房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后一般納稅人稅務(wù)實(shí)操分析

邵偉

摘要：2016年36號“營改增”綱領(lǐng)性文件首次發(fā)布，國家稅務(wù)總局根據(jù)此綱領(lǐng)又出臺了多項(xiàng)關(guān)于不動產(chǎn)的公告，這些都表現(xiàn)出營改增后房地產(chǎn)工作的復(fù)雜性。本文主要通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷營改增后受到的影響；借助具體的案例分析，對一般納稅人的管理進(jìn)行介紹；關(guān)于營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會面臨一些賬務(wù)難題，對此可以提出相對應(yīng)的處理對策。希望可以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對營改增后的變化有一定的幫助。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)實(shí)操；一般納稅人；措施

我國從2016年5月1日起，將房地產(chǎn)業(yè)納入增值稅體系，全面實(shí)施營改增。依據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》等文件，著重對營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人的稅務(wù)實(shí)操問題進(jìn)行全面分析，從而提出解決措施。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的影響

在營改增之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅主要采用的是雙重征收和土地增值稅類型方式，它們都屬于價(jià)內(nèi)稅，稅收的增加可能會一定程度上影響商品的出售價(jià)格。而價(jià)外稅如增值稅，主要是對增值部分進(jìn)行征稅，可以最大程度上保證稅額的正確性，從而有效降低產(chǎn)品的成本。對于“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化影響而出現(xiàn)的問題，可以從以下兩個方面理解：

（一）“營改增”可以很好的防止有關(guān)部門對營業(yè)稅的重復(fù)征收和無法退稅問題，進(jìn)而可以減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)；也可以通過增值稅的進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)之間的關(guān)系，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，從而改變企業(yè)的運(yùn)營和業(yè)務(wù)等模式，使得企業(yè)與企業(yè)之間的競爭力越來越大。“營改增”后，想要推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，可以考慮將土地出讓金從銷售額中減除。將土地成本作為一個城市房地產(chǎn)企業(yè)的最大成本，而“營改增”這一政策使得城市房地產(chǎn)行業(yè)在整體上不加稅。如：某房地產(chǎn)企業(yè)房價(jià)為30000元，而土地成本為15000元/平米，建筑成本1500元，則計(jì)算出增值稅銷項(xiàng)稅額為（30000-16500）/1.11*11%=1337.84元，使得該企業(yè)的稅負(fù)可以降到4.6%，略低于5%營業(yè)稅環(huán)境，就算有其他抵扣，也可能使房地產(chǎn)企業(yè)減稅。

（二）“營改增”稅負(fù)加重的情況對于一些規(guī)模較小、經(jīng)營不規(guī)范和發(fā)展水平低的房地產(chǎn)企業(yè)，使得一些企業(yè)的運(yùn)行和經(jīng)營負(fù)擔(dān)不斷加重，不能很好的適應(yīng)這個發(fā)展。就例如土地出讓金抵扣銷售額，土地成本占總成本的比重三、四線城市房地產(chǎn)企業(yè)不如一、二線城市，所以不能取得顯著的減稅效果。現(xiàn)階段我國對于全面推進(jìn)落實(shí)“營改增”的力度不斷加大，但有些行業(yè)不能及時貫徹，很難跟上改革的步伐，如建筑業(yè)，很有可能會出現(xiàn)增值稅鏈條無法形成等問題，具體到不能及時的開具增值稅發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)向政府繳納的各項(xiàng)費(fèi)用無法進(jìn)行抵扣，這些問題都會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)，加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的發(fā)展。

二、對一般納稅人稅務(wù)實(shí)操的管理

對于一般納稅人稅務(wù)實(shí)操的管理，主要根據(jù)具體案例作出分析：甲公司是一家開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)，這一機(jī)構(gòu)位于梁園區(qū)，開發(fā)建設(shè)的B房地產(chǎn)項(xiàng)目在睢陽區(qū)。這一項(xiàng)目在《建筑工程施工許可證》上登記的開工日期是2016年4月30日之前，“營改增”中，登記為一般納稅人，對B房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅：

已知，甲公司取得土地15萬平方米，用來開發(fā)B項(xiàng)目，土地出讓收據(jù)金額為30，000萬元；B項(xiàng)目總共可以出售的面積為39萬平方米。在2016年5月，B項(xiàng)目還沒有完工時，對應(yīng)的建筑面積為1萬平方米，工作人員就可以預(yù)計(jì)售出收入能夠達(dá)到10，000萬元。到了2016年6月，需要使用100萬元購進(jìn)建材鋼筋進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，還需要進(jìn)項(xiàng)稅額17萬元；而5月份預(yù)售所得的10，000萬元房款，只夠給業(yè)主開具增值稅發(fā)票。導(dǎo)致這一月期初沒有進(jìn)項(xiàng)稅額留作抵用。

說明：對于一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法納稅申報(bào)，稅率為11%.這種納稅處理和一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目沒有根本上的區(qū)別。

三、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)的應(yīng)對措施

營改增稅制改革工作貫穿于企業(yè)工作的多個方面，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員的必須共同合作，討論分析，更好地應(yīng)對，采取最有效的解決方案，及時處理好所存在的問題。

（一）加強(qiáng)內(nèi)部管理

一方面，通過加大宣傳“營改增”政策的力度，企業(yè)可以聘請一些專業(yè)人員，對他們進(jìn)行培訓(xùn)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)也不能不關(guān)心，也要提高對“營改增”的認(rèn)識，以便更好地應(yīng)對企業(yè)所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)；通過提高相關(guān)人員的專業(yè)技能和管理水平，使得財(cái)務(wù)管理人員、成本核算人員能夠熟練掌握操作流程。另一方面對營改增政策的管理機(jī)制也要有一個合理的規(guī)劃和安排，使得納稅管理模式和秩序更加完善，適應(yīng)需求；成立專門的納稅管理部門；還應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對發(fā)票的公開透明管理，加強(qiáng)會計(jì)工作的核實(shí)，必須確認(rèn)每筆賬目都有合法的，真實(shí)的原始依據(jù)。總之，做好項(xiàng)目核算，嚴(yán)格執(zhí)行會計(jì)核算程序，完善工程費(fèi)用稅收的每一個環(huán)節(jié)。

（二）做好各項(xiàng)工作的籌備和規(guī)劃

“營改增”這一政策，為企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來了寬廣的發(fā)展空間，對于企業(yè)是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，因此，企業(yè)必須牢牢抓住機(jī)會，充分利用，求得利益最大化。

1.加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理力度

企業(yè)在進(jìn)行貨物和勞務(wù)采購時，大多數(shù)情況下采取的方式是集中采購，基本不會進(jìn)行零星處理；必須提高人員的納稅意識，嚴(yán)禁有關(guān)人員在采購貨物和勞務(wù)時，因優(yōu)惠而放棄增值稅發(fā)票的索要。沒有發(fā)票，企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額就不能得到抵扣，從而增加稅收的負(fù)擔(dān)。所以加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理力度，是市場所需，工作所求。

2.嚴(yán)格篩選合作伙伴

合作商在工程建設(shè)中起著重要作用，所以對于合作上的選擇要格外重視。在對施工單位、供應(yīng)商等進(jìn)行選擇時，大多數(shù)企業(yè)都是通過招投標(biāo)的方式。在選擇時，對于合作商的資質(zhì)、報(bào)價(jià)、規(guī)模及增值稅專用發(fā)票等，必須嚴(yán)格對比，仔細(xì)考慮，做到企業(yè)層層把關(guān)。常用的模式主要有包工包料和甲供材料，和施工單位簽訂合同時，要清楚的表明自己選擇哪種模式，對所選模式要進(jìn)行合理的籌備規(guī)劃。一般而言，自購材料則可以獲得較高的的進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。對于合作對象的選擇，應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人，一般納稅人可以得到更高進(jìn)項(xiàng)抵扣額；與小規(guī)模納稅人合作時，可以申請代開增值稅專用發(fā)票，進(jìn)而得到增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，從而降低稅收負(fù)擔(dān)。endprint

3.處理稅款抵扣存在的問題

稅款抵扣中存在的問題，在房地產(chǎn)行業(yè)中資金成本中占有很大比例。合理支配資金成本的支出，才能更好地提高企業(yè)的效益。企業(yè)需要重新整合內(nèi)部資源，梳理企業(yè)的融資成本問題；企業(yè)應(yīng)該對支出成本做出規(guī)劃，如房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注征地拆遷、土地出讓的票據(jù)，判斷它們能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；推行精裝修策略，購置大量電器商品等也有可能獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣額，提高企業(yè)商品之間的比較，提高商品的質(zhì)量，推動企業(yè)商品的發(fā)展。

（三）改善經(jīng)營模式

“營改增”使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和開發(fā)成本有了很大的變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式和市場行為等都有可能受到影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時的了解市場的變化發(fā)展，及時掌握相關(guān)情況，結(jié)合自身的特點(diǎn)，跟隨發(fā)展的趨勢，對企業(yè)的經(jīng)營模式有一個合理的調(diào)整。可以通過縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，盡量使資金占用時間減少，使資金可以很好的周轉(zhuǎn)，從而有效的降低融資成本。對于公共配套設(shè)施的投入力度要加大，使得社區(qū)建設(shè)更加完善。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化，通過調(diào)控商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格，將自身稅負(fù)部分轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，從而降低自身稅負(fù)。

四、結(jié)術(shù)語

“營改增”是我國對稅制改革采取的的重要舉措，適應(yīng)于我國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，同時，給企業(yè)的發(fā)展也帶了大機(jī)遇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于國家的政策，應(yīng)積極響應(yīng)，對于企業(yè)的相關(guān)賬務(wù)工作務(wù)必做好，使得企業(yè)可以獲得最大收益。當(dāng)然，改革過程，不僅帶來機(jī)遇，各種威脅和挑戰(zhàn)也是不可避免的。總之，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這個大環(huán)境中取得生存，就必須要將自身情況和營改增政策的要求緊密結(jié)合，牢牢抓住機(jī)遇進(jìn)行改革。房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后，關(guān)于一般納稅人稅務(wù)實(shí)操，應(yīng)在具體問題中具體分析，提出做好的方法，更好地提升企業(yè)的效益。

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（作者單位：昆明發(fā)展投資集團(tuán)有限公司）endprint