21世紀房價上漲原因及其對策研究

焦雷+李曉東

【摘要】隨著21世紀房地產業在國民經濟中的地位的攀升，房地產價格逐漸成為了社會關注的焦點，由此引發了一系列問題，如社會資源配置失衡、產業結構失調、購房難等各種經濟和社會問題，但是高房價的問題卻遲遲未得到較好解決。本文主要分析高房價與土地財政的聯系，高房價的根本原因，對高房價提供一些思考與建議。

【關鍵詞】高房價 經濟 政府 對策

一、中國房價高的根本原因

（一）貨幣過剩的流動性與極為惡劣的投資環境

房價的問題是，中國過剩的流動性與極為惡劣的投資環境之間不可調和的矛盾。簡單地說，有錢人不可能把錢存在銀行里等它貶值，而他們看來看去，中國沒有一個健康的行業、產業值得投資，于是只能投資房地產。

貨幣超發的現象在中國相當普遍，甚至已經到了相當嚴重的程度。2010年底，中國廣義貨幣M2余額為接近100萬億元，比1990年增長了65倍，是GDP增幅的8倍以上，同期的美國M2折合人民幣也不超過60萬億元人民幣。如果用M2/GDP來衡量貨幣超發情況，美國只有0.6到0.7，中國則高達1.87。

資本的本質在于對利潤的不斷的追求，所以貨幣過剩的流動性需要不斷地尋找投資環境，特別是那些有著良好發展前景的健康的行業、產業，但是中國經濟發展到現在都面臨一個尷尬的情況：沒有好的投資渠道。尤其是近十年來人民幣匯率不斷升值，以及2008年來的經濟危機，讓很多出口企業、實業都遭到重創，另外創業環境不理想，創業信心不足，并且通貨膨脹又讓現金不斷貶值，使得房地產成為吸納熱錢的最大渠道。

事實上，不斷高攀的房價在近十年都扮演著中國經濟的消化池，消化著大量的貨幣超發和腫脹的發展泡沫，否則今天的通貨膨脹率、CPI增幅肯定遠遠超出我們的想象力和承受力，社會穩定一定會出現大問題。

（二）貧富差距擴大與財富向少數階層集中

首先貧富差距擴大是貨幣超發的一個副產品，因為超發的熱錢基本被少數人圈走，普通的打工者、工薪階層收入增幅是有限的。但是財富進入這些人手中之后，仍然面臨的是惡劣的投資環境。鑒于中國目前的特色社會主義市場經濟，像銀行、電信等相關行業并沒有完全開放，通過勤勞努力創業致富所占的比例無法和完全的市場經濟國家相比。而在中國最容易致富的基本是兩類：能源和資源。能源指的是煤礦等自然資源，資源指的是靠背景、渠道。這兩類的共同點是：掙快錢，且生意需要的循環投入少，可以迅速積累現金，同時對自身素質文化要求不高，觀念比較局限。這些人在獲取大量財富之后會投資哪些行業，大量的資金最終主要還是流入了房地產。

（三）傳統置業觀念、物質社會下的不安全感與租房市場建設的不完善

作為一個上千年以農立國的國家，中國人自古以來就有著置業觀念，“以末致財，以本守之”是根深蒂固的觀念，經商掙了錢首先一定是買房買田。而中國經濟發展到今天，文化已經嚴重落后而無法和經濟匹配，社會經濟文化商品化，老百姓要靠一套房子帶給自己最基本的生存安全感，終于導致了今天“沒房子=沒老婆”、“房子=人生成功標尺”等觀念自主不自主的成為全社會的共識，構成剛需市場如此巨大的一個重要理論基礎，也使中國成為年輕人最熱衷買房的國家。

有一部分人認為他們可以將來買房，也能頂得住父母和社會輿論的壓力，但租房住的品質實在太低，四處搬家、隨意漲價、沒有歸屬和安全感。中國政府一直以來忽略了對租房市場的培育、建設和管理，僅僅是廉租房完全不夠，需要著眼于不同財富階段、不同價位和品質的所有租房細分市場。置業觀念不是不可以改變的，改變的前提是有足夠穩定的租房環境。

一個成熟的租房市場對中國社會面貌的改變會是難以估量的，年輕人的財富和消費能力得到巨大的釋放，不再承受著巨大的生存壓力，用更多的金錢和精力去追求更多非物質的生活，對財富、工作、生活的認識、甚至整個世界觀都會發生改變。

（四）投資拉動型經濟、城鎮化與中國特色的政府職能

中國經濟的三駕馬車，在投資、消費和出口中，消費的增長比較給力但沒有什么質變，出口這幾年是最受影響的，應該說始終還是大量依賴于投資這一項。而城鎮化則是能夠拉動巨大投資的行為，其中又屬房地產是主力部隊，其上下游整個產業鏈巨大，覆蓋面廣，這也是為什么房地產是支柱產業的原因。

中國高房價從來不是個孤立的問題，是中國經濟走到今天這一步一個幾乎必然的結果，這背后是中國的經濟發展方式、特色的市場經濟、文化和社會觀念、政府職能定位等一些基本要素共同產生的結果。一個讓全世界都乍舌的高速發展國家，一個讓西方打破意識形態束縛不得不合作的經濟體，必然會有許多的問題與成績并存，我們所要做的是如何正式面對和應對高房價問題。

二、應對中國高房價的對策

（一）調整和完善經濟結構

大力發展實體經濟，降低實體企業進行直接融資的門檻，拓寬這些企業進行直接融資的渠道，相關政府部門應轉變經濟增長方式，尋找新的經濟增長方式，著力解決經濟結構的轉型問題，將通過改革所實現的經濟收益盡可能地釋放出來，以此實現中國經濟的提升。刺激和拉動國內消費需求，加大對國內需求的刺激，實現經濟增長方式的轉變。

（二）抑制投機行為

開發商和投機者的投機行加速了房價上漲速度，因此，要抑制房價上漲，只要制定合理的購房標準，即禁止一次購買多套住房，或者是限定每人的最大購房面積，對超過的部分要分級收取高額的房產稅。

（三）調整收人分配政策

當居民的收人增加時，就表示他們的生活水平提高，所以對住房方面就會有所要求，從而會增加這方面的需求量，導致高房價。因此，要制定合理的收人分配政策，避免收人分配不公平現象發生，有效抑制部分人收人過高，從而縮小收人差距，防止部分人可以通過加大購房，來獲取高收益，增加自身的財富，從而影響房價的波動。

（四）建立社會保障體系

應該建立相應的保障制度，解決住房問題。確保低收人的居民對住房的購買能力，使得更多的居民都能買得起房子。完善租賃體系、實行住房補貼政策來滿足貧困家庭的居住要求。endprint