保障性住房電梯問題與管理策略研究

任詩波，李愛民

（1.南京市特種設備安全監督檢驗研究院；2.南京市質量技術監督局，江蘇 南京 210019）

保障性住房電梯問題與管理策略研究

任詩波1，李愛民2

（1.南京市特種設備安全監督檢驗研究院；2.南京市質量技術監督局，江蘇 南京 210019）

本文從一棟剛交付使用的保障房電梯問題投訴入手，通過數據分析保障房電梯在規劃、使用和管理中存在的問題，提出了解決問題的對策。

保障房；電梯；投訴；規劃

隨著保障房規劃和建設樓層的增高，配套使用的電梯，是使用最頻繁、感受最深的附屬設施，電梯規劃和建設、使用單位的管理、維護保養都直接影響著電梯的質量，影響居民的出行。

1 問題提出

近兩年來，電梯投訴的主要問題是困人、電梯損壞無法使用、修復慢、影響居民出行等。以下以一棟剛交付的保障房小區為例，分析保障房電梯交付后使用中存在的問題。

案例：交付時間：2013年5月26日；電梯數量：58臺；樓層：33層；住戶情況：每單元6戶；房型：60～100m2；電梯品牌：國產外資品牌；配置：電梯2臺；額定速度：2m/s；額定載重量：800kg/10p。

表1為交付使用后3個月內12345、12365的投訴舉報情況統計。

從表中可以看出，29次投訴中，存在同一問題多人投訴，如因6、7月份暴雨導致電梯井道灌水，電梯集中停用不能使用。這些投訴僅僅是電梯問題的一部分。

2 數據分析

電梯故障記錄顯示，電梯投入使用3個月累計發生故障590次，平均每臺電梯發生故障10余次，表2所示電梯故障統計表。電梯停用后，普遍存在恢復運行時間長，修復時間基本在24小時以上，最嚴重的達7天，平均修復時間超過2天。大量的電梯停用造成了每個單元實際使用電梯只有1臺，甚至部分單元2臺電梯同時停用，嚴重影響居民的使用。

表1 12365及12345電梯故障居民訴求統計

表2可以看出，造成電梯故障停用的主要原因如下：

（1）人為因素是電梯故障的主要原因，隨著房屋的交付，野蠻使用造成了大量電梯部件的損壞（表3），引起了電梯停用。

（2）由于配套電源的不穩定，電源跳閘導致了電梯停電無法使用。

（3）6、7月份的暴雨造成了電梯底坑大規模進水，自來水管爆裂，水從廳門灌入電梯井道造成電路進水導致電梯停用。

（4）小區安保松懈，電梯主板、廳外召喚面板等被盜導致了電梯停用或部分樓層無法使用電梯。

表2 電梯故障和停用因素統計分析表

表3 人為因素造成的電梯故障分析表

（5）由于對電梯基礎知識的不了解、電梯狀態差也導致了一定比例的故障誤報。

3 問題分析

通過故障記錄分析，現場調查和電梯檢查，小區電梯存在的問題主要表現在以下方面。

3.1 電梯規劃配置不足

電梯規劃數量不足，導致電梯等待時間過長。通過現場實際乘用，在2臺電梯都正常運行的情況下，平均候梯時間AWT=10min，遠遠超過候梯時間不超過40s的要求。

3.2 電梯對外投訴渠道不暢

（1）緊急報警裝置無效。電梯投入使用后，開發商還在對小區弱電系統進行調整，致使緊急報警裝置無法使用，應急對講系統形同虛設。

（2）未張貼《電梯使用標志》。電梯發生困人/故障時，乘客找不到《電梯使用標志》，無法通過“應急救援電話”聯系電梯維保單位。

上述兩種法定要求的對外聯系渠道不暢，電梯發生困人/故障得不到解決，是導致12345、12365投訴的直接原因。

3.3 電梯管理不到位

房屋交付時，門崗、電梯緊急報警裝置值班室沒有移交物業，開發商又沒有切實承擔起電梯管理的主體責任。由于電梯無人管理，裝修工人野蠻使用電梯，導致電梯門系統、轎廂壁被撞變形，轎門、廳門、防夾人裝置、門鎖、門刀、門球損壞嚴重，影響電梯使用。

水泥、沙子和裝修垃圾沒有做好袋裝化運送，拋撒嚴重，電梯廳轎門下端滑塊導向槽堵塞，阻擋電梯正常關門；水泥沙子通過轎廂滲漏進入井道，造成門鎖觸點吸合接觸不良，導軌、導靴上布滿沙子，15天一次的維修保養不能及時清理水泥、沙子等異物，影響了電梯運行。

綜上所述，使用單位缺乏管理、電梯無序使用、應急通話無人職守、電梯故障不能及時修復，導致了投訴的居高不下；專用電梯部分乘客人為阻止電梯關門、撬開轎廂控制盒將電梯打到專用，惡化了電梯使用環境。此外，電梯規劃配置少，致使候梯時間長，部分乘客為了情緒宣泄，破壞電梯，加劇了電梯的損壞，惡化了電梯使用環境。

4 對策分析

4.1 加強規劃

電梯規劃就是要合理配置電梯數量，合理確定電梯額定載重量/載人數量、額定速度等重要技術參數，根據保障房住戶情況、人員數量，規劃電梯數量。根據經驗估算和通過參數計算表明，近100米高33層1單元6戶的保障房應該配置4臺電梯才能保證良好的電梯服務質量，滿足居民的正常使用。

4.2 抓好管理

4.2.1 確保電梯對外聯系渠道通暢

使用單位要及時張貼《電梯使用標志》，確保緊急報警裝置對外呼叫有效，值班室24小時有人值守。在南京，電梯被困人員還可以通過96333呼叫“南京市電梯安全運行應急處置中心”，由中心組織快速救援。12365、12345電話訴求是事后問題處理，可以敦促使用單位加強電梯管理，不能確保電梯困人/故障得到快速解決。

4.2.2 做好電梯管理移交

保障房在交付使用前，要明確電梯的使用單位和安全管理人員服務電梯使用人員。電梯交付時，保障房的開發商要確保電梯具備使用條件，物業要提前做好電梯安全管理人員培訓，確保能勝任電梯的管理。電梯移交時，物業要充分檢查電梯狀態，做好資料交接，并由雙方簽字確認，同時填寫電梯使用單位變更申請，加蓋雙方公章，攜帶電梯安全管理人員證書，到電梯主管部門登記備案。

4.2.3 落實電梯管理主體責任

使用單位是電梯管理的主體，要對電梯安全管理切實負責。保障房交付初期，裝修建材運輸考驗著電梯的管理，使用單位要建立《崗位責任制》，落實電梯管理有關崗位職責，做好裝修材料的運輸管理和登記，有條件的可以安排專人服務材料運輸。為不影響電梯使用，指定電梯服務裝潢材料運輸，做到人物分流。做好電梯轎廂防護，如用木工板保護轎廂，杜絕人力車或重物撞擊電梯門系統；沙子、水泥和裝修垃圾要做好袋裝化運輸，及時安排人員做好電梯保潔，防止異物漏入井道和阻擋電梯關門。做好電梯每日巡查，確保緊急報警裝置有效、《電梯使用標志》已張貼，發現電梯異響或部件損壞及時報維保單位處理，同時做好故障記錄。

5 結語

保障房電梯問題不單純是電梯本身的問題，是開發商趕工期不能確保電梯等輔助設施隨著房屋一起交付，保障房物業力量薄弱且疏于管理，推卸責任，導致了電梯問題頻發。電梯規劃配置不足是保障房建設的先天缺陷，管理不到位、使用頻率高、無序使用和人為破壞，加劇了電梯問題的惡化。

[1]電梯交通分析和選型——配置系列專題(4).電梯選型與配置計算機輔助設計軟件的開發.中國電梯,2006.21.16～20.

[2]朱德文.電梯運行周期對于建筑物層數的關系的研究.基礎自動化，1995（6）.

[3]任詩波等.保障房電梯交付問題分析與對策研究[J].中國電梯，2014(4).

F299.233.47

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：1671-0711（2017）09（下）-0030-03