淺析城市住宅小區中停車位（庫）的權利歸屬

萬鈺

[摘要]隨著我國現代化進程的加快，汽車成為了居民出行的常見工具，城鎮中的商業樓盤出現了用于停車的專屬區域。與此同時，由于土地資源的稀缺、規劃上的不合理，以及建設中的滯后性，致使城市商品住宅內的停車位（庫）嚴重匱乏，“停車難”的現象愈加普遍。我國的現行立法雖然對“建筑區劃內停車位（庫）的權屬關系”有所規定，但結合現實的復雜情況來看，仍然存在諸多不完善的地方，使得生活中的相關糾紛頻繁發生。因此，文章認為深入探究城市住宅小區中停車位（庫）的權利歸屬問題，對于推動我國的法律體系建設，合理解決房屋開發商、物業管理公司、小區業主間的糾紛，構建和諧、融洽的鄰里關系，維護小區乃至社會的穩定，具有重要的理論和現實意義。

[關鍵詞]城市住宅小區車位（庫）；建筑物區分所有權；權利歸屬

近幾年來，我國的城鎮化進程加速，經濟實力愈發雄厚，特別是“房地產業”和“汽車工業”的迅猛發展，使城市居民大范圍遷入商品房的同時，家庭的汽車持有量也急劇攀升，生活品質得到有效提升。然而，因城市住宅小區車位（庫）的權屬問題而產生的矛盾和糾紛不勝枚舉。從數量上來說，商業樓盤的車位（庫）建設數目遠遠落后于汽車保有量，因此，“業主隨意停車”“物業混亂管理”“開發商違約侵權”的現象較為普遍，摩擦時有發生。值得注意的是，開發商徑行建造停車位（庫），將其租賃、售賣給有需求的業主，該行為是否合法，“所有權”“使用權”又究竟歸屬何方，引發了學術界的熱議。盡管《物權法》的頒布及相應司法解釋的出臺，對小區的停車位（庫）權屬作了規定，但現實生活中的情況更為復雜，“車位”“車庫”有著明顯的區別，僅靠目前的立法難以解決不斷涌現出的新問題。因此，對建筑區劃內停車位（庫）的權利歸屬進行研究，對完善我國的立法，合理化解“停車難”的困境具有重要意義。

一、我國法律對建筑區劃內停車位（庫）權利歸屬的相關規定

在我國早期的民事立法中，“建筑物區分所有權”的概念還尚未形成，“城市住宅小區中停車位（庫）的權利歸屬”更存在著很長時間的空白。隨著社會經濟的飛速發展、城市化的不斷推進，商業小區內的“建筑物結構”發生了巨大變化，廣大業主開始重視自己的合法權益，保護意識逐漸增強。日常生活中，由車位（庫）所引發的民事糾紛大量出現，促使人們關注我國法律的不完善之處。地方各級人民政府適時制定相應的政策法規，試圖以“行政法”的形式約束各方民事主體的行為。在不同的地域，《物業管理條例》呈現出各自的特色和明顯的差異。

直到2007年《物權法》頒布，才正式從立法層面將“建筑物區分所有權”作為一種“所有權形態”固定下來，并對城市住宅小區中“停車位（庫）”的權利歸屬作了明示。這對于完善我國的民法體系、加強對不動產的保護、維護業主的正當權益，具有里程碑的意義。該法第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

仔細研讀該法條，不難發現，我國的立法機關雖然沒有對車位（庫）的權利歸屬作出明確規定，但通過意思表達來看，已經意識到車位、車庫的區別，并在第2款指出了建筑區劃內停車位（庫）的“約定處分”模式，在第3款確定了“法定共有”原則：即“規劃”的車位（庫）所有權屬于開發商，可以出售、租賃、贈送給業主，而公共用地則屬于業主共有，任何人不得非法占有、使用、收益、處分。這是因為，建筑工程項目啟動之初沒有所謂的業主，更不存在共有部分，開發商是唯一的建筑用地使用權人，其修建車位（庫）付出了人力、物力、財力；而公共道路的建設成本已經被各業主均攤，它是專有部分之外，溝通生活的橋梁。

盡管我國《物權法》對“城市住宅小區內停車位（庫）的權屬關系”予以了原則性的規定，但面對紛繁復雜的社會生活，仍因“概念比較模糊”“缺乏可操作性”，而導致“管理混亂、紛爭不斷”。鑒于現實考量，2009年，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》）審議通過，對一些容易產生分歧的地方作了細化和補充。其中，第5條表明：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合《物權法》第74條第1款有關‘應當首先滿足業主的需要的規定。前款所稱‘配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。”第6條指出：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為《物權法》第74條第3款所稱的‘車位。”

站在宏觀角度，我們可以很肯定地說，《建筑物區分所有權解釋》具有毋庸置疑的積極意義，具體表現在以下三個方面：第一，立法者將“出售、附贈、出租停車位（庫）的主體”從“當事人”變為“建設單位”，并在表述上更為細膩，等同于承認了建筑區劃內“規劃”停車位（庫）的所有權屬于開發商，其能夠作為獨立的“交易標的物”進入市場，這有利于調動建設方的積極性，實現貿易領域的繁榮與穩定。第二，針對“規劃停車位（庫）應當首先滿足業主的需要”，將判斷標準鎖定在“配置比例”上，對開發商的行為作出了一定的限制，有利于保護業主的權益、完善小區的配套設施，體現了科學、全面、綜合的立法思路。第三，明確指出除“規劃”停車位（庫）之外，占有小區公共道路或其他場地的車位（庫），屬于業主共有。如此一來，就肯定了“開發商不能隨意配置小區內的公共土地，擅自修建停車位（庫）謀取金錢利益”。當然，我們也必須看到，該司法解釋雖然在一定程度上彌補了《物權法》的缺陷和不足，但仍忽略了許多深層次的問題，譬如：如果開發商不按“配置比例”修建停車位（庫），或侵犯業主的合法權益，占用小區的公共道路，接下來該如何處理？

二、現實生活中停車位（庫）買賣、租賃存在的爭議及理論界的討論endprint

（一）將“車位”“車庫”混為一談，在停車位（庫）的權屬問題上產生紛爭

根據我國法律的規定，“規劃”停車位（庫）的所有權屬于開發商，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位則為法定共有部分。但實際上，“車位”和“車庫”有著本質的區別，我國民事立法卻沒有對二者進行明確的界定。目前，“車位”主要指通過“地面劃線方式”規定的停車區域，有“室內”和“室外”之分，優點是能夠節省空間和建設費用，缺點是車體暴露在外，不易得到保護；“車庫”則是指擁有“封閉性空間”的泊車場地，車輛可以通過開啟、關閉大門自由出入，優點是安全性能得到保證，缺點是購買或租賃的費用偏高。實踐中，對不同類型停車位（庫）究竟屬于“專有部分”還是“共有部分”，爭議較大。

1.“車位”的權屬問題探究

有的學者認為，如果城市住宅小區中的停車位是露天的，僅在地面上以“劃線”作為標志和間隔，沒有任何附加設施，那么不論其是否在規劃之內，所有權均應屬小區業主共有。這是因為，“露天停車位”所占用的地面，是經政府部門批準使用的建設用地，其土地使用權歸全體業主所有，故應作為“共有部分”。

而關于城市住宅小區中的“地下停車位”，有的學者認為，雖然《建筑物區分所有權解釋》第2條列舉了車位作為“特定空間”成為“專有部分”需滿足的三個條件，尤其強調“構造上的獨立性”和“使用上的排他性”。縱然“地下停車位”不符合全部要求，但從保護開發商權益的角度出發，應認定其為“專有部分”。

2.“車庫”的權屬問題探究

我國《物權法》第74條第3款，將客體圈定在“車位”，而未提及“車庫”，說明立法機關也認為兩者的內涵有根本區別。大多數學者們認為，現實生活中，無論是“地下車庫”“半地下車庫”，還是“獨立車庫”，均具有構造和使用上的獨立性，應為“專有部分”。小區業主往往通過“約定處分”的方式，取得以下兩種權利：一是“使用權”。“車庫”在建設之初，其所有權屬于開發商。在辦理銷售許可證之后，開發商將“車庫”銷售、租賃，或直接贈與不同的業主，使其取得相應的“使用權”。當然，開發商也可委托物業公司與業主簽訂合同，權利人繼而享有對“車庫”在規定年限內或永久的“使用權”。二是“所有權”。業主若想取得該權利，必須通過“購買”的方式，同時需與開發商達成統一的意見。從理論上說，作為建筑物區分所有權中的“專有標的物”，“車庫所有權”的轉讓應通過“產權登記”來完成。但由于我國目前缺失相配套的“車庫產權登記制度”，使交易過程中的各種糾紛叢生，關于完善立法的呼聲也日漸高漲。實踐中，不少地區已經開始探索“車庫產權登記制度”，來保護業主依法取得的車庫獨立產權。

（二）開發商處于強勢地位，小區業主關于停車位（庫）的合法權益難以維護

在大力推進“新型城鎮化”建設的今天，城市住宅小區內“規劃”停車位（庫）的數量遠落后于實際需求，日益嚴峻的“停車難”問題和巨大的經濟利益，促使手中掌握停車位（庫）建造權、處置權的開發商，處于比較“強勢”的地位，不合理地開發小區內的停車位（庫），在“租賃、出售、管理”等方面采取不恰當的措施，對業主的合法權益造成了侵害，具體表現在以下三個方面：

第一，我國法律指明“規劃外”的小區停車位（庫）所有權歸小區業主共有。實際上，其涵蓋范圍不僅包括“占有小區共有道路或其他場地修建的車位（庫）”，還包括在“建筑物架空層”“頂樓平臺”，以及根據《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》第3條第1款規定的“層高在2.2米以下、不計入房屋建筑面積的地下室”修建的停車位（庫）。而某些逐利的開發商，經常鉆法律的空子，在業主不知自己合法權益的情況下，在上述地方，甚至是未計算容積率的地下人防工程，大規模建設停車位（庫），再以高價賣（租）給業主。

第二，業主雖然與開發商或物業管理公司簽訂了合同，通過支付金錢的方式取得了停車位（庫）的“所有權”或“使用權”，但物業單位仍按時催繳所謂的管理費，無形之中增加了業主的生存壓力。有的開發商對小區內的停車位（庫）“只售不租”，使得經濟條件偏弱的業主望而卻步，只能將車停在小區外的道路上，不利于營造“整潔、優美的城市環境”；相反，有的開發商則對停車位（庫）“只租不售”，使得業主哪怕支付了高額的費用，最終仍不能取得其所有權。

第三，現實生活中，關于建筑區劃內停車位（庫）的矛盾和糾紛，還體現在開發商或物業管理公司在未經業主許可的情況下，肆意在小區的公共通行道路（或場地）上劃線作為停車位，并安裝汽車地鎖，收取出入費、停車費、管理費，或是直接將停車位（庫）出售、租賃給業主，嚴重侵害了業主的法定權益。

三、明確我國停車位（庫）權利歸屬、解決實際糾紛的若干建議

（一）建筑區劃內停車位（庫）的權利歸屬，應根據具體情況作不同的判斷

由于城市住宅小區內停車位（庫）的開發成本較高，對于頗具爭議的地方，譬如地下人防工程，如果法律明確規定，在這些地點修建的停車位（庫）所有權屬于全體業主共有，那么勢必將損害開發商的經濟利益，影響其建設的積極性，長久下來，將不利于“市場經濟的穩定”以及“和諧社會的建立”。因此，立足于“解決實際問題”的出發點，從長遠的角度考慮，我國法律應根據不同的情況確定“小區內停車位（庫）的權利歸屬”，綜合考量“土地的所有權”“停車位（庫）的類型”，同時借鑒不同地域、國家的良好措施，有效地解決相應矛盾。

開發商若想取得對小區內停車位（庫）的租賃權、收益權、處分權，應當依法辦理預售許可證明或物權登記。如果停車位（庫）的面積納入了建筑容積率，開發商便可獲得獨立的產權憑證。相反則不能，停車位（庫）的使用權就作為建筑區劃內的附屬設施歸屬于全體業主。當然，我國立法應進一步細化業主大會或業主委員會根據規約對小區內停車位（庫）進行處分的相關程序。

（二）城市住宅小區在規劃之初需考慮停車位（庫）的建設，完善配套設施

在“生活質量”和“幸福指數”飛速飄升的今天，作為城市住宅小區中十分重要的公共配套設施，建筑區劃內的停車位（庫）建設，影響著居民的日常生活，涉及到群眾的合法利益，是關系民生的重要問題。因此，在完善立法，確定小區停車位（庫）權利歸屬的同時，必須將目光投向問題的源頭，不能忽視商業樓盤在規劃之初的“滯后性”，更不能完全依賴市場調節走出“停車難，糾紛多”的困境。開發商需要承擔起“合理規劃、監督施工、維修保養”的責任和義務，根據預估算情況，按比例修建停車位（庫），以“平等、真誠、尊重”的態度對待業主，力求實現“開發商利益最大化和居民生活便利化”的雙贏局面。

[責任編輯：岳文可]endprint