共有產(chǎn)權(quán)房問題探討

谷營(yíng)

摘 要：如今社會(huì)的發(fā)展也使得人口的收入分化日益加重，很多城市都存在著這樣一個(gè)群體，他們不能享受政府提供的廉租房等優(yōu)惠政策，但同時(shí)也不能以自己的力量購(gòu)買商品房，他們就是夾心層人群。為實(shí)現(xiàn)人民的基本住房權(quán)益的保障，有必要探索新的住房保障體系的制度，共有產(chǎn)權(quán)房便應(yīng)運(yùn)而生。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)房；夾心層人群；住房權(quán)益；理論設(shè)計(jì)

正文：

一、背景

1.原有住房保障體系對(duì)于“夾心層人群”住房權(quán)益保障存在空白

城市化導(dǎo)致越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌向城鎮(zhèn)，同時(shí)城市中低收入人群自身住房的需求因城區(qū)擴(kuò)展而增大。由于廉租房，公租房針對(duì)的是低收入家庭，中低收入人群不屬于供應(yīng)對(duì)象，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于夾心層人群來(lái)說(shuō)，存在價(jià)格較高以及監(jiān)管不力的問題，使得中低收入人群的住房保障問題長(zhǎng)期以來(lái)處于被忽視的狀態(tài)。

2.我國(guó)加快建設(shè)保障性住房體系，推廣共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)工作

在國(guó)家政策推動(dòng)下共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市初具成效。2017年，習(xí)近平主席在十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。國(guó)務(wù)院住房部出臺(tái)支持試點(diǎn)城市開展共有產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)建設(shè)，明確其發(fā)展的戰(zhàn)略意義。2018年，兩會(huì)期間針對(duì)記者提出的“高房?jī)r(jià)，買不起”這一問題，住建部部長(zhǎng)王蒙徽給出了解決方案，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)房作為多渠道保障中的“新環(huán)節(jié)”，已經(jīng)引起人們的廣泛關(guān)注和討論。迄今為止，已有北京，上海，廣州，杭州等12個(gè)試點(diǎn)城市。預(yù)計(jì)到2020年，提供共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房的用地將會(huì)占到增量的30%。

河北省明確探索共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展目標(biāo)。按照“雙創(chuàng)雙服”總體活動(dòng)部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”總體定位，我省出臺(tái)2018年全省住房制度改革工程實(shí)施方案。研究探索共有產(chǎn)權(quán)住房，完善住房保障和供應(yīng)體系，多渠道解決群眾的住房問題成為我省2018年的目標(biāo)任務(wù)之一。

二、實(shí)施設(shè)計(jì)

（一）定價(jià)設(shè)計(jì)考慮問題

基于雙贏的視角進(jìn)行考慮，以政府的讓渡成本和共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)開發(fā)商的合理利潤(rùn)率為基礎(chǔ)進(jìn)行成本導(dǎo)向型定價(jià)設(shè)計(jì)，促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房的落地實(shí)施。同時(shí)還兼顧了特定城市夾心層群體的收入狀況以及還貸能力，確保其購(gòu)房可支付能力，從而共同建立了共有產(chǎn)權(quán)房的初始定價(jià)模型。在增購(gòu)價(jià)格設(shè)計(jì)上，為了激勵(lì)受保障對(duì)象對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的增購(gòu)，加快共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)資金的回流，通常給予在一定年限內(nèi)按原價(jià)增購(gòu)的優(yōu)惠政策，而超過(guò)一定年限則需考慮政府初始投資的時(shí)間價(jià)值，同時(shí)還需對(duì)占用的政府產(chǎn)權(quán)支付一定的租金。在回購(gòu)價(jià)格設(shè)計(jì)上，當(dāng)受保障對(duì)象因個(gè)人原因?qū)⑺鶕碛械漠a(chǎn)權(quán)回售給政府時(shí)，在回購(gòu)價(jià)格中主要考慮到房屋的折舊價(jià)值以及貨幣的時(shí)間價(jià)值。

（二）明確雙方權(quán)利義務(wù)

購(gòu)房人權(quán)利：

其一，充分受保障居住權(quán)和使用權(quán)。政府應(yīng)監(jiān)督房地產(chǎn)建設(shè)單位提供良好的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，引入合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，滿足購(gòu)房者享受充分的住房權(quán)利。

其二，受限制的處分權(quán)。購(gòu)房人在購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房后，需自住滿5年后方可上市交易，但只能出賣給符合申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房條件的下一對(duì)象。交易產(chǎn)生增值收益由保障對(duì)象和政府按產(chǎn)權(quán)比例分配；同等條件下政府可優(yōu)先回購(gòu)，再將部分產(chǎn)權(quán)出售給其他保障對(duì)象。

其三，收益權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人可以將所購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行出租租金由政府和購(gòu)房人按照產(chǎn)權(quán)比例分享收益。

購(gòu)房者義務(wù)：

妥善管理和維護(hù)共有產(chǎn)權(quán)房的房屋建筑以及基礎(chǔ)設(shè)施，積極履行物業(yè)使用人繳納物業(yè)費(fèi)用，維持物業(yè)服務(wù)良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

政府權(quán)利：

當(dāng)購(gòu)房者未取得完全產(chǎn)權(quán)時(shí)，與購(gòu)房者共享出租和上市交易所獲得的收益。

政府義務(wù)：

做好共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者的守夜人，監(jiān)督建設(shè)施工單位以及物業(yè)服務(wù)單位的建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量，保障購(gòu)房者的居住權(quán)的良好實(shí)現(xiàn)。

（三）單獨(dú)選址

將對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地實(shí)行指標(biāo)單列，防止違規(guī)用地如閑置用地、擅自改變用途等違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，保證共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的順利進(jìn)行。

（四）準(zhǔn)入審核

在整理各地試點(diǎn)城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，本項(xiàng)目針對(duì)制度原理上存在缺陷導(dǎo)致覆蓋群體不全面進(jìn)行完善。本項(xiàng)目在準(zhǔn)入機(jī)制上，分為程序條件審核和實(shí)體條件審核精準(zhǔn)幫助保障人群。

（1）程序條件審核

購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房屋辦理過(guò)戶時(shí)，比單一產(chǎn)權(quán)人過(guò)戶要復(fù)雜，需要每個(gè)共有權(quán)人都簽署與售房有關(guān)的所有文件，如果買房人辦理貸款，還需所有共有權(quán)人在銀行工作人員面前簽署售房文件。在房地產(chǎn)交易所辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，房產(chǎn)共有人應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)配合買房人辦理過(guò)戶手續(xù)。如果因特殊原因不能到場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)，需提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書，授權(quán)他人代為辦理。

（2）實(shí)體條件審核

正向規(guī)定精準(zhǔn)幫助保障人群。以下群體具備申請(qǐng)條件：符合限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房的家庭；應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生和優(yōu)秀青年人才，有在本市參加工作或定居本市意向的（非本市戶籍也可）。

以下群體不具備申請(qǐng)條件：已簽訂住房購(gòu)買合同或者房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的；有住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭；申請(qǐng)家庭有違建未拆除的；有住房家庭夫妻離異單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚時(shí)限不滿三年的。

三、研究意義

（一）探索特色融資渠道解決建設(shè)資金問題，助力政府保障房建設(shè)工作

很多三四線城市存在現(xiàn)有保障性住房建設(shè)資金來(lái)源單一，政府財(cái)政負(fù)擔(dān)較大的問題。針對(duì)現(xiàn)有政策而言，尚未形成系統(tǒng)性融資保障體系。

（二）保障夾心層人群住房權(quán)益的

夾心層人群在現(xiàn)有的住房保障體系之下難以實(shí)現(xiàn)自身的住房權(quán)益的保障，這與我國(guó)當(dāng)前的民生政策-----讓全體人民住有所居不相符合，并且，也不利于人民群眾生活水平的提高。居住權(quán)益是人生產(chǎn)生活生活的基本條件，這是社會(huì)穩(wěn)定的基本條件之一。

（三）深化豐富現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)房的住房體系的理論基礎(chǔ)

共有產(chǎn)權(quán)房作為一項(xiàng)新興事物，目前仍處于理論探索與試點(diǎn)實(shí)踐相結(jié)合的層面。因此，本文所做的探究有利于在一定程度上豐富現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)房的理論體系，為以后的實(shí)施推廣提供經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

參考文獻(xiàn)

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[3]鄭曉云，鄧芮希基于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房PPP 模式研究

[4]張娟鋒，虞曉芬.以共有產(chǎn)權(quán)住房推動(dòng)我國(guó)住房保障體系的發(fā)展

（作者單位：河北大學(xué) 政法學(xué)院）