為該地區(qū)同類用地各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)之和；此外，還應(yīng)測算土地取得成本中所產(chǎn)生的征地管理費(fèi)，涉及占用耕地的，還需繳納耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅等；最后測算土地平均取得成本、相關(guān)稅費(fèi)以及土地開發(fā)成本的投資利息，利潤。

在測算城鄉(xiāng)結(jié)合部或郊區(qū)的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，重點(diǎn)在于如何合理的確定土地平均取得成本中的征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償和地上物補(bǔ)償費(fèi)。依照天津市目前各區(qū)縣征收土地的實(shí)際情況，征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)按照市國土資源和房屋管理局頒布的《關(guān)于公布實(shí)施〈天津市征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（津政發(fā)[2007]23號）來確定，青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上物補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按照市國土資源和房屋管理局頒布的《關(guān)于公布實(shí)施<天津市征收土地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（津國土房資〔2008〕1087號）來確定，在測算過程中應(yīng)根據(jù)待估宗地所在地區(qū)，嚴(yán)格按照上述通知的規(guī)定內(nèi)容確定土地平均取得成本。

（二）城市建成區(qū)

在城市建成區(qū)采用成本逼近法測算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，其難點(diǎn)在于土地平均取得成本的確定。按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，城市建成區(qū)應(yīng)用成本逼近法，其土地平均取得成本應(yīng)該采用城市拆遷安置成本來確定土地取得費(fèi)，其考慮的費(fèi)用主要有：拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失、拆遷管理費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)等等，具體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚募?guī)定。endprint

在報(bào)告中，拆遷案例描述包括：拆遷項(xiàng)目名稱、拆遷許可證號、拆遷人、拆遷項(xiàng)目位置、拆遷總面積、拆遷總戶數(shù)、拆遷安置資金總額和拆遷時(shí)間等等。這些信息是市場比較法中能否選用其作為比準(zhǔn)基礎(chǔ)的依據(jù)，

結(jié)合我市的具體情況，土地取得費(fèi)按照拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r(jià)格來確定，通過市場比較法，選取可行的拆遷案例，確定城市建成區(qū)的土地取得費(fèi)用。在土地取得費(fèi)用的確定中，需要考慮的因素有：拆遷補(bǔ)償價(jià)格是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格、拆遷案例的用途是被拆遷地塊當(dāng)前的實(shí)際使用用途。

區(qū)域內(nèi)平均價(jià)格不是指拆遷地塊的平均補(bǔ)償費(fèi)用，而是指在區(qū)域平均容積率條件下市場的客觀補(bǔ)償價(jià)格。如果拆遷案例的容積率比區(qū)域內(nèi)的平均容積率高，那么拆遷補(bǔ)償?shù)玫降膭潛芡恋厥褂脵?quán)價(jià)格有可能低于估價(jià)對象的完全土地使用權(quán)價(jià)格；如果拆遷案例的容積率比區(qū)域內(nèi)的平均容積率低，那么拆遷補(bǔ)償?shù)玫降膭潛芡恋厥褂脵?quán)價(jià)格就有可能高于估價(jià)對象的完全土地使用權(quán)價(jià)格，不符合市場的定價(jià)規(guī)則。所以取得費(fèi)應(yīng)該是拆遷區(qū)域的平均取得價(jià)格，而不是案例的取得價(jià)格，其計(jì)算公式應(yīng)為：土地取得費(fèi)=案例拆遷補(bǔ)償費(fèi)/區(qū)域平均容積率（或區(qū)域容積率眾數(shù)）。

對于案例用途的確定，需要注意拆遷案例的用途是被拆遷地塊當(dāng)前的實(shí)際使用用途，而不是登記用途。在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，往往根據(jù)實(shí)際用途進(jìn)行補(bǔ)償，以更好確定土地的補(bǔ)償價(jià)。

在確定土地取得費(fèi)用后，城市建成區(qū)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估中最棘手的問題就解決了，其余關(guān)于土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤等費(fèi)用根據(jù)相關(guān)文件和規(guī)定執(zhí)行。

四、企業(yè)改制工作中評估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的重要意義

長期以來，企業(yè)改制評估工作中的土地估價(jià)結(jié)果延續(xù)著重“出讓土地使用權(quán)價(jià)格”（包括國家授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)出資（入股）），輕“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的情況，由于這種情況的存在，使得原土地使用者的權(quán)益僅為按照所評估出的出讓土地使用權(quán)價(jià)格減去地方政府所規(guī)定的土地出讓金比例后的余額，顯然采用這種方法所測算出的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格無法準(zhǔn)確確定原土地使用者的權(quán)益。國土資廳函[2009]311號文件的出臺，從政策層面規(guī)定了企業(yè)改制評估中必須測算國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，有力的保障了原土地使用者的權(quán)益，也有利于政府管理部門對于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的實(shí)際水平進(jìn)行掌握，同時(shí)，該文件的出臺也有利于各估價(jià)機(jī)構(gòu)提高自身技術(shù)水平，能夠?qū)潛芡恋厥褂脵?quán)評估有更準(zhǔn)確的把握，從而促進(jìn)土地估價(jià)行業(yè)整體水平的提高。

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