在窗口期有效控制房地產(chǎn)泡沫

李靜

[提要] 本文分析自2007年以來(lái)由美國(guó)次貸危機(jī)中的房地產(chǎn)泡沫化所引發(fā)的嚴(yán)重社會(huì)影響以及經(jīng)濟(jì)影響，對(duì)比如今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于泡沫化日趨嚴(yán)重的結(jié)果。針對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，討論我國(guó)國(guó)家宏觀調(diào)控手段在開(kāi)放市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度以及市場(chǎng)反應(yīng)，并做出我國(guó)宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理是有必要的結(jié)論。最后提出要在窗口期及時(shí)控制住房地產(chǎn)泡沫這頭灰犀牛，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；宏觀調(diào)控；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；灰犀牛

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)穩(wěn)定、城市發(fā)展等都具有非常重要的作用。20世紀(jì)90年代末以來(lái)，伴隨改革開(kāi)放步伐加快以及住房改革制度推出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始令人矚目地快速發(fā)展。

但隨著2008年金融危機(jī)席卷全球，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也難以避免地遭到嚴(yán)重沖擊，GDP增速創(chuàng)歷史新低。此時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)由于長(zhǎng)期制度不完善、投資過(guò)熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房?jī)r(jià)飆升等不良現(xiàn)象的積累，在國(guó)家六次加息、十次提高銀行存款準(zhǔn)備金率等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅下跌，市場(chǎng)萎靡，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響效果顯著。

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，已成為當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，我們也清楚地看到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題：部分地區(qū)因炒房導(dǎo)致房?jī)r(jià)與市場(chǎng)價(jià)值相偏離，而城市外圍地區(qū)商品房區(qū)入住率低，社會(huì)資源浪費(fèi)嚴(yán)重。住房明明是生活必需品，為何在我們國(guó)家具備了奢侈品的經(jīng)濟(jì)特性？這種資源配置不合理現(xiàn)象將導(dǎo)致社會(huì)資源極大的浪費(fèi)，同時(shí)也會(huì)引發(fā)一系列的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

二、透過(guò)美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)看房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

2007年開(kāi)始，一場(chǎng)規(guī)模不容小覷的經(jīng)濟(jì)危機(jī)由美國(guó)開(kāi)始逐漸向全球蔓延開(kāi)來(lái)。這場(chǎng)金融危機(jī)最主要的原因就在于市場(chǎng)產(chǎn)能過(guò)剩以及有效需求不足。那么，次貸危機(jī)為何能掀起如此軒然大波？

房屋是生活必需品，所以它的價(jià)格有不斷上漲的趨勢(shì)，另一方面居民收入遠(yuǎn)不能支付高額房屋價(jià)格，這就導(dǎo)致購(gòu)房者需要通過(guò)抵押貸款才能購(gòu)得住房。抵押貸款解決了大部分人住房的問(wèn)題，但同時(shí)帶來(lái)了極大的負(fù)面影響：貪婪的資本家為了最大限度攫取利潤(rùn)，向不具備還款能力的人發(fā)放住房抵押貸款，導(dǎo)致銀行次級(jí)貸款規(guī)模占比提高。同時(shí)，銀行又通過(guò)資產(chǎn)證券化將這些不良貸款進(jìn)行打包，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到證券市場(chǎng)中。這就是不斷在金融市場(chǎng)中增加杠桿層級(jí)，將風(fēng)險(xiǎn)放大的過(guò)程。聰明的美國(guó)經(jīng)濟(jì)家應(yīng)該已經(jīng)看到嚴(yán)重性，然而為何無(wú)人叫停，最終引發(fā)金融風(fēng)暴？

就如時(shí)任花旗集團(tuán)CEO的查克·普林斯所說(shuō)，“我們知道（這些產(chǎn)品）有很多風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)帶來(lái)復(fù)雜的后果。但是，只要音樂(lè)還在播放，我們就必須不停地起舞。”

在圖1中我們看到，美國(guó)家庭的平均房貸支出與收入比在2000～2006年間從65%快速上升到99%，無(wú)限接近房?jī)r(jià)的壓力線。當(dāng)家庭全部收入只能用于房貸支出時(shí)，房地產(chǎn)崩盤已成為必然結(jié)果。2007年該比例已達(dá)101%，突破極限后迅速爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。（圖1）

對(duì)比同期的中國(guó)，2006～2016年間中國(guó)家庭房貸支出與收入比從33%上升到了67%，2013～2016年間，中國(guó)居民房貸支出與收入比以及房?jī)r(jià)增速大幅上升，與美國(guó)2001～2004年加杠桿的過(guò)程驚人的相似。

從家庭的負(fù)債來(lái)看，如圖2所示，2016年的中國(guó)又像極了2004年的美國(guó)：貨幣政策開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)向，資產(chǎn)價(jià)格迎來(lái)拐點(diǎn)，家庭的負(fù)債和杠桿率仍會(huì)上升，隨著2016年下半年中國(guó)收緊了貨幣政策并且出臺(tái)一系列房地產(chǎn)限購(gòu)政策，中國(guó)的家庭部門也將經(jīng)歷從主動(dòng)加杠桿轉(zhuǎn)為被動(dòng)加杠桿的過(guò)程，而房貸收入支出比仍將繼續(xù)上升。（圖2）

顯然這不是一個(gè)善意的信號(hào)，中國(guó)的灰犀牛已經(jīng)動(dòng)起來(lái)了。幸好中國(guó)目前的房貸收入比相對(duì)于美國(guó)爆發(fā)危機(jī)時(shí)的數(shù)據(jù)還處于相對(duì)安全的區(qū)間范圍內(nèi)，我們距這頭灰犀牛還有一段相對(duì)安全的距離，這正是我們平穩(wěn)跨越債務(wù)周期的窗口期。

三、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)讓全球金融界都感到十分的迷惑，看上去它好像違反了正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，而事實(shí)上它卻從未出現(xiàn)過(guò)所謂崩盤。

早在2005年，各大外國(guó)媒體紛紛預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)泡沫即將破滅。而到了2008年，又陸續(xù)有外國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)唱衰。而后來(lái)，人們又將中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的預(yù)期向后調(diào)至2014年。事實(shí)上，無(wú)論中國(guó)樓市的行情如何，都會(huì)有大批財(cái)經(jīng)評(píng)論者緊隨其后，做出像“中國(guó)樓市泡沫即將破滅”這樣的預(yù)期。

面對(duì)看似已經(jīng)過(guò)度膨脹了的價(jià)格，為何中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然能夠保持完全穩(wěn)定？回答這樣的問(wèn)題，就不得不說(shuō)到我國(guó)特殊的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。我們知道，在西方一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，相比于國(guó)家這只“有形的手”而言，“無(wú)形的手”在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中起到了更為重要的作用，而反觀我國(guó)，目前還處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)并行的階段。不管是中央還是地方政府，都在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行著嚴(yán)格的管控。政府掌握著新建設(shè)用地的土地供給、開(kāi)發(fā)、建造資金，掌握制定貸款政策、稅率制度的方向，并使用房產(chǎn)購(gòu)買限制這樣的手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，以起到“溫度調(diào)節(jié)器”作用。

那么，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段都有哪些呢？

（一）利率調(diào)整。當(dāng)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，政府就會(huì)提高貸款利率，使房地產(chǎn)建造企業(yè)因投資成本變高來(lái)降低新建房屋的供給量，同時(shí)貸款利率的提高也會(huì)增加購(gòu)房者貸款成本，使得購(gòu)房需求下降，從而在短時(shí)間內(nèi)降低房屋市場(chǎng)的熱度；相反，降低利率就會(huì)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度。

（二）資金調(diào)控。任憑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何火暴，住房貸款杠桿率卻總是很低。這種低杠桿率在很大程度上是由于住房貸款的額度被中央和地方各級(jí)政府把控的十分嚴(yán)格。什么樣的人擁有申請(qǐng)貸款的資質(zhì)以及他們最終可以從銀行獲得多少貸款額度，就其所遵循的計(jì)算準(zhǔn)則而言，每個(gè)城市之間都不盡相同。endprint

（三）對(duì)購(gòu)買者資格的調(diào)控。中國(guó)的城市會(huì)將潛在的房產(chǎn)購(gòu)買者和無(wú)權(quán)購(gòu)買房產(chǎn)者區(qū)分開(kāi)來(lái)。在中國(guó)，法律法規(guī)通常會(huì)對(duì)購(gòu)房者資質(zhì)提出嚴(yán)格的界定，比如規(guī)定居民購(gòu)買房屋必須在當(dāng)?shù)鼐幼∽銐蚰晗薏⑶疫B續(xù)納稅。與調(diào)控樓市的措施一樣，購(gòu)房者的需求也是可以變化的。在中國(guó)的中小城市，由于存量房數(shù)量較大，由無(wú)權(quán)購(gòu)買者到有權(quán)購(gòu)買者身份的轉(zhuǎn)變門檻是比較低的。然而，這種身份轉(zhuǎn)變的門檻在一線城市中就會(huì)變得非常高。

（四）可買房數(shù)量的調(diào)控。政府還可以通過(guò)限制人們可以購(gòu)買的房產(chǎn)的數(shù)量來(lái)達(dá)到壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，很多一線大城市就實(shí)行了嚴(yán)格的房產(chǎn)限購(gòu)政策——每個(gè)家庭所能購(gòu)買的房產(chǎn)數(shù)量最多不能超過(guò)兩套，例如上海。

同樣，政府對(duì)樓市做的限購(gòu)政策會(huì)隨樓市行情的變化而調(diào)整：樓市火暴時(shí)嚴(yán)格限制，樓市蕭條時(shí)放松限制。

盡管限購(gòu)、限貸、限價(jià)等房地產(chǎn)調(diào)控手段被各地頻繁使用，但在金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等領(lǐng)域建立起長(zhǎng)效機(jī)制之前，行政性調(diào)控措施還不能退場(chǎng)。

四、在窗口期防范“灰犀牛”

中國(guó)城市房地產(chǎn)泡沫化的程度逐年加大。一方面房地產(chǎn)泡沫長(zhǎng)期和發(fā)展，吸引了更多社會(huì)資源的投入，抑制了其他產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，從而影響到社會(huì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡；另一方面房地產(chǎn)泡沫的破裂會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重危害，尤其對(duì)金融系統(tǒng)產(chǎn)生致命性的危害，進(jìn)而殃及生產(chǎn)、消費(fèi)等活動(dòng)，甚至可能會(huì)引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。因此，從目前來(lái)看，及時(shí)有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控是十分有必要的。

正如溫斯頓·丘吉爾所說(shuō)：“事實(shí)無(wú)可辯駁，惡意可以攻擊它，無(wú)知可以詆毀它，但歸根結(jié)底，事實(shí)就是事實(shí)。”今年金融工作會(huì)議召開(kāi)后的首個(gè)工作日，人民日?qǐng)?bào)在頭版刊發(fā)評(píng)論員文章《有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)》，文中提到：既防“黑天鵝”，也防“灰犀牛”，對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)苗頭既不能掉以輕心，也不能置若罔聞。

“灰犀牛”這一概念是由美國(guó)學(xué)者米歇爾·渥克在2013年達(dá)沃斯全球論壇上所提出的，用來(lái)比喻大概率且影響巨大的潛在危機(jī)。

國(guó)家將“灰犀牛”的問(wèn)題提到如此高度，足以說(shuō)明“有形的手”已經(jīng)開(kāi)始注意到我國(guó)經(jīng)濟(jì)即將面臨潛在的巨大危機(jī)，而這頭最大的“灰犀牛”無(wú)疑就是房地產(chǎn)泡沫。今年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在、實(shí)際利率水平預(yù)計(jì)為負(fù)，必須堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，把防范和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)放在更加重要的位置，把握調(diào)控的節(jié)奏和力度，有序釋放風(fēng)險(xiǎn)，并做好針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)情境下的應(yīng)對(duì)預(yù)案。在政府進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，要因地制宜，采取差異化的調(diào)控措施。在危機(jī)發(fā)生之前及時(shí)控制住這頭灰犀牛的龐大身軀，以期能夠在“窗口期”有效控制房地產(chǎn)泡沫化加劇的情況，維持我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

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