司法實務中已查封房產對外轉讓的效力分析

梁鵬

[摘要]金錢債權執行中，不動產作為執行標的物，對于實現債權人的生效債權來說非常重要。現階段，受到執行立法等理論研究滯后性的影響，我國現有不動產執行程序難以滿足實際需求，存在一些漏洞。文章從房產執行措施的研究意義入手，分析查封房產的法律效力，最后針對已辦理與未辦理產權的房產對外轉讓效率進行探討，希望能夠為司法實踐提供更多參考。

[關鍵詞]司法實務；已查封；房產；對外轉讓；效力分析

市場經濟環境下，人們法律意識日漸增強，對不動產等財產的關注度也隨之提升。司法實務中，針對被查封的房產，主要體現在兩個方面，一是已辦理產權登記的房產，二是未辦理產權登記的房產，不同的房產狀態，其在轉讓中，對應的效力也會有所差別，如果采用千篇一律的形式進行處理，將違背公平性，且不利于保障主體的合法利益。故加強對該問題的研究具有非常重要的現實意義，能夠為司法實踐提供更多支持，減少工作中存在的盲目性和隨意性，提高法律威嚴性。

一、研究房產執行措施的意義

不動產執行措施，是指執行機構為實現債權人金錢債權，對債務人的不動產進行強制執行而采用的方法，如查封、拍賣等。不動產中的房產是自然人安身立命之本，法人事業發展的基礎，對維系他們的基本生產、生活具有非常重要的現實意義，當他們無法履行自身債務而成為債務人時，房產將成為最具價值的財產，因此在司法實務中，針對房產的處理成為最大的難點。根據我國現行法律，執行法院有權對執行標的物進行查封、扣押等強制措施，但在執行中，往往會遇到很多問題，其中最為突出的就是查封房產需要特殊的方法，且對外轉讓效力也有所差別。故在具體實踐中，針對已查封房產對外轉讓效力的分析非常必要，不僅能夠完善執行措施體系，且能夠推動司法實務進一步開展。

二、查封房產的法律效力

從主觀效力層面來看，房產查封是指不動產查封對何人有效，能夠產生什么后果。一般來說，主體不同效力也有所不同。具體來說，一方面，司法實務中，債務人保留對已查封不動產的所有權。查封房產后，如果出現意外損毀等風險，依舊要由債務人承擔。債務人對已查封房產的處分權有所限制。一般來說，被執行人對房產的處分可以分為法律與事實兩種情況。債務人對房產處分權受到限制，但債務人依舊能夠對不動產進行使用與管理。另一方面，從債權人效力來看，不同國家的處理方式也不同，如針對賦予申請債權人實體法優先權來看，德國處理債務人破產時，查封優先權人享有別除權。

三、司法實務中已查封房產對外轉讓的法律效力

（一）已辦理產權登記房產查封對外轉讓效力分析

1.生效要件

我國現行法律明確規定人民法院具有查封、扣押被執行人的動產及不動產，并對其進行裁定。同時對查封不動產，可以提取財產權證照的應通知相關機構辦理手續。如若沒有辦理產權登記，不允許執行查封、扣押等行為。綜上來看，已辦理產權登記的房產查封生效應滿足兩個要件，即被執行送達及公示；通知登記機關辦理手續，司法實務要按照該要件進行判斷，依法執行。

2.轉讓效力

我國《城市房地產管理法》中規定房地產符合如下條件的不允許轉讓。即被查封、拍賣等限制的房地產權利，非常明確地提出了被查封的房產不能夠用于其他用途。因此，在司法實務中，已經辦理登記的房產被查封后對應的轉讓行為無效，法院應根據相應的法律程序進行注銷處理，收回權屬證書。此外，我國相關通知中也做出了具體的要求，已經被查封，或者已經辦理查封的房屋等到相關部門辦理抵押、轉讓等手續，人民法院要確認其無效，并根據情節嚴重與否，依法追究相關人員的法律責任。不僅如此，相關部門要根據法院出具的證明，對已經辦理的手續進行注銷處置，撤銷已經頒發的證照等。

綜上來看，我們能夠發現，針對已經查封的房產來看，如果已經辦理了產權轉讓，在法律層面上并不具備法律效力。在司法實務中，法院要根據具體情況及時撤銷相關憑證，以免使債權人經濟利益受到損害，對該問題的研究是我國法律發展的表現，也是對現有法律制度的反思。

（二）未辦理產權登記房產查封對外轉讓效力分析

1.生效要件

現有法律規定查封尚未進行權屬登記的房產時，人民法院應及時通知占有人，并在顯著位置進行公示，以免信息公示不及時，出現對外轉讓情況，對房產購買者利益構成損失。在司法實務中，房產查封需要符合兩個要件，一是已經通知房產占有人，二是對查封事實進行了公示。一旦符合上述條件，證明查封已經生效。與已辦理權屬登記情況不同，未辦理權屬登記情況會產生兩種不同的效力。

2.無效情形

根據《查封裁定》，被執行已經查封、扣押的財產進行轉讓的行為，不得對抗申請執行行為。同時在《房地產管理法》中，滿足如下條件的房產不允許轉讓，其中就包括已經或者決定查封的情況。因此，被執行人對涉案房屋進行的轉讓行為并不具備法律效力，在法律裁定中要確定其無效。可見，通常情況下，未辦理權屬登記的房產在依法查封處理后，即便對外轉讓依舊不會被法律認可，需要按照法律程序進行撤銷處理。

3.對外轉讓構成善意取得情形

在司法實務中，各類案件有所不同，具有多樣化特點。因此針對未辦理權屬登記的情況，還需要考慮善意取得情形。在相關規定中，人民法院查封房產沒有進行公示的，其效力不得對抗善意第三人。根據法律規定對未辦理權屬登記的房產要滿足送達與公示兩個要求。如果查封行為未經公示，同樣不允許對抗善意第三人。故第三人在擁有房產時，需要到相關部門辦理登記手續即可，通過對物權歸屬進行處理后，便能夠擁有房產，不需要負責相應的法律義務。如果將第三人的義務擴大到實地查看房屋是否具有查封公告，從某種意義上來說，在很大程度上加重了第三人的義務，該行為不具有公平性。所以面對這一情況，對外轉讓雖然無效，但是受讓人是善意取得產權，那么法院應追究的是執行人的責任。司法工作中，針對不動產進行財產保全是保障訴訟執行、避免損害申請人利益的最佳途徑。endprint

四、實施房產查封存在的問題及其完善

查封不動產是不動產執行啟動的關鍵環節，不動產查封是否有效與后續執行存在非常密切的聯系。基于不動產價值，加上我國執行難度大等影響，人民法院對于實施不動產查封給予了高度重視。一些地方實施查封工作忽略對當事人合法權益的保障，且常常出現一些問題，如封條名稱與對象不統一等，影響查封工作進一步開展，對后續工作也產生了不同程度的影響。由于不動產價值較高，在查封中極易引起被執行人的抵觸情緒，更有甚至會采取暴力手段對抗執行，使得查封執行無法有序開展，最終導致房產轉讓出現問題。故應盡快完善不動產查封制度，為司法實踐提供制度依據。

（一）規定實施時限

針對債務人基本人權的考慮，我國強制執行應對查封時間予以規定。如在重大節日盡量不實施突襲式查封行為，避免圍追堵截式查封方式。但如果是針對特殊情況，可以具體問題具體對待，如債務人意圖藏匿或者長期惡意不履行法院裁定等行為。

（二）使用統一術語

針對查封與扣押兩個概念要進一步給予明確和統一。通常來說，針對查封概念，是指人民法院將財產貼上封條，禁止轉讓等處理行為的發生。而扣押是指對財產加以扣留，不準執行人占有和使用。相比較前者來看，扣押以容易移動的物品為主，更適合動產，尤其是價值較高的物品。為了保證司法實務能夠有序開展，非常有必要對術語進行統一。在實踐中，可以借鑒國外相關概念，如德國、法國的執行理論，不要全都使用查封概念，對各個概念進行區分和明確，從而更好地開展司法實務工作。

（三）落實查封保障措施

明確查封效力后，有必要在《刑法》中規定妨礙民事執行的刑法措施，以此來保障查封工作能夠得到有效落實。如果出現債務人惡意破壞查封行為，應采取相應的刑法措施對其進行處罰，同時，適當提高處罰力度，從而使得查封工作得到有效落實。

五、結語

根據上文所述，司法實務中，房產作為不動產，具有較高的經濟價值，如果對其處理不當，將會對相關主體利益構成損害。因此針對不同的情況，司法實踐中，法院要堅持針對性原則，充分了解事實情況，作出合法合理的裁定。不僅如此，針對我國現行的查封制度中存在的問題，為了保障后續工作有序開展，要加強對查封時限的界定、并使用統一術語，避免概念上的混淆，減少對后續工作產生的負面影響，且能夠提高司法實務處理有效性。

[責任編輯：張東安]endprint