淺析“三舊”改造中的土地利益格局構建及其運作影響

譚震銳

摘要：廣東省作為我國“三舊改造”的提出地區，經過多年建設已經取得了極大的成功，對于其他地區的城鄉發展具有重要借鑒意義。文章主要針對廣州地區為代表的“三舊改造”進行分析，探討“三舊改造”的基礎上分析土地利益格局構建以及運作的經驗，希望能夠促進我國總體城鄉建設以及經濟發展。

關鍵詞：“三舊”改造；土地利益格局構建；運作

“三舊”改造實際是通過對我國原有舊城鎮以及舊村村居等進行改進和完善，對于土地進行開發再利用，提高利用的高效性和集約性。通過“三舊”改造為城市發展以及經濟建設帶來了極大的發展機遇，但是在機遇發展的同時也給城市發展與建設帶來了一定問題和挑戰。在“三舊”改造過程中需要政府以及開發商等一起努力，最終實現共贏協調發展。在“三舊”改造這一政策提出之后，在我國整個范圍內發展與建設，積極響應推進“三舊”改造，希望在促進地方發展建設的同時，為我國經濟發展與建設提供重要動力。

一、“三舊”改造概述

（一）定義

“三舊”改造最早來源于廣東三舊改造，屬于廣東省特有的城市改建、改造模式。“三舊”分別針對的是“舊城鎮、舊廠房以及舊村莊”，對這三舊進行改造。廣東省為加強城市改造與建設和國土資源部展開積極合作，并且在省內不同地區展開積極試點，希望能夠在全省內推行。在廣東省“三舊”改造建設過程中，必須要符合城市建設的基本要求，包括城市用地、土地規劃以及城鄉建設方面的總體規劃，根據試點的實際情況必須要制定相應總體規劃以及年度計劃，并且建立改造監督數據庫來支持“三舊改造”。

（二）我國“三舊改造”發展狀況

“三舊改造”最早在2007年從廣東省提出，并且由于2009年廣東亞運會的影響下，廣州“三舊改造”進入新的發展期，不僅僅局限于傳統“舊城鎮、舊廠房以及舊村居”的外墻修飾改革，而且開始注重對廣州地區城市文化內涵以及內部經營方面的改革，希望能夠為城市發展注入新的活力。其中具有代表性的是廣州市洪德舊街區的“三舊改造”中就引入了廣府文化以及動漫創意文化，不僅僅在廣州本身具有很大的先瞻性，在我國也是第一條“騎樓下的動漫街區”。成為廣東“三舊改造”的典型代表，之后在2009～2016年間內展開更加積極的發展與改革，取得了極大的發展與進步。

經過將近7年的“三舊改造”之后，在廣州建立了多個“三舊改造”項目，城中村作為其中代表在三元里、棠下、獵德等14個地方完成了城中村建設，其中獵德村以及黃埔古村主要進行舊村莊改造，東濠涌以及荔枝灣主要進行城中村的“舊城鎮改造”，還在太古倉以及1850產業園展開了舊廠房改造。對于廣州地區2016年“三舊改造”狀況進行分析能夠發現，一年中實施的改造項目建設已經超過10個，并且用地面積與2015年相比也得到很好增長，超過100km2。在2016年還展開了新的“三舊改造”項目規劃，一共有11個新的“三舊改造”規劃，并且起草制定了詳細的改造規劃，計劃在2017年再增加18km2的新片區規劃。在“三舊改造”的同時促進了社會資產項目建設，投資總額超過3000億元人民幣，讓廣州12萬人在“三舊改造”中受惠。通過“三舊改造”提升了廣州城市形象建設，而且促進了廣州市的經濟增長。

二、“三舊改造”相關政策分析

廣東省開展“三舊改造”在全國內較早，廣州市正式開始進行“三舊改造”是從2010年正式開始的，為保證“三舊改造”的良好進行和開展，必須要制定相匹配的政策支持。在廣東省以及廣州“三舊改造”的前期主要注重“量”的改革，希望在較短時間內完成較多的“三舊改造”項目，經過兩年的建設之后，從2012年開始注重“三舊改造”“質”的提升，希望提高整個“三舊改造”的綜合績效，在整個過程中匹配政策也發生了轉變，下面就“三舊改造”的匹配政策進行簡要分析。

通過2008年以來關于“三舊改造”的相關政策能夠發現，“三舊改造”的主要重點集中在城市更新以及拆遷補償和歷史文物保護方面，還集中在土地征收以及拆遷補償方面；除此之外廣州還進行了“三舊改造”的創新，希望在“三舊改造”中把原有的農村集體建設用地改造為國有土地，在廣州的“三舊改造”中還希望能夠保障安置房用地的合理供應，另外進行“三舊改造”過程中還出臺相應創新政策，保證財政資金扶持以及資金平衡，甚至出臺了稅收優惠政策。通過對政策分析還能夠發現，廣州的“三舊改造”中主要是進行舊村莊改造，占有絕對的占比，這也是要點，因此，在進行“三舊改造”中必須要保證舊村莊改造的順利進行。

結合“三舊改造政策”以及“三舊改造”的實際狀況能夠發現，廣州“三舊改造”具有顯著的特點，其中“城中村”一直以來作為廣州的改革重點。廣州由于迅速發展與建設城市建設穩步推進，但是城中村也成為了改革的重點，不僅僅城中村管理混亂，而且環境較差。但是城中村往往處于交通干線甚至是城區的黃金地帶，這樣不僅僅和城市建設存在極大的反差，而且面對廣州用地緊張的情況，也造成了土地資源的極大浪費。國家改革與建設中也發現了“城中村”改革這一重點，但是在改革中城中村村民并不會輕易妥協，向國家以及政府提出過高的補償要求，給“三舊改造”造成一定的困難。面對這樣的發展現狀，在廣州后期的“三舊改造”中積極提出創新策略應對這些難題，提出了新的征收與補償措施來應對改革難題。

三、廣州市“三舊改造”土地利益格局構建及其運作經驗解析

（一）更新城市形象，優化城市功能結構

廣東省提出“三舊改造”的政策主要是希望通過其來進行城市更新。在廣州市進行“三舊改造”的過程中，對于改造的主體類別進行了詳細分析。在進行“三舊改造”過程中還結合不同主體間的聯系，對于廣州城市更新方法進行了明確規定與分析。最終制定的廣州“三舊改造”方案中涉及公共配套設施、交通網絡以及綠化多個方面。希望通過多方面優化與建設，最終能夠對廣州的空間結構進行進一步優化，在提高廣州市形象的同時提高整個國家綜合城市形象，不僅僅是美觀以及結構的優化，而且對于內涵以及層次、舒適度等方面也應該進行提高。endprint

（二）科學決策，促進城鄉一體化建設

在廣州“三舊改造”中并不是隨意進行的，而是結合廣州實際情況的背景下廣泛征集了居民們的意愿。在保證改造正常進行的同時，保證了“三舊改造”各項決策的科學性。在廣州的實際“三舊改造”中突破了傳統單一部門主導的結構，多部門參與共同協作，并且不同部門之間權利制約，最終推動了決策的科學化。在進行“三舊改造”中廣州市的城中村以及集團可以進行“參股”的方式進行改造，這樣對廣州地區的農民收入而言是具有重要意義的，實現了收入的自主化和市場化，并且能夠保證農民獲得極大的收益，最終對于城鎮化建設是具有重要意義的，對于城鄉原有的二元結構也有促進作用，打破二元結構向著一體化方向發展。

（三）深化土地資源配制，結構集約水平

對于我國目前土地國有化政策以及“三舊改造”中的土地政策進行分析可以看出，兩者之間還是具有一定差異的。“三舊改造”中強調土地資源的充分利用，并且對于邊角地以及插花地等土地資源都納入到改造的范圍之內，這樣對于我國土地收儲總量而言得到了極大的提升，有利于我國土地資源的科學規劃與利用。就廣州“三舊改造”實際狀況進行分析可以看出，通過“三舊改造”預計能夠為廣州地區節約超過265.92km2的用地，對于廣州地區用地資源緊張問題能夠得到很好的解決，土地資源供需矛盾問題也能夠得到一定的緩解，對于土地資源利用效率以及集約水平的發展是具有重要意義的。

四、結語

廣州“三舊改造”已經取得了一定的成就，但是在未來一段時間內仍然將進行長期規劃與發展，希望能夠通過“三舊改造”來規劃土地資源的有效利用，進一步提升廣州地區的城市更新以及城市形象，積極推動地區的城鄉一體化建設，同時拉動地區的經濟增長和發展。我國的其他地區在發展以及城鄉建設中也必須要借鑒廣州發展與建設的經驗，進行土地利益格局構建與優化，并且展開科學的運作，保證改造的科學進行，進而促進地區綜合實力的提高，保證國家整體發展狀況的優化提高。

參考文獻：

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（作者單位：中山大學嶺南學院；廣東保利房地產開發有限公司）endprint