商品化住宅的空間分布特征

陳冰

摘 要：城市是人類聚居地，居住是城市最基本的職能之一，住宅私有化的快速發展使商品住宅成為城市居住區最主要組成部分，其分布特征能體現在市場經濟條件下城市居住空間的一般分布規律。以鄭州市市轄五區為研究區，采用GIS統計分析、核密度分析、緩沖區分析等方法，對研究區內商品住宅進行分析，探索其空間分布規律性特征，發現鄭州商品住宅的空間分布整體呈現中心聚集，由中心向外圍離散分布的特征；商品住宅的數量分布呈現出較大的區際差異，并具有顯著的自市中心向外圍的距離衰減特征。

關鍵詞：商品住宅；分布特征；區位；核密度分析；緩沖區分析

一、引言

1978年，鄧小平提出了關于住房改革問題，拉開了我國住宅商品化的序幕。由開發商建設的商品住宅大量出現，不同特色的商品住宅因地而異，個人住房選擇的自由度也不斷提高，住房私有已占了主流，住房區位的選擇和空間分布特征也隨著政策、經濟、交通等各個因素的影響而發生著變化。本文從商品住宅的空間尺度對鄭州市五區的商品住宅空間分布格局進行研究，探究其在空間上的分布特征，并進一步分析影響商品住宅分布的各種因素，以期能夠發現快速擴張型城市居住空間分布的一般性規律，為城市進一步合理的空間布局與規劃提供決策依據。

國內外專家學者對于居住空間結構的特征已經有了很深刻的研究與分析，以GIS空間分析為平臺，運用統計分析、密度分析、緩沖區分析、熱點分析等方法，探究居住空間分布特征以及其時空演變規律，并進一步探索影響居住空間格局的影響因素及其動力機制，從而為城市居住空間的演變提供更好的理論基礎及參考依據。武前波以鄭州主城區包括二七、中原、金水、管城和惠濟5個區的建成區和近郊區（不含上街區）為研究區域，以GIS技術為平臺，通過統計分析、疊加、配準、矯正、密度分析等方法，做出鄭州商品住宅價格空間分異圖，發現鄭州居住空間的演變過程及其動力機制[1]；陳笑雙在對南昌市商品住宅的分析中，以GIS為研究平臺對數據進行分析，運用克里格插值法，得到南昌市商品住宅價格空間分布預測和三維立體圖，發現南昌市商品住宅價格梯度受城市中心格局影響[2]；余麗敏以濟南市在售商品住宅樓盤數量為數據，以GIS為工作平臺，從價格和空間兩方面研究濟南市商品住宅的分布特征，發現濟南商品住宅在各個方向及圈層之間存在差異，存在四個高密度分布區域[4]。

二、數據來源和研究方法

本文所用的商品住宅的數據主要來源于谷歌地圖及搜房網，五區邊界及鄭州道路交通圖來源于河南省地圖院行政區劃及道路交通。經過提取和處理后共包含有商品住宅樓盤數量1891個，通過對此數據的分析得出鄭州五區商品住宅的分布特征。

本文主要采用數量統計研究法和GIS空間分析法。通過對搜索到的相關數據分析，了解鄭州商品住宅的發展現狀，并選取樣本點通過GIS進行相關分析得出規律。通過GIS空間疊加和緩沖區分析、核密度分析，從物體的空間位置、空間聯系等方面研究空間事物，并對空間事物做出定量描述。

通過密度分析，我們可以使點或者線生成連續表面，從而可以找出點、線比較集中的地方。密度估計值計算公式為：

公式中： F（X，Y）是在（X，Y）坐標位置的密度估計；n為觀測點數量；h為寬；di表示該位置到第i個位置的觀測距離。

三、商品住宅空間分布特征

通過GIS平臺得到鄭州商品住宅的空間分布點圖。可以發現，鄭州商品住宅的整體分布呈“星”狀，呈現出中心集聚，并向四周離散分布的特征。城市中心密集分布，密集區域主要集中在五區交界處，并在三環以內集中分布，向東西方向延伸，南北方向離散分布。

（一）空間分布數量特征

空間分析中常用的分析方法就是空間差異分析，本文將從不同的分區及圈層來分析鄭州商品住宅的空間分布差異。

從分區和各環線內商品住宅樓盤數量的分布來看，鄭州商品住宅的數量各不相同，各有特點。鄭州商品住宅整體主要在中原區、二七區、管城回族區、金水區的交界處密集分布，另一密集分布區域在金水區農業路以北與連霍高速之間，并向東西方向呈帶狀延伸；分布在二環至四環之間的商品住宅樓盤數量占整個五區商品住宅樓盤數量的90%以上。通過GIS平臺統計各區及各環線商品住宅數量，金水區商品住宅的樓盤數量最多，占整個鄭州五區商品住宅的38%；位居第二的是管城回族區，而最少的是惠濟區，僅有商品住宅64處；二環內商品住宅的樓盤數量較少，三環四環成為人們住宅區的最好選擇。從整體來看，鄭州五區商品住宅數量分布區際差異很大，三環以內高密度聚集分布，各區數量分布不均勻，數量相差較大，金水區最多，惠濟區最少，并呈現出由市中心向外環離散分布的特征，這與其經濟、人口、規劃等因素有關。

（二）空間分布集聚特征

1.核密度分析

本文采用核密度分析制圖法，選擇搜索半徑為1500m，得到了鄭州市商品住宅的樓盤分布密度圖（圖1）

由上圖可以看出鄭州商品住宅的分布主要有三個密集分布區域，三個高密度核心區，兩個次高密度核心區域。這幾個高密度核心區分別是：（1）二七區的東北端，與其它各區的交匯處。該區緊鄰老城區的商業中心，具有便利的生活環境，同時交通便利，擁有優越的區位優勢；（2）管城回族區西北端與金水區交匯處。緊鄰老城商業區，是老城區發展和擴張的首選之地；（3）金水區西南端與二七區、管城回族區交匯處。緊鄰CBD商業會展中心，具有較好的商業及交通優勢。兩個次核心區：（1）中原區東部與二七區交匯處與金水區西北端與惠濟區交匯處，交通優勢和環境優勢是他們最大的區位優勢；（2）三個高密度核心區與北部的次高密度核心區之間出現了一條商品住宅空白帶，此處有大量的商務文化園區，是鄭州以商務文化為主的花園路副中心，這與城市的規劃及功能區的劃分有著較大的聯系。

高密度核的分離是由交通因素造成的，因京廣快速路和京廣鐵路貫穿其中。在各高密集分布區域周圍，離散分布一些商品住宅區，整體呈現向東部延伸趨勢，這與各區域的經濟、人口、社會發展等個方面因素有密不可分的關系。整體來看，鄭州商品住宅分布呈現出中部密度核較集中，周邊離散分布特征。endprint

2.緩沖區分析

以鄭州市中心二七塔為中心進行多環緩沖區分析，設定緩沖距離為2500米，設定目標要素為市中心多環緩沖區，從多環緩沖區各環面數量統計結果中可以看出，鄭州商品住宅的分布呈現出距中心城區距離衰減的規律。緩沖區各環區內，商品住宅數量差異較大，從數量上來看，內環有314個商品住宅點，二環有673個商品住宅點，三環內有539個，四環內有230個，五環內有57個，數量上呈現出由中心環到外環先增加再減少的現象，隨著距離市中心距離的加大，商品住宅數量減少，且減少幅度遞增，呈現出距離衰減特征。

二七作為鄭州的商業中心，以其為中心的三環內，隨著距離的增加，商品住宅的分布呈現出正態分布。由于極差地租的存在，中心商業區地租較高，環境嘈雜，不利于打造安靜舒適的住宅區。隨著距離的增加，地租呈現遞減趨勢，住宅成本降低，住宅區數量呈現出遞增趨勢，接著距離的進一步加大，便利優勢減弱，住宅數量也隨之減少，呈現出正態分布趨勢，并出現市中心距離衰減的規律。商品住宅的對外擴張，也將尋求新的中心點，根據區位因素的不同，呈現出不同的分布特征。

四、結論與不足

本文主要從不同的分區及圈層揭示了鄭州商品住宅的空間分布特征，結果表明：（1）從數量特征上分析，鄭州五區商品住宅的分布區際差異較大，各區及各圈層內的商品住宅數量差異較大，五區中，金水區商品住宅數最多，惠濟區最少；各環線內的商品住宅主要集中在內環外至四環內，占鄭州五區商品住宅數量的90以上。（2）鄭州商品住宅分布整體呈現中心密集，由中心向外圍發散分布，且各方向的商品住宅分布的離散程度不同。（3）鄭州商品住宅的分布主要有三個密集分布的核心區域及兩個密度稍低的次級核心區域，他們主要集中在中原區、二七區、管城區、二七區各區交匯處。（4）鄭州商品住宅的分布呈現自市中心向外圍的距離衰減規律，隨著距離市中心二七塔距離的不斷增加，商品住宅的數量出現遞減，且遞減速率逐漸增加。

本文在分析過程中主要以一年的靜態數據從空間角度分析鄭州商品住宅的分布特征，還可以進一步從價格、樓層數、容積率等其他一些指標分析，采用多年的動態數據以時間為軸線深入闡釋鄭州商品住宅空間分布特征的時空演變。

參考文獻：

[1]武前波.鄭州市居住空間演變過程及動力機制[J].地域研發，2008，27（1）：36-41.

[2]陳笑雙.基于GIS的商品住宅價格空間分布研究——以南昌市為例[D].南昌：江西財經大學，2013.

[3]余麗敏.濟南市商品住宅空間分布特征及其影響因素[D].濟南：山東建筑大學，2014.

[4]湯國安.ArcGIS地理信息系統空間分析實驗教程（第二版）[M].北京：科學出版社，2012.

[5]牟乃夏，劉文寶.ArcGIS10地理信息系統教程[M].北京：測繪出版社，2012.

[6]高曉杰.馬克思的地租理論與中國農村土地制度改革[D].曲阜：曲阜師范大學，2010.

作者單位：

河南財經政法大學endprint