挖潛、增效：老企業走新路的根本之道
——物業管理開拓創新的思考

文/孫文佳

挖潛、增效：老企業走新路的根本之道
——物業管理開拓創新的思考

文/孫文佳

一個全新行業的誕生

物業管理，是改革開放中新出現的一個行業。1981年我國第一家物業服務企業在深圳成立，標志著中國物業管理行業的誕生。1994年建設部頒布了城市新建住宅小區管理辦法，將新建住宅小區全面納入物業管理，中國的物業管理迅速在全國范圍內快速的發展了起來。2003年國務院頒布了《物業管理條例》，進一步推動了物業管理走向依法運行的軌道。2007年10月1號又正式頒布了《物權法》，從國家法律層面對物業管理活動做出了規范。這些年來中國的物業管理得到了不斷的發展，法律監督日益完善，市場監管逐步建立，服務品質也有了大幅度的提高。一些優秀的物業品牌成為物業管理市場內的中流砥柱，物業管理工作為創建和諧社會發揮了巨大的作用。從行業發展來看，物業管理的規模不斷的拓展，截止到2015年末，全國的物業管理面積約為174.5億平方米，比2012年又增加了29.2億平方米，其中住宅占77.7%，辦公樓占2.64%，商業占10.39%，其它占9.27%。物業管理服務企業也在快速地增加，從業隊伍加速擴大。盡管就行業而言整體集中度依舊偏低，但百強房企成長以及市場占有率增長的速度高于行業平均水平。2015年，百強企業管理面積總值達至49.59億平方米，占有全國物業管理面積的28.42%，行業集中度提升趨勢顯著，優勢企業領先擴張進一步增大。由于物業管理行業最初是地產開發的伴生業務，因此當前在行業中具備開發商背景的物業管理公司占比達到80%，只有20%為獨立的物業管理企業。依靠開發企業的物業管理公司，不僅可以在短時間內通過本集團內部的項目，委托管理業務迅速提升托管面積，還可以通過母公司的品牌和宣傳迅速獲得市場認可，共享品牌價值帶來的外延式拓展機會。物業管理行業的這一特點，由此也帶來了先天不足，即獨立的物業管理企業想通過招投標的方式在市場中獲得管理資源是十分困難的。

老企業遇到新挑戰

2014年出臺的物業管理企業資質管理辦法，將物業管理企業分成一、二、三級。分別從注冊資本、專業人員配置、管理房屋種類和面積、管理制度標準等進行了等級分類。如一級資質注冊資本500萬元以上；二級為300萬元以上，三級為50萬元以上。專業人員以及相關專業類的專職管理和技術人員，一級不少于30人，二級不少于20人，三級不少于10人。管理房屋種類和面積更是有嚴格的要求，一級和二級資質的企業至少有兩種類型以上的物業，并且管理房屋建筑面積都有相應的計算基數。物業對外進行招投標時，三級資質企業基本不在開發商考慮的范圍之內了。受這個管理辦法的限制，像筆者所在的單位上海商務中心物業管理有限公司就屬于三級資質的物業企業，我們公司管理建筑為6萬平方米的超高層辦公樓和一幢6萬平方米的商業樓宇，大樓的運行已經超過了20年。企業的成立也是依靠于當時的開發商上海商務中心股份有限公司，沒有向外擴展的資本。老企業，老樓，這樣的物業公司如何生存如何發展？

物業管理老企業經過20多年的發展，情況發生了許多變化，面臨著許多困難和挑戰。

挑戰之一，各類成本的急劇上升。首先是企業員工工資福利的增長。上海的最低工資標準連年上漲，2012年時為1450元，到了2017年已經增加到了2300元，增幅達到58%。社會福利政策也有剛性調升，2016年4月開始，外來人員社保繳費也統一為5險。物業從業人員中還有一部份是協保人員，這部份人員隨著年齡的增長，可使用率越來越少。對勞動密集型企業的物業管理公司來說企業在人員成本方面的開支急劇上漲，企業經營風險日益加劇。能源費用的上漲是另一個加劇經營風險的因素。水費、電費、油費的上漲對于擁有大量公用設施、大型設備的非住宅物業來說，是一筆巨大的支出。

挑戰之二，使用維修資金的操作性難度大。住宅小區的維修資金已有法律強制規定，使用時要征得業主的同意，維護業主的知情權。而商業樓宇、辦公樓宇是沒有強制的維修資金籌集法規，因此上海在上世紀九十年代建造的辦公樓大多數是沒有維修資金的。

挑戰之三，沒有完善的價格調節機制。政府指導價不能及時客觀地反映物業服務的成本和市場供求關系。能源成本和用工成本的上漲沒有與之匹配的物業費用的上漲機制。老樓的物業管理費本來起點就低，要調整物業費用有多難，只有企業自己知道。

挑戰之四，設備老化無法得到及時更換。由于沒有維修資金或維修資金使用上的困難，老物業的老設備無法得到及時的更新，只能通過保養、部分零件的更換來維護現有設備的運行。但這樣仍是存在一定的安全隱患，零配件越來越難找，一旦超過了使用壽命仍繼續使用就像一個定時炸彈，讓物業管理部門提心吊膽。

迎難而上尋對策

對外拓展無望，內部經營又如此困難重重；物業費收入有限，支出卻不斷上升。“靜態收入、動態支出”的現況，企業該怎么辦？唯有在企業內部經營中挖潛力，增效益，用四兩撥千斤之力，提升企業內在素質，勇于開拓創新。

1.節能減排。

節能工作是物業工作的重頭戲。在員工中大力宣傳節能增效理念，技術節能、管理節能、服務節能。為提高空調運行的能耗比，對空調管道進行保溫，檢查修正空調送風管，及時清洗過濾網，更換空調翅片。在商場的大門口安裝門簾。增加BA控制的點位，調整公共部位及設備機房燈具種類及數量，使用節能效果最佳的LED燈。每次冷熱空調開啟前，提早檢查設備，巡視物業現狀，制定空調的使用方案。與供電部門溝通，在確保用電安全的情況下采用申請停用一路電纜MD的申報。實時監測用電負載，提高MD申報的準確率。要通過對計量設備的嚴格監控來提高設備的能耗效率。更換老式機械電表，采用新的電子式電表，提高電表的準確性。采用遠程抄表系統，節省了人力也杜絕了人工抄寫輸入的失誤率，更有利于各部門對用電量進行實時監控，一旦用電出現異常就能及時分析原因，采取措施。

2.減少人員開支，培養全崗位人才。

（1）目前物業企業使用的勞務工基本為退休返聘人員、協保人員、外埠人員、街道托底人員等四種。其中協保人員這一群體在近二年里逐步退休而轉入到退休返聘人員行列，因此在今年一段時間的用工中退休返聘人員都將是勞務工隊伍中的主要力量。這一群體，不乏有技能之人，但因年齡大，用工風險較大；街道托底人員，用工風險小，但絕大多數沒有技能；外埠人員（非城鎮）用工風險小，部分有技能，但成本相對高些。綜合上述情況，街道托底人員是沒有技能要求的一般崗位的用工首選；技能崗位應以退休返聘人員為主，做好降低因年齡大帶來的用工風險的工作將是物業企業一項長期堅持的工作任務。

（2）機構的整合和班組建設是提高企業運轉效率的保證。原來我們一直喜歡將物業技術人員的工種分得很細，比如總降、鍋爐、空調、電工、電梯、弱電、機修工等等。為適應企業發展，現在要求維修人員一專多能，同時具有高、低壓電工證、鍋爐操作證、電梯操作證等等。隨時能根據實際需要堅守在不同的崗位，實現一崗多能。

3.推進質量管理標準化建設，加強”三審”管理，即材料物品采購的審價、項目工程審計、第三方服務評審。傳統的物業公司都依重以報修方式來解決設施設備中的問題，系統的、全面的、有計劃的考慮設施設備的維修養護工作相對較少。因此編制好年度修理計劃和作業計劃顯得尤其重要。對重要的系統設備、設施和有重大安全隱患的設施進行檢修與更新，要從系統出發，對工時、人員配備，工裝配備制定詳細的修理計劃；班組再制定出詳細的作業計劃。還要加強對各項工程的前期預算管理、中期監理管理、后期結算管理。原來外包的一些維護保養工程視情況可改為由班組自己進行維修，這樣雖然增加了班組的工作量，但為企業節約了費用。

4.提升服務質量、提高物業管理費的收費率。

（1）物業費用調整工作是一項十分艱巨的工程，但通過物業公司準確的核算，周密的安排，還是有可能實現的。首先一定要做好成本的測算。平時就要注重各類信息和數據的收集匯總。反復測算成本，多方論證，推出的調整數據一定要有憑有據。其次要耐心細致地和業主客戶做好解釋宣傳工作。得到了廣大業主的理解和支持是實現這一項目成功的關鍵。

（2）由于在目前的社會上，廣大業主對于物業管理服務的消費意識仍舊十分淡薄，所以物業公司需花大力氣以消費理念培養為先導，加強物業服務的宣傳，引導業主理性認識物業管理的價值。同時加大收費力度，力爭通過提高收費及時率來降低壞賬、死賬的數量。

（3）簽訂空置費收費協議。從法律上來說業主擁有的產權房，無論是否使用，都需要支付物業服務費。但事實上，特別是那些實力強背景大的大業主，甚至是開發商本身，往往在房屋空置的情況下拒絕支付物業費。物業公司一定要保護自己的權利，同時也是維護其它業主的權益。在條件允許的情況下用與業主簽訂空置費收費協議來保護自己。可以用適當的折扣給對方以優惠，但能保證基本的物業服務費用的收取。

（4）收取物業費押金。近幾年來受市場經濟大環境影響，房屋租賃市場沒有前幾年穩定繁榮。租戶公司經營不穩定，租期變化頻繁，給物業收費工作增加了困難，還為物業公司帶來了眾多方面的安全隱患。為了規避風險，可以采取原則加靈活的方法，在征得業主同意下，對這類租賃戶加收押金保障物業的權益。

5.拓展服務的廣度和深度，積極拓展業務。

（1）充當義務中介，以租金抵扣物業費。為了能及時收到物業費，物業公司可以利用自身的信息優勢，幫助業主將空置房屋進行出租，并以租金來抵扣前期所欠物業費，取得物業與業主雙贏。

（2）錯時停車也是經營上的一個創新，是將社會效益和經濟效益相融合的切入點。非住宅物業的停車場資源白天服務于商圈眾多業主客戶，而夜間時段可以擴大向周邊小區居民開放，向社會公共資源如公交車、公司的大客車等開放。住宅物業則正好相反，白天將停車位租賃給附近辦公樓的公司人員，提高車位的使用效率。

（3）隨著業主客戶服務需求的提高，對物業服務工作的要求也越來越高。可以以報修工作為突破口，重點解決報修及時率、完好率這一客戶關注的焦點。為客戶提供單位內設施修理、裝修技術咨詢、建筑垃圾代理清運等有償服務。

在全面深化改革、轉型發展的新時期，物業管理老企業必須通過創新求變來取得新的經濟增長點和生存發展空間。都說世上本無路，路都是人走出來的。物業管理老企業的發展之路就是要在物業人的實踐中走出來。老企業走新路，這是時代的要求，也是我們應負的歷史責任。

（作者系上海商務中心物業管理有限公司副總經理）