商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)及防范對策

殷愛杰

摘要：在改革開放的刺激下，市場需求的刺激下，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場得到了迅猛的發(fā)展，而房地產(chǎn)貸款也成為了許多購房者的首選交易方式，也是許多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保障。作為經(jīng)濟(jì)商業(yè)活動中的重要機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行在其中發(fā)揮了巨大的作用，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑，是促進(jìn)市場發(fā)展，為商業(yè)活動保駕護(hù)航的重要金融機(jī)構(gòu)，是許多商業(yè)活動展開的必要載體。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，矛盾也在發(fā)展中凸顯出來，目前，房地產(chǎn)貸款的不斷攀升，也引發(fā)了大量的信用風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生了大量的不良貸款，給銀行的發(fā)展帶來了許多困擾，極大的影響了商業(yè)銀行的正常發(fā)展，極大的損害了金融機(jī)構(gòu)以及國家的利益。筆者根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)，對當(dāng)前房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行討論，并提出相關(guān)的解決對策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；信用風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)；貸款

房地產(chǎn)貸款存在大量的不可測風(fēng)險(xiǎn)，由諸多原因造成。由于風(fēng)險(xiǎn)形成條件的變化性，許多風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出隨機(jī)特征。但是規(guī)律還是有跡可循的，這就讓風(fēng)險(xiǎn)的研究工作顯得非常必要了。只有對風(fēng)險(xiǎn)的類型進(jìn)行研究，并進(jìn)行對策分析，才能在貸款中較好的對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，保障銀行的利益不受損害。隨著目前房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，其對于銀行的依賴也在不斷地攀升，而一些銀行為了效益也不斷地放開對房地產(chǎn)貸款的準(zhǔn)人條件，一些銀行職員的不合規(guī)操作，信貸審核的失誤，再加上目前房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性以及振幅政策的變動，引發(fā)了大量的信貸風(fēng)險(xiǎn)，給銀行的運(yùn)轉(zhuǎn)帶來了極大的威脅。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

1.1部分商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)貸款的準(zhǔn)入條件過于寬松

目前，一些商業(yè)銀行為了“沖業(yè)績，拼績效”會不斷地放低房地產(chǎn)貸款的準(zhǔn)入門欄，造成了一些企業(yè)對銀行貸款的過于依賴，以及銀行業(yè)務(wù)對地產(chǎn)企業(yè)的依賴。這種扭曲的發(fā)展模式給銀行、企業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)出現(xiàn)資金斷裂以及其他突發(fā)問題，就會直接給企業(yè)自身和銀行帶來巨大的打擊，造成極大的風(fēng)險(xiǎn)。其次，一些銀行的客戶經(jīng)理在進(jìn)行審查時(shí)，為了自身的業(yè)績和績效，或者是受到一些其他的誘惑，會放低審查標(biāo)準(zhǔn)，甚至進(jìn)行資料的造假和數(shù)據(jù)的造假，這樣就會產(chǎn)生極大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

1.2貸款風(fēng)險(xiǎn)管理意識不強(qiáng)

當(dāng)前，除了房地產(chǎn)企業(yè)外，還有不斷增加的個人消費(fèi)業(yè)務(wù)，跟企業(yè)貸款不同，個人貸款業(yè)務(wù)周期較長，動輒數(shù)十年，在這一漫長的貸款周期內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)會被不斷地?cái)U(kuò)大，突發(fā)因素會造成個人貸款的逾期和壞賬。另外，國內(nèi)的人人征信系統(tǒng)還處在初步建立階段，銀行很難根據(jù)現(xiàn)有資料對一個人的征信進(jìn)行評估，這就給個人貸款風(fēng)險(xiǎn)帶來了極大的隱藏性，增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。而銀行貸款一般將貸款存量作為關(guān)注重點(diǎn)，對于貸前調(diào)查以及后期的貸后調(diào)查卻不夠重視，風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)。另外，國內(nèi)的商業(yè)銀行出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)后，一般都會依賴央行的調(diào)控和國家財(cái)政的扶持，這種缺乏競爭以及安穩(wěn)的環(huán)境都讓商業(yè)銀行對責(zé)任的意識較為淡薄，造成了審查不嚴(yán)和大量的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

1.3貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不健全

國外商業(yè)銀行一般都建立有專門的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理部門，專職處理房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，這樣有利于明確責(zé)任、提高效率。國內(nèi)銀行對風(fēng)險(xiǎn)管理則比較松散，尚未形成一整套貸款風(fēng)險(xiǎn)管理運(yùn)作機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任不明確，難以采取有效措施防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。金融制度的缺陷把商業(yè)銀行推向了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的焦點(diǎn)之上。在我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)的特性

2.1風(fēng)險(xiǎn)的不確定性

一般情況下，大多數(shù)學(xué)者對風(fēng)險(xiǎn)定義都是損失的不確定性，偶然性和不確定性為風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的常規(guī)形式。客觀不確定性和主觀不確定性是風(fēng)險(xiǎn)不確定性的兩種形式。

2.2風(fēng)險(xiǎn)的漸進(jìn)性

風(fēng)險(xiǎn)的形成并不是偶發(fā)的，而是具有因果聯(lián)系的。它的形成是受到周圍事物影響的，當(dāng)周圍的環(huán)境、客觀因素、主觀因素相互作用時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)便會隨著自有的規(guī)律的變化發(fā)展形成。正因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是有跡可循的。所以當(dāng)我們改變風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的條件時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、影響力也會隨之變化。

2.3風(fēng)險(xiǎn)的相對性

矛盾的特殊性在中小橋梁建設(shè)工程中是非常明顯的。同一風(fēng)險(xiǎn)在不同環(huán)境下呈現(xiàn)不同的作用效果。因?yàn)槿藗兂袚?dān)和識別風(fēng)險(xiǎn)的能力不同，以及項(xiàng)目規(guī)模和投入的差異，因此風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模和后果不一樣。

2.4風(fēng)險(xiǎn)的多樣性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工期長，規(guī)模大，涉及范圍廣，風(fēng)險(xiǎn)因素多，項(xiàng)目在全生命周期的風(fēng)險(xiǎn)呈多而復(fù)雜，以及大量的風(fēng)險(xiǎn)因素相互關(guān)聯(lián)變化，互相影響，使其更為復(fù)雜。而這些因素與外部因素交叉作用時(shí)又體現(xiàn)了縱向性。

2.5風(fēng)險(xiǎn)的可測性

雖然信貸風(fēng)險(xiǎn)是不確定的，但人們?nèi)匀豢梢哉莆账麄兊淖兓L(fēng)險(xiǎn)的客觀性，決定了人們可以對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率進(jìn)行主觀的預(yù)測和估計(jì)，以及對風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的后果進(jìn)行主觀判斷。現(xiàn)代計(jì)量方法和技術(shù)提供了客觀判斷依據(jù)，可用于衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并使用這些方法來掌握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以更好地控制和避免風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)的防范對策

3.1強(qiáng)化征信系統(tǒng)，對企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查

對于銀行來說，出現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)不僅會對銀行的利益產(chǎn)生極大的影響，也會讓客戶對銀行失去信心，這對于銀行的發(fā)展來說影響是非常大的。因此，為了避免出現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行需要嚴(yán)格的對相關(guān)的客戶進(jìn)行資質(zhì)審查，對于企業(yè)的狀況有著較深的了解，對其負(fù)債、資金流向、征信情況等進(jìn)行充分的了解，以此來篩選客戶，避免詐騙發(fā)生，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。

3.2提高銀行職員的專業(yè)能力

銀行需要提高從業(yè)人員的人職門欄，提高員工的綜合素質(zhì)，確保相關(guān)人員的專業(yè)性。以此來避免在審單過程中，由于員工的專業(yè)性不強(qiáng)導(dǎo)致的數(shù)據(jù)、金額誤差，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，讓銀行陷入不利地位。因此，必須要強(qiáng)化員工的專業(yè)能力，避免由于個人失誤而導(dǎo)致的銀行詐騙風(fēng)險(xiǎn)。對于商業(yè)銀行來說，只有制定完善的管理機(jī)制，用明確的規(guī)章條例來進(jìn)行員工行為的約束，才能促進(jìn)員工行為的合規(guī)。只有建立完善的規(guī)章制度，才能規(guī)范人的行為，只有加強(qiáng)思想政治的建設(shè)，才能激發(fā)人的主觀能動性，為銀行的發(fā)展提供源動力。同時(shí)，也只有做好銀行在管理機(jī)制上的建設(shè)，才能起到規(guī)范人的行為，讓員工的應(yīng)為更加合規(guī)，避免出現(xiàn)操作失誤等情況。

3.3建立以還貸能力為主要對象的房貸評估系統(tǒng)

我國銀行目前在決定對房地產(chǎn)借款人是否進(jìn)行開發(fā)放貸時(shí)，主要評估對象是借款人提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式一方面不能為銀行放貸提供具有前瞻性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，另一方面，作為事后補(bǔ)救措施，沒收的房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)越多，對銀行來講也就是不良資產(chǎn)越多。銀行放貸的目的是獲得更高的現(xiàn)金收益，因此對放貸風(fēng)險(xiǎn)的評估主要是放貸對象的還貸能力。

3.4建立和完善銀行法人治理結(jié)構(gòu)和機(jī)制

從內(nèi)因看，缺乏風(fēng)險(xiǎn)約束、責(zé)任約束、有效監(jiān)督和經(jīng)濟(jì)上的激勵使得商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，偏好于短期利潤，從而將資金集中投向利潤豐厚的房地產(chǎn)。改變銀行這種角色的根本途徑在于完善銀行治理結(jié)構(gòu)和治理機(jī)制。

3.5完善立法，清晰權(quán)責(zé)

正是因?yàn)榱⒎ǖ娜笔В屧S多安全風(fēng)險(xiǎn)無法解決，既造成銀行的損失也會造成相關(guān)客戶群體的損失，極大的阻擾了銀行的正常發(fā)展。因此必須要進(jìn)行立法的完善，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的確定，只有將相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)完善了，才能將權(quán)責(zé)進(jìn)行清楚的劃分，一旦出現(xiàn)信貸問題能夠及時(shí)的進(jìn)行追責(zé)和處理，尤其是在銀行信貸板塊，一旦出現(xiàn)信貸問題，信貸過程繁瑣，解決周期較長，如果沒有相適應(yīng)的法律法規(guī)，就不會對惡意逾期的客戶產(chǎn)生震懾作用。也只有完善立法，清晰權(quán)責(zé)，才能保障銀行、客戶等相關(guān)群體的利益。

四、結(jié)束語

為了建立良好的信貸環(huán)境，防止信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，需要不斷地加強(qiáng)銀行的警惕性，提高金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，提高銀行的監(jiān)管和審查力度，提高銀行員工的專業(yè)性和合規(guī)性，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。但是由于認(rèn)識的局限性和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的缺乏，筆者對于信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范看法還較為淺顯，還有很大的進(jìn)步空間，希望能夠引起更多專家對這一板塊進(jìn)行關(guān)注研究，為信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范提供理論依據(jù)和方法。