房地產經紀從業者職業化道路探究

[摘要]2016年，我國房地產市場迎來本輪周期的高點，全年成交規模創歷史新高。呈現的主要變化是重點城市進入存量房時代。特別是2016年年底中央經濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規?；赓U企業發展。加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。

[關鍵詞]房地產經紀從業者；立法；職業化

[DOI]1013939/jcnkizgsc201723145

1我國房地產市場短板：二手房市場和住房租賃市場

2016年由于前期寬松政策支持、“二孩”政策開放、一二線土地市場熱度高，以及人們對居住水平要求不斷提高等多方面原因，房地產市場迎來本輪周期的高點，全年成交規模創歷史新高。顯現的主要變化有以下幾方面。

11重點城市進入存量房時代

2016年，我國房地產市場的重要變化之一：二手房交易量創歷史新高，部分城市全面進入存量房時代。北京、上海的二手房交易量均突破萬億元，二手房交易量均超過新房。北京二手房交易額11萬億元，是新房的28倍，在整個房地產市場成交占比達到85%；上海二手房交易額是23萬億元，是新房的25倍，在整個房地產市場成交占比達到80%。二手房過千億元的城市有11個，千億元俱樂部的規模和數量越來越大。

鏈家研究院統計，2008年至2016年，全國二手房的交易額8年漲了10倍。2016年全國新房交易額10萬億元左右，二手房的交易額在5萬億元左右；而在2008年，中國新房交易額大約是25萬億元，二手房交易額不足05萬億元。8年間，全國房地產交易額從3萬億元增加至15萬億元，增長了5倍，二手房也從不足05萬億元增長到5萬億元，增長了10倍，增速最快。以二手房流通為核心，已成為中國房地產市場非常重要的一部分。[1]2009—2016年北京二手住宅交易量及環比增長率走勢見圖1。

圖12009—2016年北京二手住宅交易量及環比增長率走勢

數據來源：偉業我愛我家集團。

12租賃市場亟待培育和發展

長久以來，我國房屋租賃市場活躍，大城市外來務工人員、新就業大學生等人群，主要靠租房解決住房問題，但是我國的租房市場不規范，“黑中介”、假房東、二房東重重設卡，“霸王條款”、無理漲價、房租欺詐、不退還押金、住房租賃期限短、房東隨意違約等市場亂象一直存在，租房者權益經常受到侵犯，得不到保障。在北漂中，流傳著一句話：“北漂租房沒被坑，就不算是真的北漂過?！泵磕戤厴I季，更是一房難求。很多年輕人被迫離開大城市，就是無法繼續忍受租房之苦，房租說漲就漲，房東說趕人就趕人。

2016年《中國房地產發展報告（2016）》（房地產藍皮書）認為，中國城鎮住房租賃市場存在四個主要問題：一是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善；二是房地產中介機構在服務上還存在不規范、無序競爭的問題；三是租賃市場存在監管漏洞問題；四是租賃市場缺少專營租賃服務化的企業，沒有形成規模優勢和市場品牌，使整個市場供給還是以散戶狀態為主。總之，目前我國住房租賃市場發展不能完全適應經濟社會發展的需要，存在供應總量不合理、供應結構不合理、供應主體較為單一，制度措施不完善等問題。

2發達國家及地區房地產經紀持牌的相關立法

市場經濟發達的國家和地區房地產經紀行業法律法規較為完善，通過專門立法對行業準入、頒發執照、行業監管、衍生服務、金融按揭、體系保障等方面作了全面規定。美國、加拿大、澳大利亞、德國等聯邦制國家，雖沒有全國統一的房地產經紀行業專門立法，但各州都有相關立法。詳見下表。

3房地產經紀從業者職業化道路是建立房地產長效機制的重要組成部分

房地產具有非同質性、價值大，交易過程中涉及價值評估、繳稅、產權過戶等復雜的程序，房屋質量、性能的鑒別專業性強，這樣大額且低頻的交易，交易者通常缺乏相關專業知識和實踐經驗，需要房地產經紀機構和人員的專業服務。目前全國有5萬余家房地產經紀機構，從業人員超過100萬人，但僅有5萬多人取得了全國房地產經紀人資格，與發達國家和地區相比，我國房地產經紀從業者流動性大、從業年限短、平均年齡小、從業者素質普遍不高，這些都不利于行業規范。[2]過去對房地產經紀企業和人員的監管不夠，行業處于“野蠻生長”狀態，生態環境是“劣幣驅逐良幣”，違法違規成本較低，一味追逐利潤，忽視服務，將大部分精力放在爭搶房源、破壞競爭對手交易、為快速促成交易做虛假承諾與宣傳，隱瞞房屋真實狀況等現象層出不窮。此外沒有嚴格的法律管控，部分房地產經紀人運用自己的專業知識，在“炒房”中起到推波助瀾的作用。全國房地產經紀人數量見圖2。

圖2全國房地產經紀人數量

無論是二手房買賣市場的規范還是住房租賃市場的培育與發展，房地產經紀企業和從業者，是參與其中的專業人士，但我國房地產經紀行業法制建設比較滯后，專門立法僅有一個部門規章《房地產經紀管理辦法》，立法層級不高，法律體系不完善。我國只對房地產經紀人員實行職業水平評價性質的資格考試，對房地產經紀機構實行工商登記后的備案管理。與發達國家和地區相比，我國房地產經紀行業準入門檻低，準入管理相對較弱。我國二手房市場和住房租賃市場缺乏剛性法律制度，市場亂象亟待立法終結。規范行業行為，歸根結底是規制人的行為，通過法律規范房地產經紀從業者行為，是建立二手房市場、住房租賃市場長效機制的重要組成部分。重視房地產經紀人員持牌執業，是提升從業者素質，推動房地產經紀從業者步入職業化軌道，不斷提升行業地位的有效途徑。

參考文獻：

[1]楊奕全國二手房交易額8年漲10倍，北京進入存量房時代[N].北京晨報，2106-12-18

[2]銷冠網絡科技網絡有限公司，浙江大學管理學院營銷管理研究所2016年中國房地產經紀人生存狀況報告[R].2016

[作者簡介]梁宇宇，中國房地產估價師與房地產經紀人學會，助理研究員。endprint