我國居民住房抵押貸款的問題研究

李杰儒

[摘 要] 我國居民住房抵押貸款問題，是一個關系到經濟民生的重要問題，對于推進我國房地產市場發展，促進金融市場穩定繁榮都具有重要的意義。然而，我國目前的房地產市場發展還不健全，居民住房抵押貸款還存在一些問題，亟待解決。銀行等金融機構不能盲目樂觀，要考慮的房價的波動和市場的走向，要做出全方位的分析和研究，正確面對我國居民住房抵押貸款過程中存在的各種問題，以法律為依據，以政策為準繩，不斷開拓貸款模式，不斷強化風險控制，才能促進我國居民住房抵押貸款業務的開展，為民眾和企業帶來切實的利益，也能增加銀行的收益，促進房地產市場和金融市場的健康發展。

[關鍵詞] 居民住房；抵押貸款；問題；對策

[中圖分類號] F411 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2017）09-0027-03

一、住房抵押貸款的重要意義

（一）為房地產的開發提供足夠的資金支持

我國居民住房抵押貸款能夠為房地產的開發和房地產企業的發展提供足夠的資金支持。眾所周知，房地產企業要進行房產開發，需要大量的資金，才能滿足在漫長的開發周期內所消耗的成本，只依靠房地產開發商自身所有的流動資金是遠遠不夠的。而資金缺口大，獲得渠道少，消耗環節過多，都是房地產開發商所面臨的嚴峻現狀。所以，對房地產開發商來說，通過已經開發但還未銷售的樓盤作為抵押，獲得銀行或金融機構審批通過的貸款，是解決開發商所面臨問題的最佳途徑。這樣就能解決房地產開發商融資難，資金缺口大，開發成本高的問題，給開發商拓展房地產開發工作，打下了堅實的經濟基礎。目前，我國房地產開發商的開發資金中，有超過百分之七十都是屬于房地產開發商以開發的房地產項目作為抵押，從銀行獲得的貸款。而房地產抵押貸款也成為銀行貸款的一個主要組成部門，占據銀行總貸款的百分之三十以上。

（二）促進居民的房產消費

目前，我國的經濟形勢和社會現狀，決定了購買住房已經成為了剛需。比如說，年青人結婚，一定要買房；在大城市定居，一定要買房；二胎政策的開放，一定要買房；老年人養老，一定要買房。買房已經成為一種人民群眾迫切要的剛性消費。但是，我國目前的房地產市場發展還不健全，有關政府部門對于房地產企業的監管也存在漏洞，導致房價虛高，給有買房剛需的社會群體造成了很大的難題，讓很多人難以承受高額的房價，一時拿不出那么多錢去買房。而使用居民住房抵押貸款則在一定程度上緩解了這一問題，給有買房剛需的人群提供了一條可切實行的獲得買房資金的渠道，滿足了居民的要求，促進了居民對房產的消費，也間接提高GDP，發展和繁榮了社會主義市場經濟。

（三）房產按揭可以減少信貸中的風險

目前，我國的房地產行業已經成為推動市場經濟發展，促進社會穩定繁榮的支柱型產業。人們已經習慣和樂于在房屋上加大消費，滿足自身剛需和投資的目的。而我國的銀行和金融機構，也看到了其中隱藏的商機和巨大的潛在利益，出臺各種優惠政策，促進房地產信貸抵押業務的開展。這是因為，相對于其他類型的信貸業務來說，我國居民住房抵押貸款所存在的風險要遠遠小得多，反而會給銀行或金融機構帶來巨大的經濟收益。而且，近幾年來，銀行也在增加居民住房抵押貸款業務在銀行所有貸款業務中的比重，也是希望通過居民住房抵押貸款業務的增多和利益的增大，減少銀行所有貸款業務的總體風險。以用戶的房產作為擔保，可以將銀行貸款因為信用危機造成的損失降到最低，有利于銀行的效益增長和實力提升。

（四）推動房地產行業的發展

由于缺乏足夠的政策監管，相關的法律法規也不完善，導致我國目前的房地產開發市場還不健全，存在很多問題。一方面，很多房地產企業不斷擴大規模，加速對房地產的開發和樓宇的建設，卻不急于銷售，而是將住房囤積在手中，期待房價爆發性的增長，從中謀取巨額利益。另一方面，人民對住房的剛需不斷增加，但是礙于手中沒錢，房價因為開發商惡意囤房炒飯，造成房價虛高，難以承受。盡管我國進來頒布了很多治理房地產行業的規定和條款，也連續打出重拳，試圖降低房價，促進房產消費，但是作用并不明顯，目前的房價還是處于一個民眾負擔不起的較高水平。而居民住房抵押貸款的出現，不僅解決了對住房有剛需的人民的需要，也在一定程度上推動了房地產行業的健康發展，很大程度上抑制了開發商的囤房、炒房行為，讓房價開始回落，趨于理性，市場也趨于穩定。

（五）改善居民的生活條件

居民百姓對于生活的要求，無非是來自吃、穿、自、用、行這五個方面，消費越多，消費越大的方面，對于居民的生活條條件的影響也就最大。很明顯，目前在市場經濟上占據主導地位，讓居民人均消費最多的地方，就是居民的住房消費。我國居民住房待業貸款業務的推出，正好可以盡可能多的滿足居民百姓的需要，改善居民的住房條件。居民的住房水平得到提高，人均住房面積的大幅度增長，也可以提高居民的健康水平、教育水平、維權意識和消費觀念，促進居民的收入，激勵居民改善生活水平的決心和動力，給我國居民的生活條件帶來全面改善。

（六）有利于政府對經濟的宏觀調控

居民住房抵押貸款還是政府宏觀調控經濟，保證市場經濟穩定發展的重要手段。我國政府可以通過出臺各種優惠政策，在銀行利率、貸款額度、住房補貼、契稅返現等方面，給與銀行和居民多種支持，促進經濟增長，增加國家稅收。政府通過要求銀行降低居民住房貸款門檻的手段來促進房地產市場的蓬勃發展，給銀行的信貸減輕壓力和降低風險，促進金融市場的穩定和社會體制的進步。與此同時，居民住房抵押貸款這種手段還可以推動居民消費，抑制通貨膨脹和貨幣風險，保障民生福利，提高就業機會。

二、我國居民住房抵押貸款的現狀

自從我國開展居民住房抵押貸款業務以來，隨著我國社會的進步和經濟的發展，銀行對于居民住房抵押貸款的審批額度也在逐年增加，這是與人民生活水平的不斷提高、人均可支配收入的增長和房價的虛高有密切關聯的。當前，人們對于買房所需資金的籌集手段，多數還是依靠銀行的貸款。銀行也看到住房抵押貸款業務給銀行帶來的好處，也主動發展各種類型的房貸金融產品，放寬住房貸款的條件，增加住房貸款的額度，以求從中獲得更高的收益。而房地產市場的急速增長，也讓很多房地產開發商迅速崛起，甚至一度成為了中國的首富，一時間“地王”頻出，天價地塊拍賣緊俏，這些都說明了我國房地產市場發展的不健康和不正常。長期以往下去，虛高的房價，必然會影響人民的購買熱情，制約居民住房抵押貸款業務的長期穩定發展，這也是造成我國目前居民住房抵押貸款業務放緩的一個主要原因。endprint

目前，我國居民住房抵押貸款業務的規模還比較小，發展也受到一定的制約，尤其是在一些經濟欠發達地區，業務的發展和推廣還存在很多問題和漏洞，限制的條件也很苛刻，很多老百姓暫時還無法享受到居民住房貸款業務帶來的實惠好好處，也很難激發民眾對于居民住房抵押貸款的積極性，造成銀行存款多，居民卻貸不出來，市場住房多，居民卻買不到，房地產住房銷售多，樓宇卻無人住的一種病態現狀。

三、我國居民住房抵押貸款存在的問題

（一）住房貸款額度底，貸款利率高

目前，我國居民住房抵押貸款的平均期限一般為10-20年，少數有3-5年，最長的還有25年以上的。由于貸款期限不同，銀行在按揭的時候必然要綜合考量，規避其中的風險，所以造成銀行放貸的貸款額度低，貸款利率高的情況。這樣的結果一來很難滿足居民住房抵押貸款的實際需要，給借貸人增加了很大的經濟負擔；二來也不利于銀行放貸業務的開展和推廣，制約了金融市場的健康發展。

（二）地區發展經濟不平衡，貸款條件存在差異性

我國幅員遼闊，不同的地域有各自的地理條件和經濟特色，在經濟發展上也有所區別。這就造成了居民住房抵押貸款在不同地域存在明顯的差異性。比如說，在一些經濟發達地區，銀行對居民住房抵押貸款的政策就適當的放寬，加大力度記性推廣；而在一些經濟欠發達地區，銀行住房抵押貸款的門檻就很高，條件也很苛刻，銀行也缺少主動去推廣和拓展市場的積極性，以求穩為主，控制風險。還有的地區，存在戶籍差異，本地戶籍的居民可以享受銀行居民住房抵押貸款的待遇和優惠政策，而非本地戶籍的居民則不能享受銀行居民住房抵押貸款的待遇和優惠政策。另外，除了準入門檻外，銀行在擔保條件、利息和貸款金額方面都存在地區性的明顯差異。

（三）住房貸款形式單一，條件嚴格

我國銀行目前推出的居民住房抵押貸款的形式很少，只有正式單位的住房抵押貸款和公積金住房抵押貸款，除此之外，沒有其他的形式來進行住房貸款。僅有的兩種形式，貸款和擔保的條件還都非常嚴格，審批流程十分復雜，審批手續十分繁瑣，審批周期過長。在貸款償還上的條件也十分苛刻，幾乎都是一面倒的傾向于銀行的利益，給住房貸款人造成了很大的壓力，限制了貸款的自由和便捷，也嚴重打擊了貸款人的貸款積極性，

（四）住房貸款金融體系不完善

我國目前的金融市場發展不健全，法律法規存在漏洞，相關法律滯后于發展，造成住房貸款金融體系的不完善。銀行能夠辦理住房貸困的金融網點過少，工作人員業務不熟練，辦事效率過低，服務費用收取過高，都給住房貸款的業務發展造成了很大的限制和束縛。

（五）住房貸款流動差，資金缺乏監管

目前我國銀行推出的有利于居民住房貸款的金融產品種類較少，類型同質化嚴重，使得銀行住房貸款流動較差，資金過于集中，風險過大，缺乏監管。所以，銀行在進行房貸審批時，也要有所顧及，考慮其中的隱患，造成住房貸款的限制條件過多，審批過難，很難輕易通過。

四、解決對策

（一）建立健全住房貸款信用制度

要充分發揮政府對居民住房抵押貸款業務發展的積極作用，建立健全住房貸款信用制度。要合理制定貸款的期限、額度、利息，滿足廣大居民的需要。要建立二級住房貸款市場，發展住房貸款證券化。加大對住房貸款配套業務的服務力度，實現對住房貸款業務的有效監管。還要多吸納資金，招攬商機，加速地區經濟發展，提高居民消費能力，促進居民住房抵押貸款業務的健康發展和盡快完善。

（二）加速住房貸款證券化，消除地區差異性

要加快住房貸款證券化的步伐，建立專門的管理機構，購買銀行發售的住房抵押貸款證券，有效整合銀行的不良住房貸款，進行資本重組，發揮其中的效用。大力發展地方經濟，制定統一的住房貸款管理制度，確保同一地區不同戶籍的居民在住房抵押貸款業務的申請和辦理上，遵循一致性原則，都能享受到同等的待遇。

（三）放寬貸款條件，增加貸款形式

要簡化住房貸款審批流程，強化住房貸款審批人員的業務技能和服務意識，提高住房貸款的審批效率，放寬住房貸款的審批條件，增加住房貸款的金融產品種類和住房貸款形式，給與貸款居民更多的優惠和更高的額度，盡量滿足居民住房抵押貸款的要求，提高居民的住房滿意度。

（四）完善貸款金融體系，健全相關法律法規

要健全住房貸款的相關法律法規，確保銀行在開展居民住房抵押貸款業務時，有章可循，有法可依，能夠有效的完善銀行的貸款金融體系，嚴格落實，認真執行，確保銀行的貸款能夠送到最迫切需要的居民手中，滿足居民對住房的剛需，不僅可以降低銀行的信貸風險，創造更多的效益，也可以增加人民群眾的幸福感，推動和諧社會的健康發展。

（五）加強政府對市場的宏觀調控和監管力度

要加強政府對市場的宏觀調控，抑制房價的波動，打擊惡意炒作和囤房的行為，解決銀行開展居民住房貸款業務的后顧之憂，確保銀行的巨額貸款資金能夠流動起來，產生效益。同時還要加大監管力度，對于銀行履行政策的情況進行定期檢查和抽查，確保銀行盡到了服務百姓，促進消費，發展經濟的責任和義務，讓我國廣大的人民群眾都能夠“居者有其屋”，享受安居樂業的幸福與快樂。

結語

住房抵押貸款這一概念，最早興起于美國，進入我國時間并不久，卻對我國的房地產市場和金融市場具有很強的推動作用，被我國社會的接受速度也很快。由于我國房地產市場的蓬勃發展，使得房子已經成為人民心中保值甚至增值的資產，具有一定的社會價值導向，使得銀行和金融機構，也愿意以住房作為貸款抵押，發展信貸業務，給個人或企業創造創業和融資的經濟條件。但是，銀行和金融機構也不能盲目樂觀，要考慮的房價的波動和市場的走向，要做出全方位的分析和研究，正確面對我國居民住房抵押貸款過程中存在的各種問題，以法律為依據，以政策為準繩，不斷開拓貸款模式，不斷強化風險控制，才能促進我國居民住房抵押貸款業務的開展，為民眾和企業帶來切實的利益，也能增加銀行的收益，促進房地產市場和金融市場的健康發展，為我國社會主義市場經濟的繁榮和穩定做出貢獻。

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[責任編輯：潘洪志]endprint