國地稅聯合做好數據分析全面加強房地產行業征管
——天津市北辰區房地產行業稅收情況調研報告

◎文/夏璟華 趙 華 高 勇 王學武 楊 桐

國地稅聯合做好數據分析全面加強房地產行業征管
——天津市北辰區房地產行業稅收情況調研報告

◎文/夏璟華 趙 華 高 勇 王學武 楊 桐

2016年5月1日，“營改增”試點工作全面推開，房地產行業主體稅種由營業稅改征增值稅，國地稅如何實現無縫對接，提高對房地產行業科學化、精細化的管理水平，繼續保持房地產行業對地方經濟的貢獻優勢，是擺在國地稅務部門面前的重要課題。本文通過對房地產行業發展現狀和行業稅收收入情況的分析，找出北辰區在稅收征管方面存在的問題，提出加強房地產行業稅收征管的有效方法。

國地稅聯合；房地產行業；稅收征管

一、北辰區房地產行業的概況

（一）基本情況

截至2016年12月底，北辰區共有房地產企業112戶，其中有項目的企業58戶，項目主要集中在京津公路沿線及鐵東北路周邊區域。以2016年為例，全年在售項目49個（2017年預計在售項目42個，同比減少7個），有項目在售企業中，企業所得稅由國稅機關征收的企業7戶，42戶企業在地稅機關征收；2016年，全年房屋銷售面積202萬平方米（2017年預計房屋銷售面積145萬平方米，同比減少28.22%）；2016年，實現銷售額1627593萬元 （2017年預計實現銷售額1793406萬元，同比增加10.19%）；2016年銷售均價13349元/平方米（2017年預計銷售均價14998元/平方米，同比增加12.35%）。

（二）經營現狀

北辰區房地產企業經營現狀：

1.商品房的經營形勢良好

有數據表明，2014年12月至2016年12月兩年間，北辰區已成交樓面價從6132元/平方米升至13504元/平方米，漲幅120%；與此同時，商品房單價也從10988元/平方米升至16198元/平方米，漲幅47.42%。

2016年，北辰區共拍出6宗宅地，主要集中在淮東路與朝陽路一帶。土地的集中釋放為區內的商品房市場注入了鮮活血液，北辰區樓市的整體格局在此帶動下得以提升，融創、恒大、正榮、中儲、路勁等知名房企紛紛進駐，居住地產的價值也隨之升高。

2.基礎設施建設助推樓市

未來京濱城際鐵路在北辰區設北部新區站，周邊道路交通條件優越，加之北辰永旺的規劃（融創代建）、北倉小鎮的規劃（萬科代建）使得相關配套設施得以完善，更加適宜日常居住，對于片區內的樓市來講，也能夠將更多的購房者吸引進來，并在先前的基礎之上，很大程度的提升周邊眾多新地塊新樓盤的價值，使之更加具備投資價值。

3.限價房等建設較為集中

普通商品房價格直線上升導致越來越多的中低收入人群將注意力集中到售價相對易于接受的限價房。2016年，全市在售38個限價房樓盤中，有9個位于北辰區，其中7個樓盤年底已接近售罄狀態。此外，受各村鎮舊居住區拆遷改造和城鎮規劃建設的影響，經濟適用房、還遷房樓盤發展前景較好。

按房屋類型劃分，區內全部地產項目投資總額與可售建筑面積占比詳見圖1。

由圖1可見，北辰區地產項目中，商品房占據主導，其次限價房、經濟適用房也占有較大市場份額。2016年，區內地產項目投資總額為682億元，其中，限價房投資總額148億元，占比22%；經濟適用房投資總額34億元，占比5%。2016年，區內地產全部可售建筑面積為493萬平方米，其中，限價房可售建筑面積69萬平方米，占比14%；經濟適用房可售建筑面積79萬平方米，占比16%。

4.小城鎮建設迅速發展

為了加快城鎮化進程,促進城鄉一體化發展，天津市已先后規劃批準了四批共54個示范小城鎮試點，目前已基本建成23個示范小城鎮村。北辰區根據天津市北部新區規劃調整，擁有6個示范小城鎮，先后涉及北倉鎮、大張莊鎮、青光鎮、雙街鎮、小淀鎮及雙口鎮。部分房地產企業按照政府小城鎮建設規劃，成為區內投融資及示范鎮建設的平臺公司，參與了房地產投資和開發、基礎設施、公共服務建設等項目。

根據 《天津市地方稅務局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（津地稅〔2014〕3號）要求，2016年 5月 1日前，上述小城鎮建設收入2015年度繳納營業稅67619萬元。預計未來3至5年上述項目不會產生應納增值稅。

圖1 北辰區地產項目投資總額及可售建筑面積

表1 北辰區內小城鎮建設（一次性）稅收收入情況一覽表 單位：萬元

5.商務樓宇經營形勢欠佳

受宏觀經濟形勢下行壓力影響，區內商務樓宇的主要需求產業（商貿業、商務服務業等）總體不景氣，呈逐年虧損態勢，因此，導致對于辦公樓的需求在減弱，區內原有的商務樓宇如北辰大廈、長瀛商業廣場等，主要以出租小型商貿企業為主，缺少有效的管控機構，內部秩序混亂，收租難的現象較為普遍，又由于招商引資力度不夠，商務樓宇中，金融、教育、房地產、聯合辦公、互聯網+等新興行業較少，發展前景不容樂觀。

此外，近年來的房地產行業配套項目的辦公用房存量不斷提高，導致供大于求，從而，產生了商務樓宇較高的空置率。

二、房地產行業稅收收入情況

就房地產企業而言，具有涉稅環節多，經營周期長，有一定隱蔽性等特點。在各個環節，涉及的稅收有：

在招標投標環節，主要涉及契稅、印花稅等；在土地取得（規劃設計）環節，主要涉及土地使用稅、印花稅等；在施工建設環節，主要涉及增值稅、印花稅以及外地施工企業的企業所得稅、個人所得稅等；在房產預售環節，主要涉及增值稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅等，這個環節是房地產行業稅收的主要來源。在項目清算環節，主要涉及土地增值稅清算、企業所得稅匯繳清算。

（一）流轉稅收收入情況

2015年，北辰區房地產企業繳納營業稅46550萬元，占全區營業稅收入21.35%；2016年，繳納營業稅48340萬元，占全區營業稅收入50.35%。2016年，繳納增值稅49706萬元，占全區增值稅收入9.09%；2017年，預計繳納增值稅67704萬元。

（二）“營改增”對稅收的影響

1.增值稅

2015年，北辰區房地產行業銷售總額651751萬元，稅負率7.14%；2016年，“營改增”后銷售總額825135萬元，稅負率6.02%。

由此可見，房地產行業整體稅負呈下降趨勢，房地產企業“減負”效果明顯。然而，在個例分析過程中，我們發現為數存在著不少企業稅負不降反增的情況，究其原因是：

一是“營改增”實現了行業整體減稅的效果，其前提是要求單個企業的財務管理具有規范性。從整個行業來看，增值稅進項抵扣范圍增大，消除重復征稅，其行業稅負肯定下降。但從單個企業來看，如果企業財務管理不規范，不能及時取得進項發票入賬，真正實現減稅效果的難度很大。

表2 2015—2017年增值稅、營業稅繳納情況 單位：萬元

二是“營改增”是逐步減稅的過程，并不是即時減稅的。企業生產經營是逐步發生的，買設備、擴大規模也是逐步發生的，購入資產后，才可以逐步享受減稅的優惠。客觀地講，減稅優惠政策效應的顯現，不是實時的，而是需要一定的時間。

三是“營改增”過渡時期，存在較多的政策交接問題。比如，同一房地產企業大多同時動工多個項目，其存在著一般計稅、簡易計稅兩種方法并行的情況，在進項稅額抵扣時，應以 《建筑工程施工許可證》注明的建設規模（面積）為依據，進行劃分；再如，納稅人在地稅機關已申報繳納營業稅的預收款中，并非全部開具營業稅發票等，在2017年以后的執行口徑問題等，尚需進一步明確。

2.企業所得稅

北辰區房地產行業企業所得稅由國稅征收的企業有9戶，在地稅繳納的企業有103戶。2015年，國稅征收企業所得稅2572萬元，2016年，國稅征收企業所得稅4889萬元，對國稅整體收入影響不大。2015年，地稅征收企業所得稅7856萬元，2016年，地稅征收企業所得稅31306萬元，稅收收入大幅上漲，因此，可以說，房地產行業的企業所得稅對地稅稅收收入影響較大。

2017年1月25日，國地稅聯合下發的《關于我市房地產開發企業計稅毛利率有關問題的公告》，調低了計稅毛利率，明確了開發非經濟適用房項目的，暫按20%計算，并自2016年企業所得稅匯繳期開始執行。此前執行的文件是《天津市地方稅務局 天津市國家稅務局關于房地產開發企業所得稅政策問題的通知》(津地稅企所〔2010〕1 號)，其規定：開發非經濟適用房項目的，暫按25%確定。新老政策變化，導致計稅毛利率的下降，因此，將減少企業所得稅的稅款，據預測，房地產企業將會產生1.2億元的退稅。

如何通過加強對房地產企業的控管，準確核算房地產企業工程費、建筑安裝費等計稅成本，是擺在稅務機關的重要問題。

“營改增”前，地稅機關按企業項目登記號進行項目管理，構成樹形結構關系。這種方法簡單易行且容易找到抓手，從總包方到分包方層層深入，由一個簡單的登記號掌握整個項目情況，稅款全部預繳在項目所在地。

“營改增”后，國稅機關一般要求企業在收取建安發票時，督促施工方在項目所在地預繳增值稅。由于企業內部核算方式、架構關系等問題各異，加之，財務管理部門與施工管理部門的配合程度較低，目前，導致難以從源頭上控制稅款的入庫情況。

3.土地增值稅

土地增值稅由地稅機關征收。2015年，征收土地增值稅10696萬元，2016年，土地增值稅28666萬元，稅款增幅明顯。可以預見，隨著房屋單價的上漲，開發面積的加大，土地增值稅還會有一定的上漲空間。

眾所周知，增值稅與營業稅計稅原理不同，增值稅屬于價外稅，營業稅屬于價內稅，因此，其收入、成本、稅金的確認也不同。土地增值稅的計稅依據為不含增值稅的收入，減少了計稅依據。為了簡化征收方法，總局下發《營改增后若干征管規定的公告》（國家稅務總局〔2016〕70號），對現行稅制下的土地增值稅征管做出了明確規定：土地增值稅的計征依據＝預收款－應預繳增值稅稅款。按照《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局2016年18公告）中規定：應預繳增值稅稅款＝預收款/（1+適用稅率或征收率）*（預征率3%）。適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。目前已有案例表明，有的房地產企業在確定土地增值稅的計征依據時，不以3%作為預征率，而以11%的適用稅率或5%的征收率作為預征率計算后，當做應預繳增值稅稅款，人為地加大了土地增值稅的計征依據的減除額。

“營改增”后，銷售單價確定預征率的條件沒變，其規定：從事房地產開發的納稅人應區分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產，分別按每月取得的商品房銷售收入（不含增值稅），乘以我市規定的預征率計算預繳土地增值稅。

4.契稅

契稅由地稅機關征收。這幾年隨著房地產市場的火爆，土地出讓金的高漲，契稅的稅收貢獻比重加大。2015年，北辰區共拍出5宗宅地，共繳納契稅16342萬元；2016年，北辰區共拍出6宗宅地，共繳納契稅35514萬元。2017年1月份，無宗地出讓，現可以預見，3月初北辰將新掛2宗宅地。

房地產企業和城市基礎設施配套辦公室初次簽訂的《大配套工程收費合同》時，對于房地產企業繳納大配套費的時間和金額的明確，對于付款次數、金額以及企業按總的約定配套費金額計算繳納稅款等問題，沒有異議。但是，目前發現基礎設施配套辦公室對企業配套費最后核定時，將按照新的《建設工程規劃許可證》的面積，重新核算應交大配套費金額，由企業補繳大配套費。值得注意的是，有的企業就會疏忽少繳此部分的契稅，應引起地稅部門的高度重視。

5.房產稅

從目前來看，房地產市場異常火爆，各項目售樓處、樣板間裝修豪華且占地面積大，計征房產稅的房產原值也逐漸增大。房地產企業資金來源中貸款占絕大部分，貸款利息的支出，是否有必要計入售樓處建筑物房產稅計稅依據，僅以售樓處的建安成本、裝修費用作為計征房產稅的依據已經明顯偏低，是值得研究的課題。

近期出臺新的規定，當掛牌競買報價達到最高限價時，不再接受更高報價，轉為競報自持規劃商業建筑面積階段，若競報自持規劃商業建筑面積達到上限時，轉為競報自持規劃住房建筑面積階段。另根據新規，競報自持的商業建筑且自持經營，不得辦理銷售許可，須整體辦理不動產權屬登記，不得分割轉讓、分割抵押。這種政策規定，在競價時表面來看，未加大企業出讓金的支出，但在后期的開發中，企業需自持商業建筑，只能自用及對外出租，不得銷售。從長遠來看，會加快北辰地區的區域繁華，寫字樓性質的商業地產會加大比重，對當地政府的稅收貢獻會有一定的持續性。作為地稅部門應加強對其房產稅、土地稅監控，避免稅款流失。

6.其他稅種

為了達到銀行貸款 “需要達到權益類資金金額”的要求，有的房地產企業將“其他應付款”或其它科目金額轉入“其他權益工具”科目核算，由于財務報表上無相關列示范圍，所以，列入了資本公積。按照《印花稅暫行條例》中的有關規定，印花稅的計稅依據就是實收資本和資本公積之和，按萬分之五的稅率繳納印花稅，并不區分是否屬于權益性資金，也就是說企業如果將數據列入此科目，就必須繳納印花稅，這就要求隨時關注企業財務報表數據。

三、房地產企業征管中的問題

（一）經營環節多，涉稅風險增加

就房地產企業而言，存在著經營規模較大，涉稅風險較多的情況，征管難度不言而喻。企業在招標投標、土地取得（規劃設計）、施工建設、房產預售、項目清算等環節，都與稅收密切相關。因此，稅收征管必須在各環節進行系統的規劃。具體地講，企業取得土地的方式有招拍掛、股權收購、合作開發等，不同的土地取得方式，其稅負差異很大。僅以拆遷為例，就拆遷補償而言，無論是貨幣補償還是產權調換，均涉及增值稅、企業所得稅、土地增值稅等稅種。而在房產預售環節，存在著如何到位監控企業取得定金等預售收入及時申報納稅，以及按照預征率預繳企業所得稅和土地增值稅等問題。

（二）關聯行業廣，財務核算復雜

房地產行業作為龍頭，與許多行業有著密切的關系，具有很強的產業關聯性。除了帶動上游的水泥、機械、鋼鐵、木材、玻璃等行業外，還推動塑料、汽車、家電等行業的衍出需求，又通過貸款與銀行、金融、信貸密切相關，據不完全統計，與房地產業相關的行業達60余個。房地產企業主營業務范圍廣，大多數同時涉及房地產經營和房地產開發建造的業務，而房地產開發建造又與建筑業息息相關。在全面推行“營改增”試點后，形成完整的增值稅抵扣鏈條，相比營業稅，增值稅的核算較為繁雜，發票開具、收集、認證、抵扣、繳稅等環節工作量大。以建安企業為例，以外來人員居多，通常具有規模小、數量大、流動性強、財務核算不健全的特點。由于通過合法途徑取得的進項發票較少，稅收負擔加重，可能為了利益鋌而走險，滋生虛開、代開發票的隱患。因此，如何健全財務管理和風險管理制度，將成為重要的研究課題。

（三）信息來源廣，獲取手段滯后

房地產企業基礎信息一般來源于房產管理、國土資源、規劃管理等部門，缺少具體的規章，約束各部門間的信息交換，直接制約了稅務機關的信息獲取。同時，各部門數據信息的準確性、及時性和完整性等方面各異，造成了信息的不對稱。目前各部門間的合作只處于約定和協商的狀態，難以形成合力，缺乏相應的激勵制約手段，遇到問題不能及時解決，實現房地產稅源的源泉控制更加困難。

（四）稅收政策多，納稅人難掌握

由于房地產行業涉及的稅種較多，特別是“營改增”過渡時期，大量的新政策、新文件的陸續出臺和補充完善，稅收政策難以在第一時間送到納稅人手中，致使一些納稅人無法對房地產行業相關稅收政策系統地認識和掌握。同時，部分房地產開發商稅收法律意識淡薄，尚停留在營業稅稅制模式，對現行增值稅稅收法律知之甚少，又不愿積極配合，也導致房地產企業相關稅收政策執行不到位的情況。

四、加強房地產行業稅收征管的建議

（一）改變管理模式，逐戶建立臺賬，強化信息監控

房地產業作為全面推行“營改增”試點后國稅機關征管新行業，要從招標投標、土地取得（規劃設計）、施工建設、房產預售、項目清算等多個環節，實行全程監控。一是對同一房地產企業的開發方和銷售方，進行全面監控；二是對各個工程項目的可售面積、可售收入、實際收入，進行逐項監控；三是從稅源管理臺賬著手，逐戶建立完整的房地產企業稅收征管檔案，完善稅源信息的傳遞機制，增加稅源信息獲取渠道。

具體地說，一方面，按工程名稱或施工許可證編號建立施工信息臺賬，列示施工總包方各項目合同金額、簽訂日期、是否為外區企業、已開票金額等信息，并要求總包方登記管理分包方上述信息。另一方面，按施工樓號或商品房銷售許可證的編號登記開發項目臺賬，一樓一檔，全面掌握每一樓棟的成本、核算和銷售情況，實施稅源監控。此外，根據房號對每一戶房屋的銷售情況進行普查并建立不動產明細臺賬，包括購房人基本信息，由定金、首付款、貸款回款構成的銷售總房款等情況，實現由管戶到管房的轉變。

應該說，通過三套臺賬進一步優化管理模式，及時傳遞、比對、整理、歸集，通過大數據和云技術初步建成一個綜合信息庫，使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心，提高管理效率和數據共享能力。

（二）提高部門聯動，實現資源共享，完善稅款預控

1.加強部門間聯系。與發改委、規劃、住建、房管、國土等部門，建立信息溝通機制，定期進行信息交換，進而做好分析比對。多渠道采集房地產企業的土地規劃、投資計劃、施工單位、分包合同（協議）等相關信息，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。

2.推動國地稅協作。定期開展國稅增值稅入庫與地稅附加稅費入庫的比對分析，以此作為納稅評估依據，適時開展聯合專項檢查。目前，從市國稅、市地稅局層面來看，已經加大了各類業務的合作，如發布國、地稅稅收聯合公告，進行國、地稅聯合稅收分析等。房地產行業作為一個特殊的行業，存在著企業所得稅的稅收管轄權不統一、對稅法的解釋有偏差的問題，建議有必要將企業所得稅統一管轄。

3.完善稅款的預控。各部門根據職能分工做好協稅護稅工作，建立起稅款預控機制，實現“以票控稅”手段。一是施工單位承建財政資金投資項目的，財政部門應憑相關項目發票、建筑服務發生地完稅憑證等支付依據，辦理資金支付手續；二是施工單位承建國有企業投資項目的，國有企業在向施工單位撥款時，施工單位須提供稅款入庫完稅憑證，施工單位未繳納稅款的，國有企業有義務及時通知稅務機關；三是施工單位承建其他企業投資項目的，在辦理預售許可證時，國土房管部門要通知開發方，要求施工單位依法納稅，并將預售許可證信息按月通報稅務機關。

（三）加強政策宣傳，優化納稅服務，促進稅法遵從

1.多形式政策宣傳。通過新聞媒體、稅務網站開辟宣傳專欄，用好“互聯網+稅務”，利用稅企QQ群、微信群等，及時告知企業涉稅事宜，隨時進行相關政策的公布及解讀。在稅務機關顯著位置，通過張貼公告、宣傳畫等方式的不間歇宣傳，營造“全天候”稅收宣傳環境，擴大稅收宣傳的影響面。

2.定期開展講座。針對房地產行業涉稅業務的特點，定期舉辦培訓講座，組織同行業財務人員溝通交流，問詢實際工作中納稅人的需求。根據稅源特點，結合“納稅人學堂”建設和完善，大力開展企業納稅輔導會。

3.積極開展大走訪。深入企業宣傳相關稅收政策，全面了解企業生產經營情況，結合企業實際需求，制定工作預案，做好納稅業務輔導和稅法宣傳。通過重點稅源企業的調研走訪活動，積極回應企業的訴求和關切，降低房地產企業的納稅風險，認真落實各項稅收政策，做到稅款應收盡收。

責任編輯：解忠艷 張麗恒

F812

A

1006－1255－（2017）08－0032-07

夏璟華（1963—），天津市北辰區地方稅務局副局長。郵編：300400趙 華（1967—），天津市北辰區地方稅務局管理三所。郵編：300400高 勇（1967—），天津市北辰區國家稅務局第二稅務所。郵編：300400王學武（1977—），天津市北辰區地方稅務局管理三所。郵編：300400楊 桐（1988—），天津市北辰區國家稅務局第二稅務所。郵編：300400