商業銀行房地產貸款的信用風險及防范對策

殷愛杰

摘要：在改革開放的刺激下，市場需求的刺激下，國內的房地產市場得到了迅猛的發展，而房地產貸款也成為了許多購房者的首選交易方式，也是許多房地產企業進行資金運轉的重要保障。作為經濟商業活動中的重要機構，商業銀行在其中發揮了巨大的作用，它是經濟發展的催化劑，是促進市場發展，為商業活動保駕護航的重要金融機構，是許多商業活動展開的必要載體。由于房地產市場的發展，矛盾也在發展中凸顯出來，目前，房地產貸款的不斷攀升，也引發了大量的信用風險，產生了大量的不良貸款，給銀行的發展帶來了許多困擾，極大的影響了商業銀行的正常發展，極大的損害了金融機構以及國家的利益。筆者根據相關文獻，對當前房地產貸款的信用風險進行討論，并提出相關的解決對策。

關鍵詞：商業銀行；信用風險；房地產；貸款

房地產貸款存在大量的不可測風險，由諸多原因造成。由于風險形成條件的變化性，許多風險呈現出隨機特征。但是規律還是有跡可循的，這就讓風險的研究工作顯得非常必要了。只有對風險的類型進行研究，并進行對策分析，才能在貸款中較好的對風險進行管理，保障銀行的利益不受損害。隨著目前房地產的不斷發展，其對于銀行的依賴也在不斷地攀升，而一些銀行為了效益也不斷地放開對房地產貸款的準人條件，一些銀行職員的不合規操作，信貸審核的失誤，再加上目前房地產市場的不穩定性以及振幅政策的變動，引發了大量的信貸風險，給銀行的運轉帶來了極大的威脅。

一、商業銀行房地產貸款風險產生的原因分析

1.1部分商業銀行對于房地產貸款的準入條件過于寬松

目前，一些商業銀行為了“沖業績，拼績效”會不斷地放低房地產貸款的準入門欄，造成了一些企業對銀行貸款的過于依賴，以及銀行業務對地產企業的依賴。這種扭曲的發展模式給銀行、企業帶來了巨大的風險，一旦企業出現資金斷裂以及其他突發問題，就會直接給企業自身和銀行帶來巨大的打擊，造成極大的風險。其次，一些銀行的客戶經理在進行審查時，為了自身的業績和績效，或者是受到一些其他的誘惑，會放低審查標準，甚至進行資料的造假和數據的造假，這樣就會產生極大的信貸風險。

1.2貸款風險管理意識不強

當前，除了房地產企業外，還有不斷增加的個人消費業務，跟企業貸款不同，個人貸款業務周期較長，動輒數十年，在這一漫長的貸款周期內，風險會被不斷地擴大，突發因素會造成個人貸款的逾期和壞賬。另外，國內的人人征信系統還處在初步建立階段，銀行很難根據現有資料對一個人的征信進行評估，這就給個人貸款風險帶來了極大的隱藏性，增加了銀行的信貸風險。而銀行貸款一般將貸款存量作為關注重點，對于貸前調查以及后期的貸后調查卻不夠重視，風險意識不強。另外，國內的商業銀行出現較大的風險后，一般都會依賴央行的調控和國家財政的扶持，這種缺乏競爭以及安穩的環境都讓商業銀行對責任的意識較為淡薄，造成了審查不嚴和大量的信貸風險。

1.3貸款風險管理機制不健全

國外商業銀行一般都建立有專門的貸款風險管理部門，專職處理房地產貸款風險，這樣有利于明確責任、提高效率。國內銀行對風險管理則比較松散，尚未形成一整套貸款風險管理運作機制，風險責任不明確，難以采取有效措施防范和化解風險。金融制度的缺陷把商業銀行推向了房地產信貸風險的焦點之上。在我國目前的房地產市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。

二、商業銀行房地產貸款的信用風險的特性

2.1風險的不確定性

一般情況下，大多數學者對風險定義都是損失的不確定性，偶然性和不確定性為風險出現的常規形式。客觀不確定性和主觀不確定性是風險不確定性的兩種形式。

2.2風險的漸進性

風險的形成并不是偶發的，而是具有因果聯系的。它的形成是受到周圍事物影響的，當周圍的環境、客觀因素、主觀因素相互作用時，風險便會隨著自有的規律的變化發展形成。正因為風險的產生是有跡可循的。所以當我們改變風險發生的條件時，風險的性質、影響力也會隨之變化。

2.3風險的相對性

矛盾的特殊性在中小橋梁建設工程中是非常明顯的。同一風險在不同環境下呈現不同的作用效果。因為人們承擔和識別風險的能力不同，以及項目規模和投入的差異，因此風險的規模和后果不一樣。

2.4風險的多樣性

房地產項目的施工期長，規模大，涉及范圍廣，風險因素多，項目在全生命周期的風險呈多而復雜，以及大量的風險因素相互關聯變化，互相影響，使其更為復雜。而這些因素與外部因素交叉作用時又體現了縱向性。

2.5風險的可測性

雖然信貸風險是不確定的，但人們仍然可以掌握他們的變化，風險的客觀性，決定了人們可以對風險發生的概率進行主觀的預測和估計，以及對風險導致的后果進行主觀判斷?，F代計量方法和技術提供了客觀判斷依據，可用于衡量項目風險，并使用這些方法來掌握項目風險，以更好地控制和避免風險。

三、商業銀行房地產貸款的信用風險的防范對策

3.1強化征信系統，對企業進行嚴格的資質審查

對于銀行來說，出現信貸風險不僅會對銀行的利益產生極大的影響，也會讓客戶對銀行失去信心，這對于銀行的發展來說影響是非常大的。因此，為了避免出現信貸風險，銀行需要嚴格的對相關的客戶進行資質審查，對于企業的狀況有著較深的了解，對其負債、資金流向、征信情況等進行充分的了解，以此來篩選客戶，避免詐騙發生，降低銀行風險。

3.2提高銀行職員的專業能力

銀行需要提高從業人員的人職門欄，提高員工的綜合素質，確保相關人員的專業性。以此來避免在審單過程中，由于員工的專業性不強導致的數據、金額誤差，導致信貸風險的產生，讓銀行陷入不利地位。因此，必須要強化員工的專業能力，避免由于個人失誤而導致的銀行詐騙風險。對于商業銀行來說，只有制定完善的管理機制，用明確的規章條例來進行員工行為的約束，才能促進員工行為的合規。只有建立完善的規章制度，才能規范人的行為，只有加強思想政治的建設，才能激發人的主觀能動性，為銀行的發展提供源動力。同時，也只有做好銀行在管理機制上的建設，才能起到規范人的行為，讓員工的應為更加合規，避免出現操作失誤等情況。

3.3建立以還貸能力為主要對象的房貸評估系統

我國銀行目前在決定對房地產借款人是否進行開發放貸時，主要評估對象是借款人提供的抵押資產或擔保資產。這種評估方式一方面不能為銀行放貸提供具有前瞻性的風險預警，另一方面，作為事后補救措施，沒收的房地產商的抵押資產或擔保資產越多，對銀行來講也就是不良資產越多。銀行放貸的目的是獲得更高的現金收益，因此對放貸風險的評估主要是放貸對象的還貸能力。

3.4建立和完善銀行法人治理結構和機制

從內因看，缺乏風險約束、責任約束、有效監督和經濟上的激勵使得商業銀行風險意識淡薄，偏好于短期利潤，從而將資金集中投向利潤豐厚的房地產。改變銀行這種角色的根本途徑在于完善銀行治理結構和治理機制。

3.5完善立法，清晰權責

正是因為立法的缺失，讓許多安全風險無法解決，既造成銀行的損失也會造成相關客戶群體的損失，極大的阻擾了銀行的正常發展。因此必須要進行立法的完善，進行標準的確定，只有將相關的標準完善了，才能將權責進行清楚的劃分，一旦出現信貸問題能夠及時的進行追責和處理，尤其是在銀行信貸板塊，一旦出現信貸問題，信貸過程繁瑣，解決周期較長，如果沒有相適應的法律法規，就不會對惡意逾期的客戶產生震懾作用。也只有完善立法，清晰權責，才能保障銀行、客戶等相關群體的利益。

四、結束語

為了建立良好的信貸環境，防止信貸風險的發生，需要不斷地加強銀行的警惕性，提高金融機構的監管力度，提高銀行的監管和審查力度，提高銀行員工的專業性和合規性，防范信貸風險的發生。但是由于認識的局限性和實際經驗的缺乏，筆者對于信貸風險的防范看法還較為淺顯，還有很大的進步空間，希望能夠引起更多專家對這一板塊進行關注研究，為信貸風險的防范提供理論依據和方法。