基于層次分析法的以房養老金融產品的風險研究

【摘要】隨著我國人口老齡化程度的不斷加劇，日益嚴重的養老壓力要求社會養老保障體系不斷完善，住房反向抵押貸款等以房養老模式應運而生。但該模式在我國試點效果并不好。除了傳統觀念束縛、產權制度不完善、市場環境不匹配等原因，還由于其存在諸多風險。本文利用模糊層次分析法，創新性地從定量的角度對住房反抵押貸款的風險進行評估，對各類風險的重要程度進行劃分，金融機構應密切關注權重較大的風險；另一方面從具體業務出發，對具體客戶的風險進行定量化評級，為金融機構的客戶選擇提供建議。

【關鍵詞】模糊層次分析法 以房養老 風險評估

一、引言

近年來，隨著我國市場經濟的不斷發展，養老、醫療等社會配套設施的不斷完善，人民生活水平不斷提高，人口老齡化程度不斷加劇。根據wind統計，截止2016年，我國總人口中65歲及以上人口達到14933.27萬人，占總人口的10.8%。中國已成為發展中國家中人口老齡化最為嚴峻的國家。日益嚴重的養老壓力要求社會養老保障體系不斷完善，創新性養老模式因而層出不窮，“以房養老”模式應運而生。本文以住房反向抵押貸款這一方式為例進行研究。

具體來說，貸款人將擁有所有權的房產抵押給金融機構，金融機構評估了房產價值、未來房產價格變動趨勢以及貸款人壽命后，定期支付給貸款人養老金，待貸款人死亡后收回房產，于二手房交易市場出售后回收資金。操作過程類似于商品房按揭貸款的反向操作，因此又稱為倒按揭。

住房反向抵押貸款模式有效利用了社會閑置資源，在保障經濟能力較弱的老年人的生活水平的同時創新了金融機構的盈利模式。但該模式在我國試點效果并不好。除了傳統觀念束縛、產權制度不完善、市場環境不匹配等原因，還由于其存在諸多風險。現有文獻大多從定性的角度剖析相關風險并提出建議，本文利用模糊層次分析法，從定量的角度為金融機構的住房反向抵押貸款業務風險評估提供建議。

二、模糊層次分析法基本原理

模糊層次分析法是將模糊分析和層次分析法結合的評估方法。利用層次分析的原理將具體問題分解為目標層、準則層和方案層。具體來說，根據總目標在準則層提取出相關影響因素，然后在方案層將各影響因素細化為具體影響因子。通過對各影響因素及具體影響因子的權重賦值，確定各因素的重要性。

三、住房反向抵押貸款模式風險評估具體步驟

（一）因素提取

本文從金融機構的角度，從抵押物、貸款人、市場三個維度來分析住房反向抵押貸款模式的風險構成。

1.抵押物風險。抵押物風險包括房屋價值波動風險、支付風險、二手房委托代理風險。首先，房屋價值波動風險是指房價變動對金融機構造成的潛在損失。當合同到期時房屋價值下跌至低于預期，金融機構的回收資金將小于合同履行期間為貸款人支付的養老金總額，造成損失。其次，支付風險是由房屋本身的面積、折舊等因素產生。根據朱自良（2014）的《“以房養老”養老金貸款支付風險測量研究——基于金融機構視角的分析》得出的結論，房屋面積越大、已折舊額越小，房屋價值越高，定期支付給貸款人的養老金越多，由此帶來支付風險。最后，二手房委托代理風險是金融機構在合同到期后處置房產過程中產生的。金融機構一般不愿留過多房產，而自身處置這些空間分散的房產經營成本過高，在委托房產中介變賣房產的過程中將產生委托代理風險。

2.貸款人風險。貸款人風險包括長壽風險、信用風險和道德風險。首先，金融機構在使用年金現值法計算定期養老金支付額時需要預測貸款人的壽命。在信息對稱的假設前提下，若貸款人壽命高于預期，金融機構將超額支付養老金，造成損失。其次，信用風險是指貸款人故意隱瞞自身身體狀況導致金融機構預測壽命低于實際。金融機構無法準確獲知貸款人身體狀況，過短的預測壽命將增加養老金定期支付額。最后，道德風險是指貸款人在合同簽署后，基于房產不再為自身所有，故不再維護房產質量甚至故意破壞房產，導致房產價值降低所造成的潛在損失。

3.市場風險。市場風險是指不由金融機構和貸款人控制的風險，包括利率風險和政策風險。利率風險是指市場利率的變動對金融機構投資產生的機會成本。住房反向抵押貸款的養老金計算一般采用固定利率，當市場利率高于該利率時，金融機構投資其他產品的收益更高，由此產生機會成本。對于可贖回的反向抵押貸款合同，當市場利率下降時，金融機構將面臨貸款人提前還款贖回房產的風險。政策風險體現在國家政策對以房養老的政策支持力度。比如，若對貸款人定期收到的養老金作為收入繳納所得稅，將削弱貸款人的貸款積極性，為金融機構的業務拓展產生負面影響。

（二）因素權重賦值

本文采用層次分析法確定各指標權重。采用專家打分的方式，對各因素的重要程度進行定量評價。然后通過對得出的判斷矩陣的歸一化處理，對各因素的權重進行賦值。經過對判斷矩陣的歸一化處理，得出如下結果：房屋價值波動風險權重最大，其次為信用風險和長壽風險。因此，金融機構在住房反向抵押貸款業務所面臨的風險中，應著重關注這三類風險，盡可能地降低損失。

四、結語

模糊層次分析法創新性地從定量的角度對住房反抵押貸款的風險進行評估。一方面綜合性地對各類風險的重要程度進行劃分，金融機構應密切關注權重較大的風險；另一方面從具體業務出發，對具體客戶的風險進行定量化評級，為金融機構的客戶選擇提供建議。金融機構可通過對客戶貸款風險的評估值決定是否貸款及貸款額度，一定程度上降低了金融機構的業務風險。

但是，這種方法依舊存在一定的缺陷。一方面，專家打分法得出的結果具有一定主觀性，金融機構可通過增加樣本數降低結果的隨機性，結合自身特點對各類風險的重要性進行劃分。另一方面，本文提取的利率風險、政策風險、長壽風險等，對金融企業來說可控性較低。國家應加強對以房養老的支持力度，降低金融機構的業務風險，盡量避免打擊金融機構的業務積極性。同時，完善征信體制，降低信息不對稱帶來的長壽風險和信用風險等。

參考文獻

[1]嚴韜.以房養老反向抵押產品的風險分析和應對策略研究[J].金融經濟，2016（1）：167-169.

[2]劉國霞.“以房養老”中住房反向抵押貸款模式風險研究[J].商業經濟，2014（16）：16-17.

[3]朱自良.“以房養老”養老金貸款支付風險測量研究——基于金融機構視角的分析[J].北京化工大學學報，2014（2）：16-22.

作者簡介：賈琪（1994-），男，漢族，河南新鄉人，就讀于西安財經學院，研究方向：金融學。endprint