印度房地產(chǎn)市場，金礦還是大坑？

本報駐印度特派記者 苑基榮

最近幾年，在印度的一些城市街頭，隨處可見房地產(chǎn)廣告的大招牌（如圖）。以孟買為例，房價40年漲了600倍，大量資金涌入印度房地產(chǎn)市場，包括中國企業(yè)在內(nèi)的全球房地產(chǎn)企業(yè)巨頭，紛紛布局印度房地產(chǎn)市場。印度房地產(chǎn)市場為何如此火爆？投資這一領(lǐng)域有什么風(fēng)險？《環(huán)球時報》記者對此進(jìn)行了深入調(diào)查。

孟買房價40年漲了600倍

80多歲的老人拉吉，是孟買一家小型會計師事務(wù)所的老板。他住在海邊一棟高檔公寓樓里，套內(nèi)面積有300平方米。在1975年買下這套房子的時候，拉吉才花了60多萬盧比(約合6萬元人民幣)，如今這套房子的價值至少達(dá)到3.6億盧比(約合3645萬元人民幣)。印度媒體稱，孟買房價40年間漲了600倍，越來越多的印度人移居到城市，導(dǎo)致城市住房缺少，而孟買大部分住房價格都是在近十幾年里翻倍暴漲。

巨大利潤讓全球房地產(chǎn)巨頭緊盯印度房地產(chǎn)市場。據(jù)印度媒體報道，中國房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園即將與印度欽奈市房地產(chǎn)開發(fā)商TVH達(dá)成協(xié)議，購買該市一高檔住宅區(qū)14400平方英尺土地。中國萬達(dá)集團(tuán)計劃在印度投資100億美元，在一個大商場附近建設(shè)5個產(chǎn)業(yè)和主題園區(qū)。

其他國家也不甘落后。加拿大多倫多的投資巨頭Brookfield資管公司已進(jìn)軍孟買房地產(chǎn)市場。去年這家公司以10億美元購買孟買一塊450萬平方英尺的商業(yè)用地。私募巨頭黑石計劃通過首次公開募股發(fā)行印度第一個房地產(chǎn)投資信托基金，募資總額可能超過6億美元。

開發(fā)低端市場利潤薄

是什么吸引全球房地產(chǎn)開發(fā)商投資印度？首先源起莫迪政府2015年6月發(fā)起的“全民有房住”的計劃。根據(jù)該計劃，印度將在全國城市建設(shè)2000萬套房屋，農(nóng)村建設(shè)3000萬套房屋，政府還公布了該計劃下的住房貸款利息免除政策。預(yù)計該計劃將會吸引1.3萬億美元資金進(jìn)入印度房地產(chǎn)市場。

根據(jù)中國商務(wù)部設(shè)立的印度品牌股權(quán)基金數(shù)據(jù)，到2020年，印度房地產(chǎn)市場規(guī)模將達(dá)到1800億美元。隨著信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、零售和電商領(lǐng)域的發(fā)展，印度市場對寫字樓需求在大幅增長。2017年亞太房地產(chǎn)新趨勢報告也顯示，班加羅爾和孟買取代東京和悉尼，躋身投資、發(fā)展前景排行榜前列。此外，印度城市化率很低，截至2014年末，城市化率僅32%左右。一個超過13億人口的大國，如此低的城市化率與較高經(jīng)濟(jì)增速聯(lián)系在一起，房地產(chǎn)前景確實令人遐想。

據(jù)《環(huán)球時報》記者了解，孟買和新德里算是印度所謂的一線城市，房價很高。而在小城市，房價還沒有起步。中國南通三建集團(tuán)（印度）有限公司總裁毛建東對《環(huán)球時報》記者說，公司目前正在印度班加羅爾與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)一棟50層的高層住宅樓。他告訴記者，在班加羅爾30平方米的小戶型非常受歡迎，未來前景很好。但他也表示，班加羅爾低端住宅市場供應(yīng)嚴(yán)重不足，中高端市場基本飽和。由于開發(fā)低端市場利潤比較薄，開發(fā)商一般不參與，政府鼓勵建設(shè)保障房，也有優(yōu)惠，但缺乏資金扶持。

土地問題是難題

實際上，印度對房地產(chǎn)市場的管理非常混亂，這也使得中國房地產(chǎn)企業(yè)在印度投資如履薄冰。一位在印度工作多年的中國管理人員對《環(huán)球時報》記者表示，土地問題是制約企業(yè)投資印度房地產(chǎn)市場的重要因素。從立法角度來看，最初管理土地的部門只有各級政府的規(guī)劃部門，他們只對土地屬性作出規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)沒有具體的管理部門。由于土地私有，上述的混亂造成中央政府對土地的屬性和歸屬管理比較少，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)處于無序狀態(tài)，產(chǎn)生很多違規(guī)行為。比如購房者交了首付，但十多年都拿不到房子，開發(fā)商或者房主違約很多。針對這種亂象，2016年印度政府專門成立了房管局，來管理房地產(chǎn)開發(fā)無序和亂象，尤其是開發(fā)商違約等問題，但目前還看不到效果。

而在土地開發(fā)上，印度各邦情況都不一樣。在鄰近新德里的北方邦諾伊達(dá)，土地由開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一從地主手中收購，然后再進(jìn)行土地掛牌拍賣，統(tǒng)一規(guī)定租賃期為99年。但在班加羅爾和古吉拉特邦等地區(qū)，開發(fā)商從政府規(guī)劃和房管局獲得土地開發(fā)權(quán)后，直接從地主那購買土地，就沒有土地掛牌拍賣這個環(huán)節(jié)。該中國管理人員提醒，如果到印度投資房地產(chǎn)，一定要搞清楚土地問題歸屬，否則很容易導(dǎo)致投資失敗。

即使在印度順利拿到土地，在當(dāng)?shù)亻_工建房，也有很多問題需要注意，不能完全按照國內(nèi)的方法去做。毛建東告訴記者，公司與印度房地產(chǎn)開發(fā)商合作建房時，他建議印方可以像中國那樣搭建彩鋼板臨建設(shè)施給工人住，但印度開發(fā)商當(dāng)場拒絕。在他們看來，這樣的臨建設(shè)施太好了，如果建成，工人們就會拖家?guī)Э诓蛔吡耍@讓毛建東始料未及。因為在印度城市里，一半以上的人都住在貧民窟里，孟買更是多達(dá)60%。

盡管印度房地產(chǎn)看著有很多商機(jī)，但風(fēng)險非常大。毛建東告訴記者，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商曾給他介紹過他們?nèi)绾巍翱印蓖鈬镜墓适拢犉饋碜屓诵纳芳伞Ｔ诿|看來，印度獨特的文化和習(xí)俗使得中國人對印度了解甚少，具體到房地產(chǎn)來說，其市場情況各地都不同，不要盲目樂觀，最需要做的就是做好前期調(diào)研。此外，還要注意印度政策的朝令夕改，中印關(guān)系的冷暖等。▲