物業管理考核新模式探析

[摘要]隨著現代服務業的快速發展，物業作為服務業的支柱產業，得到了迅猛的發展，并隨著物聯網的廣泛應用和人們對物業服務需求的不斷升級，傳統的保潔型物業服務已經很難滿足社會的實際需求，因此，如何緊跟時代的發展節奏，借勢物聯網的產業優勢，實現資源的優化整合，推動產業創新，切實提升物業管理向技術化、智能化、精細化方向升級轉型，為我國的住宅產業化改革做出積極有效的努力，就成為我們探討物業管理工作的一項長期使命。

[關鍵詞]物業考核；新業態；物聯網

[DOI]1013939/jcnkizgsc201723190

2007年頒布的《物業管理條例》中首次將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，特別強調物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。如何在物業管理的實際運營過程中，踐行公司的服務理念，各地的物業公司均提出了很多切實可行的方案，本文以東營勝利花苑紫荊園小區為例，對物業公司的服務職能和創新服務體系進行了大膽的嘗試，并取得了積極有效的成果，受到社會各界的普遍贊譽和廣泛關注。

東營勝利花苑紫荊園小區總占地面積約130畝，其中地下車庫建筑面積6252平方米、人防工程6939平方米，總建筑面積26萬平方米，管理服務居民1296戶。目前，該轄區物業公司結合本小區的實際情況和多年的經驗總結，在運營服務過程中推行了價值積分考核制度，有效實施業務承攬積分考核模式，在員工的工作積極性、工作效能和質量效益上初見成效。

1實行價值積分管理，有效提高工作積極性

為了提高紫荊園保潔現場工作質量，增強員工崗位責任意識，遵守紫荊園的各項規章制度，保證紫荊園小區居民的生活質量及小區內的衛生環境情況，根據工作實際，物業公司在細分業務內容的基礎上，從員工的工作質量、效率、效益及執行力等方面，制訂了保潔積分管理方案。

第一，物業隊成立考核積分小組，每周不定期對室內外各保潔員的工作完成情況進行積分考核，月底匯總，積分越高，扣罰越重，通過積分的多少，反映保潔員工作的完成情況。1分相當于10元，物業科及勝利花苑檢查出的問題加倍扣罰，管理處下發問題拒不整改的加倍扣罰，月底匯總公示。積分考核管理制度的推行，比出了差距比出了干勁，使物業隊的整體面貌煥然一新，工作積極性空前高漲，同事之間團結協作，出現了像王金福、陳崗這樣“老黃牛”式的員工，他們犧牲了休息時間，主動加班加點，不管天氣如何變化，他們都能第一時間趕到衛生區域現場，刮風緊固圍擋，下雨清理雨水篦子，下雪打掃路面，為小區居民方便出行任勞任怨、不辭辛苦。

第二，推行“星級樓道管理”辦法，該辦法針對紫荊園小區樓道管理數量多、人員相對不足的實際情況，參照酒店的星級管理標準，對本小區的服務質量以“三星、四星、五星”星級達標的形式進行認證，在單元門口掛牌公示，并依據星級程度賦予相應積分，此辦法的出臺，有效地調動了員工“比學趕超”的積極性，樓道管理質量得到穩步提升。

第三，積分考核與榮譽獎章和工資收益直接掛鉤。結合各項積分考核結果，公司對業績特別優秀、貢獻特別突出的員工，特別設立了“服務明星”“優秀員工”等榮譽獎項，這進一步激發了各崗位員工的工作熱情；同時，公司還結合積分考核結果，推行了先進獎勵，直接打入員工工資，部分員工月度效益工資差距達到了1000多元。

2引入新的積分考勤辦法，有效加強勞動紀律

第一，針對紫荊園的業主裝修推行輪值考勤積分新辦法。該辦法在通過大隊黨委的批準后將嚴格執行，具體會按照“4人一小組2人一配合”的模式，形成小組協作2人配合的工作方式，自行解決工作和休息的時間。目前，已經完成裝修期間18棟單體樓的衛生保潔任務，進入保持階段，保潔員執行每周2掃1拖的工作標準，做到每日一巡查，發現垃圾及時清掃。

第二，例會簽到考勤積分制度，有效地提升了團隊的向心力。具體是每周一實行集中上班簽到，召開周會安排一周工作，進行集中清掃、拖洗、擦拭等相關工作（注明：完不成相關工作的按照操作標準第二天延續完成），周一例會無故不參加扣5分。當日完成工作任務的小組，從周二開始每組實行2人上班2人休息，上班人員負責小組區域的保潔清掃巡視。

第三，每日當班員工4次簽到，提高員工的凝聚力。從2017年4月1日開始，物業隊新增考勤辦法的補充規定，每天實行上、下班4次簽到，不允許代簽，上班不簽到扣3分，下班不簽到扣2分，無故不簽到者扣5分。該項簽到制度的推廣，讓小區的環境也有了很大改觀，密集的撿拾清掃次數和巡查垃圾工作，得到業主的普遍好評。同時，這一辦法也杜絕了遲到、早退和替崗現象，隊伍的戰斗力明顯加強。

3各環節做精做細考核分值，推動質量效益

第一，通過實施積分考核，員工接受工作任務更加主動，完成任務更加高效，“主人翁”意識不斷增強。在前不久的迎接全國衛生城市復審過程中，員工對常規清理需要15天完成的衛生工作量，在一周內就圓滿完成，受到上級主管部門的表揚。

第二，結合“踐行嚴細實，全力創效益”主題活動，公司加大了對創新創效的賦分激勵力度，促進了全員提質增效。針對亂擺亂放、亂栽亂種、亂搭亂建等小區現場管理中普遍存在的“老大難”問題，公司成立了突擊隊，總結提煉了“清亂治亂六步法”：一是貼通知，公示在堆放雜物的周圍及單元內墻壁上；二是過期收走存放；三是接到居民電話，耐心傾聽，同時告知物品存放地點，讓其自行搬走，并叮囑居民物品妥善保管，不要放在室外；四是如還放在室外，繼續貼通知，三天后回收存放，如居民來索要，通告其規章制度；五是如此反復數次，最后銷毀，物品存放為最后一次的一個月；六是回收雜物時不和居民發生沖突，和居民理論時要移至辦公場所進行協調解決。

第三，職工培訓有效提升業務素質。物業隊通過每周生產會，組織職工學習相關物業知識；每月組織兩次集體學習要求職工做好學習記錄；隊領導及班組長加入了管理處物業群，管理處及其他承攬隊及時交流工作方法，學習新的物業知識。同時建立了紫荊物業群，全體職工都在這個群里，各種物業知識、考核情況、好人好事、經驗分享及時在群里發布。通過以上措施職工素質明顯提升。endprint

第四，提質增效，推行“診斷卡”，做好物業區域內的公用設施管理工作。物業隊要求職工人手一本公用設施情況診斷卡，隨時將公用設施問題進行登記，并形成電子數據庫，做到“一樓一檔”，避免了反復報、報反復的現象。管理處根據數據庫按類別搜索派工即可，有利于對現場問題的批量處理，提高工作效率，同時對安全隱患做到拉網式排查，做到了零遺漏。

第五，推行12米“S”形掃雪方式，提高了工作效率確保了居民出行。雪后我們不是盲目地普掃，而是室外物業員從小區大門口，沿道路兩側人行道各清出12米的走道；室內保潔人員從單元口至環形公路清出12米寬的人行道；因為任何一個成年人伸開手臂均達到15米以上，以12米為揮舞掃帚的寬度不僅可行，而且在S形前行中減少了掃帚掃完后的空回頻率，使每名保潔員在2個小時內清掃400～500米成為可能。

物業管理是一項長期的、煩瑣的、低門檻的體力工作，平凡卻又不失精準，深入卻不失細致；既需要耐心，又需要耐力。長期踐行山東省《物業管理服務質量規范》，嚴格按照物業管理的最高標準落地各項工作，儲備了大量的實戰經驗，在保障業主合法權益的同時，我們有信心，揚我們所長，借勢物聯網，確保物業服務的各項工作穩中有升，把勝利花苑紫荊園小區打造成居民幸福生活的家園。

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[作者簡介]石慶光（1966—），男，山東淄博人，中國石油化工股份有限公司勝利油田分公司物資供應處綜合大隊，黨支部書記。endprint