房貸利率與樓市

文/賴勤

房貸利率與樓市

文/賴勤

我國自1998年實行住房制度改革以來，逐步發展了住房交易市場，房地產業和金融業在相互支持中得到了迅速發展，其中，個人住房貸款對房地產業的發展功不可沒。最近，個人住房貸款市場出現了一些變化，北京、上海、廣州等城市的多家銀行多次出臺收緊房貸政策，據悉，部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至上浮20%。究竟是什么原因導致了房貸利率的上升？是因為銀行響應中央號召落實“房子是用來住的，不是用來炒的”，還是因為銀行自身的經營需要？業界普遍認為房貸收緊的情況可能還會持續，這對樓市會有什么影響？歷史上是否出現過類似的情況？這些問題都值得我們去深入探究。

一、房貸利率基本情況

據多家媒體報道，近期許多城市的個人住房貸款利率均有不同程度的上漲，例如:北京市的部分商業銀行從年初首套房貸利率的8.5折，到現在的1.1倍，房貸利率漲了近30%；廣州市內部分商業銀行自6月初起把首套房貸利率上調5%-20%；福州地區部分銀行上調了首套房貸利率，其中上浮比例高的達到10%，二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍；成都部分銀行的首套房貸款利率從最早的7.5折到8折、8.5折、9折，基準，房貸利率一路上漲……

有媒體爆出“全國已有20家銀行停貸”的消息，讓購房人摸不著頭腦，雖說之后媒體發現該消息的統計樣本是全國35個城市的533家銀行（分支行），暫停房貸業務的20家銀行占比僅有3.75%，但這也在一定程度上反映出銀行在收緊房貸業務。

從“融360”統計的數據可以看出，房貸利率在 2014年二、三季度見頂，首套房利率此后一路下跌，2016年9月跌至谷底，利率僅為4.41%，相當于基準利率的9折，此后房貸利率開始逐步回升，并在近期加速上升，今年5月份達到了4.73%，約等于基準利率的9.6折，與利率最低時點2016年9月相比，利率增加了0.3個百分點，增幅7.26%。二套房利率從頂部下跌至2015年11月，此后穩定在5.40%。

圖1 全國首套房平均利率和二套房平均利率

二、房貸利率提高原因探究

房貸一直被認為是銀行的優質貸款，但最近銀行對個人房貸的態度發生了比較大的變化，個人房貸從曾經搶手的香餑餑變成雞肋甚至是燙手山芋，這直接體現在各大銀行的房貸利率的折扣上。不同城市的房貸利率有不同程度的上浮趨勢，導致這一變化的原因如下。

（一）樓市調控

2016年底召開的中央經濟工作會議指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房。央行行長周小川在今年全國兩會上也表示，去年部分熱點城市房價快速上漲，帶動房地產貸款猛增，預計今年住房貸款還會以相對較快的速度發展，但確實要適當平衡，隨著政策調整估計會適當放慢。“管住貨幣”在實踐中肯定會落到具體的額度管控上，銀行的個人住房貸款額度必然會下降，在物以稀為貴的情況下，房貸利率的提高也屬正常現象。

今年3月以來，政府堅決執行“房子是用來住的，不是用來炒的”指導方針，因城施策進行了新一輪的宏觀調控，多數熱點城市出臺了為樓市降溫的升級版調控政策，如：北京規定二套房“認房又認貸”,首付比例最高提至8成，離婚1年內購房按二套房貸執行；廣州規定社保繳費年限由3年改為5年，單身限購一套，同時執行認房又認貸等。這些政策積極發揮了政府對市場運作的調節作用，限制投資性資金大量涌入房地產行業，與此同時，信貸機構也積極配合樓市調控，因此，許多銀行上調房貸利率。

（二）銀根收緊

從金融市場來看，銀根正在日益趨緊。央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放，使得金融機構超儲率降至1.3%的歷史低位，貨幣市場資金整體偏緊。在此背景下，銀行加劇了對半年末時點流動性沖擊的擔憂，紛紛上調人民幣存款基準利率、大額存單利率以及理財產品收益率來應對可能的“錢荒”。近期，部分銀行理財利息已超過5%，即超過五年及以上期基準貸款利率。銀行間市場同業拆借月加權平均利率從2016年初到8月一直穩定在2.1%左右，此后便開始上升，并且有加速上升的趨勢，2017年5月達到了2.88%，分別比上月和上年同期高0.23個和0.78個百分點，分別上升8.7%和37.1%。今年5月官方利率與銀行間市場同業拆借月加權平均利率的差額為2.02%，比2015年5月4.23%的差額減小很多。此外，相比之前的樓市降溫期，如2011年7、8月份差額4%和2013年11月份差額3.41%，目前的差額都是很小的。除了2013年6月是銀行鬧錢荒最厲害的月份外，當前是過去七年甚至或許是過去幾十年商業銀行最難受的時間段。在官方利率與銀行間市場同業拆借月加權平均利率的差額減小的情況下，銀行只能通過減少個人房貸利率優惠幅度或增加上浮比例來平衡資金成本的上升。

圖2 銀行間市場同業拆借月加權平均利率和五年期以上貸款基準利率

（三）金融秩序整頓

4月25日在中共中央政治局就維護國家金融安全進行的第四十次集體學習會上，習近平總書記強調，必須充分認識金融在經濟發展和社會生活中的重要地位和作用，切實把維護金融安全作為治國理政的一件大事，扎扎實實地把金融工作做好。從這里可以看出中央對維護國家金融安全的重視程度。

今年尤其是3月下旬以來，政府出臺了多項政策，用一套組合拳對金融市場進行了嚴肅整頓，用切實有效的手段對金融市場的漏洞進行了彌補。這些政策包括：MPA考核、銀監會10天7個文件密集落地、證監會嚴懲數家公司、保監會發布39條措施明確保險業風險防控的九大重點領域……從實際效果看，這些政策減小了影子銀行的規模，降低了金融杠桿，但與此同時，對銀行等金融機構的流動性也造成了沖擊，從而導致資金面偏緊，實際利率上升。

三、房貸利率與樓市的關系

自從我國實行住房商品化以來，房地產業便與金融業緊密地結合在一起，金融業對房地產業的發展提供了有力的資金支持，同時，金融市場的變化或多或少都會對樓市造成影響，而個人住房貸款作為多數居民購房時的選擇，它的變動更是會對樓市產生較為顯著的影響。以前人們關注更多的是購房首付比例，并且國家出臺的樓市調控政策也更多著手于最低首付款比例，但是近期房貸利率的變化也會對購房者的還貸負擔和購房意愿產生影響。房貸利率和樓市的關系值得我們去更深入地探究。

（一）房價與房貸利率為負相關關系

2009年到2017年間，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅與個人住房貸款利率密切相關，并且兩者走勢正好相反。住宅價格環比增幅最大的三個時期分別是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此時的房貸利率水平正好是處在同周期的低谷階段，其中2009年四季度和2016年三季度的個人房貸利率只有4.5%，處于歷史低位。此外，當住宅價格環比跌幅最大時，房貸利率維持在較高的水平，如2012年一季度左右，此時的房價環比跌幅達到了0.3%，而房貸利率達到了7.62%，為近十年的歷史最高峰值。

圖3 70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅與房貸利率

觀察70個大中城市新建商品住宅價格同比增幅與房貸利率的走勢，可以看出，從2009年一季度至今年一季度，兩者的走勢基本是相反的，當房價同比增幅高時，房貸利率往往較低，而當房價同比增幅低時，房貸利率往往處在同時期的高位。例如,2010年上半年房價同比增幅達到了10%以上的高點，此時的房貸利率低于4.5%，是一個階段性的低點；當2015年一季度左右房價同比跌幅達到峰值的6.4%時，房貸利率處于一個較高的水平，當房貸利率逐漸降下來，房價才觸底反彈。

圖4 70個大中城市新建商品住宅價格同比增幅與房貸利率

（二）住宅成交面積與房貸利率為負相關關系

從2011年一季度到2017年一季度，全國商品房銷售面積累計同比增幅與房貸利率也保持著走勢相反的趨勢。房貸利率達到2個峰值點時，即2011年下半年7.5%左右和2014年二三季度近7%，商品房銷售面積都處于同期的低谷。當2013年一季度全國商品房銷售面積累計同比增幅達到峰值的49.5%時，房貸利率處于同期的低谷，只有6.3%左右。

圖5 全國商品房銷售面積累計同比增幅與房貸利率

四、歷史相似時點對比

追溯之前央行公布的個人房貸的數據可以看出，利率上升的情況在歷史上也發生過，如2009年6月份至2011年和2012年9月份至2014年三季度，它們分別在在2011年下半年和2014年二三季度達到了同期的高點。

圖6 房貸利率走勢

（一）2009年6月份至2011年

這輪房貸利率上升始于2009年6月份，持續時間長達10個季度，增幅高達76%。此輪房貸利率上升的主要原因有如下兩點：

1．CPI漲幅居高不下，出于抑制通貨膨脹等原因，央行先后進行了5次加息，每次上調0.25個百分點，貸款基準利率的上浮導致了房貸利率的上浮。

2．政府加強了樓市調控，出臺了一系列限購限貸政策，主要政策包括2010年1月的“國十一條”、2010年4月的“新國十條”、2010年9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國八條”等，其中的二套房利率上浮等政策直接導致了房貸利率的上升。

（二）2012年9月份至2014年三季度

這輪房貸利率上升始于2012年9月份，持續時間為8個季度，增幅達12%。此輪房貸利率上升的主要原因有如下兩點：

1．央行“去杠桿”的金融調控和利率市場化的步伐加快，導致了銀行鬧錢荒，從而出現了“錢緊”、“錢貴”，進而推高了房貸利率。

2．樓市調控趨緊，出臺的主要政策包括2013年2月的“新國五條”和部分城市的地方性調控政策，這些政策導致了房貸利率的上升。

（三）2016年四季度至今

這輪房貸利率上升始于2016年四季度，至今仍保持著上升趨勢。現階段CPI保持在較低的水平，因此目前不存在通脹的壓力，此次房貸利率上升的原因與2009年6月份至2011年間的利率上升的原因不同，而與2012年9月份至2014年三季度房貸利率上升的原因更接近，都存在樓市調控和銀根收緊的情況。

與前兩個利率上升的時間段一樣，此次房貸利率上升也伴隨著一系列的樓市調控政策，包括：2016年國慶假期期間22個城市收緊房地產市場調控和許多城市出臺的限購限貸政策，以及今年3月以北京為首的諸多城市跟進的一輪調控。

圖7 房貸利率、五年期以上貸款基準利率和CPI同比增幅

從房貸利率走勢圖中可以看到，雖然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅僅為12%，遠低于2009年6月份至2011年的76%，但是前者房價和房屋成交面積的降幅不亞于后者。可見，房貸利率并不是影響樓市的最關鍵因素，而是與房貸利率相伴而來的一系列樓市調控政策，它們共同構成了一套“組合拳”，對房價和房屋成交面積進行了調控。

五、房貸利率與樓市趨勢

未來半年，預計政府不會放松對樓市的調控，并且短期內銀根將持續收緊，國家仍將繼續整頓金融秩序，金融去杠桿仍將繼續。種種跡象表明，今年底以前房貸利率仍將上浮。預計明年，我國央行存在加息的可能：一方面，美聯儲的多次加息會逼迫其他國家跟進；另一方面，如果我國一直不加息，則銀行不僅無法合理發放新增房貸，而且截至2016年底，全國共有19萬億元存量房貸，其中包括很多7折、8折、8.5折、9折利率的房貸，這些有折扣的存量房貸，將導致一定程度的虧損。預計明年我國貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率仍將上浮。此外，與歷史上的房貸利率相比，現在的房貸利率是較低的，因此，即便未來半年房貸利率抬升，其仍處于偏低位。

限購限價限轉售等房地產政策主導樓市降溫的階段已經過去，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面將成為熱點城市樓市降溫的主導性因素。去年以來，在一系列調控政策的施壓下，熱點城市樓市已經有了筑頂下行的趨勢，預計未來半年樓市調控政策松緊度基本不變，但金融環境繼續呈緊縮態勢。預計個人房貸利率還將持續攀升，今年11月可能達到5.1%左右，屆時從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起，其持續增長時間將達到一年左右，增長0.6個百分點。

在上輪樓市降溫期，從2012年9月到2014年4月利率持續上升19個月，增長0.58個百分點，房價便出現了下跌。從以上情況可以看出，本輪房貸利率的增長持續時間和增長幅度與上輪樓市降溫期的情況類似，同時還應考慮到當前全國一二線和部分三線城市面臨的房地產調控強度，已經全面超過2011年和2014年。

因此，綜合考慮房貸利率變化與房地產市場調控強度，我們認為：熱點城市的樓市將延續最近開始的降溫趨勢。國家統計局公布的5月份70城房價環比漲幅為0.8%，我們認為這一指標將于11月前后下拐，即房價環比正轉負，并且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。

(作者單位：上海易居房地產研究院)