房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)者職業(yè)化道路探究

[摘要]2016年，我國房地產(chǎn)市場迎來本輪周期的高點，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高。呈現(xiàn)的主要變化是重點城市進入存量房時代。特別是2016年年底中央經(jīng)濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

[關鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)者；立法；職業(yè)化

[DOI]1013939/jcnkizgsc201723145

1我國房地產(chǎn)市場短板：二手房市場和住房租賃市場

2016年由于前期寬松政策支持、“二孩”政策開放、一二線土地市場熱度高，以及人們對居住水平要求不斷提高等多方面原因，房地產(chǎn)市場迎來本輪周期的高點，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高。顯現(xiàn)的主要變化有以下幾方面。

11重點城市進入存量房時代

2016年，我國房地產(chǎn)市場的重要變化之一：二手房交易量創(chuàng)歷史新高，部分城市全面進入存量房時代。北京、上海的二手房交易量均突破萬億元，二手房交易量均超過新房。北京二手房交易額11萬億元，是新房的28倍，在整個房地產(chǎn)市場成交占比達到85%；上海二手房交易額是23萬億元，是新房的25倍，在整個房地產(chǎn)市場成交占比達到80%。二手房過千億元的城市有11個，千億元俱樂部的規(guī)模和數(shù)量越來越大。

鏈家研究院統(tǒng)計，2008年至2016年，全國二手房的交易額8年漲了10倍。2016年全國新房交易額10萬億元左右，二手房的交易額在5萬億元左右；而在2008年，中國新房交易額大約是25萬億元，二手房交易額不足05萬億元。8年間，全國房地產(chǎn)交易額從3萬億元增加至15萬億元，增長了5倍，二手房也從不足05萬億元增長到5萬億元，增長了10倍，增速最快。以二手房流通為核心，已成為中國房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。[1]2009—2016年北京二手住宅交易量及環(huán)比增長率走勢見圖1。

圖12009—2016年北京二手住宅交易量及環(huán)比增長率走勢

數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)我愛我家集團。

12租賃市場亟待培育和發(fā)展

長久以來，我國房屋租賃市場活躍，大城市外來務工人員、新就業(yè)大學生等人群，主要靠租房解決住房問題，但是我國的租房市場不規(guī)范，“黑中介”、假房東、二房東重重設卡，“霸王條款”、無理漲價、房租欺詐、不退還押金、住房租賃期限短、房東隨意違約等市場亂象一直存在，租房者權益經(jīng)常受到侵犯，得不到保障。在北漂中，流傳著一句話：“北漂租房沒被坑，就不算是真的北漂過。”每年畢業(yè)季，更是一房難求。很多年輕人被迫離開大城市，就是無法繼續(xù)忍受租房之苦，房租說漲就漲，房東說趕人就趕人。

2016年《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2016）》（房地產(chǎn)藍皮書）認為，中國城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個主要問題：一是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善；二是房地產(chǎn)中介機構在服務上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題；三是租賃市場存在監(jiān)管漏洞問題；四是租賃市場缺少專營租賃服務化的企業(yè)，沒有形成規(guī)模優(yōu)勢和市場品牌，使整個市場供給還是以散戶狀態(tài)為主。總之，目前我國住房租賃市場發(fā)展不能完全適應經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，存在供應總量不合理、供應結構不合理、供應主體較為單一，制度措施不完善等問題。

2發(fā)達國家及地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀持牌的相關立法

市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)法律法規(guī)較為完善，通過專門立法對行業(yè)準入、頒發(fā)執(zhí)照、行業(yè)監(jiān)管、衍生服務、金融按揭、體系保障等方面作了全面規(guī)定。美國、加拿大、澳大利亞、德國等聯(lián)邦制國家，雖沒有全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)專門立法，但各州都有相關立法。詳見下表。

3房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)者職業(yè)化道路是建立房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分

房地產(chǎn)具有非同質(zhì)性、價值大，交易過程中涉及價值評估、繳稅、產(chǎn)權過戶等復雜的程序，房屋質(zhì)量、性能的鑒別專業(yè)性強，這樣大額且低頻的交易，交易者通常缺乏相關專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，需要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員的專業(yè)服務。目前全國有5萬余家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，從業(yè)人員超過100萬人，但僅有5萬多人取得了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格，與發(fā)達國家和地區(qū)相比，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)者流動性大、從業(yè)年限短、平均年齡小、從業(yè)者素質(zhì)普遍不高，這些都不利于行業(yè)規(guī)范。[2]過去對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)和人員的監(jiān)管不夠，行業(yè)處于“野蠻生長”狀態(tài)，生態(tài)環(huán)境是“劣幣驅逐良幣”，違法違規(guī)成本較低，一味追逐利潤，忽視服務，將大部分精力放在爭搶房源、破壞競爭對手交易、為快速促成交易做虛假承諾與宣傳，隱瞞房屋真實狀況等現(xiàn)象層出不窮。此外沒有嚴格的法律管控，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀人運用自己的專業(yè)知識，在“炒房”中起到推波助瀾的作用。全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人數(shù)量見圖2。

圖2全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人數(shù)量

無論是二手房買賣市場的規(guī)范還是住房租賃市場的培育與發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)和從業(yè)者，是參與其中的專業(yè)人士，但我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)法制建設比較滯后，專門立法僅有一個部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，立法層級不高，法律體系不完善。我國只對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)水平評價性質(zhì)的資格考試，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構實行工商登記后的備案管理。與發(fā)達國家和地區(qū)相比，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)準入門檻低，準入管理相對較弱。我國二手房市場和住房租賃市場缺乏剛性法律制度，市場亂象亟待立法終結。規(guī)范行業(yè)行為，歸根結底是規(guī)制人的行為，通過法律規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)者行為，是建立二手房市場、住房租賃市場長效機制的重要組成部分。重視房地產(chǎn)經(jīng)紀人員持牌執(zhí)業(yè)，是提升從業(yè)者素質(zhì)，推動房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)者步入職業(yè)化軌道，不斷提升行業(yè)地位的有效途徑。

參考文獻：

[1]楊奕全國二手房交易額8年漲10倍，北京進入存量房時代[N].北京晨報，2106-12-18

[2]銷冠網(wǎng)絡科技網(wǎng)絡有限公司，浙江大學管理學院營銷管理研究所2016年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人生存狀況報告[R].2016

[作者簡介]梁宇宇，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會，助理研究員。endprint