不動產權登記改革下的公證問題研究

于英

摘要 全國統一不動產權登記，大力推動不動產權登記制度重大改革。其背景非常深遠，且在公證模式上還有很強的選擇性。通過當前不動產登記的風險評估和公證的風險防控優勢，提出四點強化不動產權登記的公證建議，即完善不動產物權變動公證制度的立法、公證機構的自身建設、公證監督機制和公證賠償機制建設，以提升公證在不動產權登記制度中的充分運用，保障不動產交易安全。

關鍵詞：不動產權登記；公證；交易安全

我國《公證法》出臺后，公證在事前介入不動產登記，在我國的很多地區也有所體現，公證作用的重要性更印證了公證在不動產登記中大有可為的客觀狀態。公證介入不動產登記審查，一方面可以對雙方的法律行為進行監督，另一方面可以見證整個交易的過程，進行服務性的引導。

一、不動產權登記中實施公證背景和公證模式

目前，我國的公證從某種程度上還是在交易行為完成后，對有關的法律事實的合法性和真實性進行審查，很少涉及交易過程的具體細節。這種審查的流程，不能顯現公證的優勢，也不能充分發揮公證在不動產登記變動過程中的作用。

具體的公證模式一般有三種：不動產統一登記機構、自愿公證和公證前置審查。首先，不動產統一登記機構的公證模式在于公證機構的行業特性，該種模式的優點在于可以避免公權力對私權力的干涉，公證從業人員的隊伍可以勝任不動產登記的審查工作，不浪費更多的社會資源。其次，公證不強制介入我國的不動產登記制度，公證是當事人的自愿行為。該種模式的理由為：目前現實生活中公證比較形式主義，無法切實解決物權的糾紛；公證行業的人員素質和能力還不具備作為不動產登記機構的需要。同時，還存在公證的前置審查模式。即公證作為不動產登記的前提程序要件，作為不動產登記的前置審查程序。這種模式可以提高不動產登記的效率和公信力，在自愿公證的模式下，不動產登記完全采用自愿的原則，公證對于不動產登記不具備連續穩定的確認效力。綜上所述，目前，前置審查模式是可行的公證定位不動產登記制度的模式。

二、公證前置審查模式的客觀需求及優勢

（一）不動產權登記風險需要公證前置審查保險

當前，我國不動產物權登記制度的法律規定尚沒有統一。我國《物權法》規定“不動產登記，由不動產所在地登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。”但要建立統一的登記制度，必須在法律依據、登記機構和登記辦法相統一的基礎上，而我國尚未具備這樣的條件。同時，我國除了上海市等少數的城市和地區以外，我國大部分城市和地區實行的是不動產的分別登記制度，比如土地登記機關、房產登記機關、林木登記機關等，實行分別登記、多頭管理的方式，造成登記職責的交叉重合，給國家的統籌管理帶來不便。另外，不動產登記的各種法律依據和發放的不動產證不統一，不動產權屬證書不統一并且并行頒發，這種情況一方面會增加申請人的登記所需的費用，另一方面也不利于產權明晰及化解糾紛。因此，不動產權登記的法律風險需要有相應的措施進行預防和遏制，實施公證前置審查具有很強的預防作用。

（二）不動產權登記實施公證前置審查的優勢條件

一是公證機構有著組織機構上的先決優勢。首先，《公證法》規定公證機構的主要服務對象是民事法律關系，公證機構的中立立場及其非營利的機構屬性為公證介入不動產登記事務奠定了基礎。其次，公證在辦理不動產登記時，法律給予了生效的效力，公證機構的法律效力為公證前置審查模式介入不動產登記提供了法律保障。另外，公證的審查是對無爭議的法律事項進行審查，公證機構在處理無爭議性的不動產的登記時，可以通過專業的審查，做出準確合法的司法判斷，降低不動產登記錯誤。最后，公證處可以滿足各地的登記需要，公證機構有條件和能力短時間內適應這一項工作，并可以進行制度建設及體制的完善工作，這為公證前置審查模式介入不動產登記提供實施的保障。

二是公證前置審查模式符合不動產權登記變更需求。首先，公證前置審查模式符合不動產登記制度的要求，我國的不動產登記制度是對私權的公示和公信力和確認，對私權的公示公信力和確認這須依賴不動產變動原因的合法性和真實性。其次，公證前置審查模式是不動產物權變動過程的內在需要。如果對物權變動的原因不加以審查，則物權法定的原則將難以體現，也必然帶來物權變動秩序的混亂。而公證前置審查模式介入是不動產物權變動過程的內在需要，符合不動產物權變動過程的必要性和合理性。

三、強化不動產權登記的公證制度建議

一是要完善不動產物權變動公證制度的立法。雖然我國的上海市、江蘇省、浙江省、四川省等一些省市地區在本地區的公證條例中出臺了有關公證工作的地方性法規、政府規章、規范性的文件，一些地方要求涉及物權的一些事項要必須進行公證。但是這些地方性的規章和慣例都沒有具備較高層次的法律效力，雖然公證介入不動產登記的前置審查制度有其的科學性和合理性，是如果公證制度不能在不動產登記相關的法律法規中給予銜接，那公證的前置審查模式也無法充分發揮它的功能。目前，對物權的立法，多數專家學者們認為設立法定公證制度是學者們的共識，對法定公證制度引入物權立法給予理性的思考。

二是完善公證機構的自身建設。社會的需要是公證業務發展的動力，公證制度的發展，為公證介入不動產登記奠定了基礎。《公證法》第六條規定：公證機構是依法設立，不以營利為目的，依法獨立行使公證職能、承擔民事責任的證明機構。所以，公證機構是國家的證明機構，代表國家依法獨立行使公證職能、承擔民事責任的證明機構。它對外從事公證業務，承擔著法律責任，對內管理和規范公證員的行為。公證法強化了公證機構的社會性的同時，也加重了公證處的法律責任。國家公權的授予了公證的證明權，公證機構應當是依法提供證明服務的具有公權力性質的機構，對公證機構的管理和監督應當社會化。目前公證機構網絡體系覆蓋全國，能夠基本上滿足社會對公證服務的需求。

三是完善公證監督機制。 公證始終是國家的證明機關，它的權力來源于國家。因此，公證機構也必須接受各級司法行政部門和協會的管理和指導，接受財政、審計等部門和人民群眾的監督。同時，公證機關做出的公證行為也可以間接接受司法審查。司法部頒布的《公證程序規則》第中規定：申請人對公證處出具的公證書或者做出的拒絕公證、不予受理的公證、撤銷的公證書，不予撤銷的公證書等決定有不同意見的，可以在接到決定或者公證書之日起六十日內，向該公證處的本級司法行政機關提起申訴，這樣，公證實際上已間接進入了司法審查。endprint