房屋承租人優先購買權之否定

摘 要：我國《合同法》第230條表明的是房屋承租人的優先購買權，該原則實則制約了所有權人的意思自治。我國承租人優先購買權制度缺少理論支持，不為國際公認，缺乏操作性。導致所有權人、承租人、善意第三人之間的利益失衡和司法判決不一的現象。而買賣不破租賃和共有人優先購買權制度，也能發揮承租人優先購買權制度所追求的保護承租人、平衡三方權益、簡化法律關系、提高社會整體效益的作用。因此，我國《合同法》宜廢除房屋承租人優先購買權制度。

關鍵詞：優先購買；立法缺陷；實踐難題；廢除

一、房屋承租人的優先購買權概念

我國有各種各樣的優先購買權，但房屋承租人所擁有的只是其中的一種，想弄清楚后者還必須從前者說起。優先購買權的概念在我國民法學界存在分歧：王澤鑒教授表明，優先購買權系指特定人以當事人之間約定或依照法律規定，使所有權人于出售特定財產時，得以意思表示表達以同等條件優先買受該特定財產之權利。從而我們能夠進一步得出房屋承租人的優先購買權是指當出租人出賣作為租賃物的房屋時，承租人在同等條件下，依法享有的優先于其他人而購買房屋的權利。

二、我國房屋承租人優先購買權制度的缺陷

1.我國房屋承租人優先購買權的立法缺陷

對于時間條件，我國合同法第230條規定：“出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”但是“合理期限”到底如何判定才不違公平，值得我們去考慮。在《合同法》出臺前，《民通意見》第118條的規定是出租人提前三個月通知承租人。問題是：出租人在出賣房屋的前三個月如何能夠知道自己將在三個月后出賣房屋或者是出租人必須在通知承租人后留給承租人三個月的考慮時間。這種規定是不合理的，而且合同法將“三個月”改為“合理期限”看似解決了問題，實則“換湯不換藥”，使得該條更加原則化了。

其次是同等條件，我國《合同法》第230條的規定表明，只有在“同等條件”下，承租人才得以行使優先購買權。關于“同等條件”的規定，存在“絕對同等說”和“相對同等說”。絕對同等說在很大程度上限制了承租人優先購買權的行使，使得承租人優先購買權的價值很難得到有效發揮，一方面，承租人很難達到與第三人完全等同，另一方面，所有權人很容易與第三人惡意串通購買條件或者提出承租人很難達到的標準。對于相對同等說問題是：若是第三人被允許使用延期付款，那么承租人也可以延期付款，并且當第三人同時提供了延期付款擔保時，那么承租人是要為自己的延期付款提供同類物的擔保還是相當價格的擔保才能算是“相對同等”呢？

再次是通知義務我國法律規定，出賣人在出賣前要事先通知承租人。且若是所有權人在售賣租賃房屋之前沒有在合理的時間內對承租人進行通知，從而對承租人的優先購買權造成損害的，承租人能夠依法向所有權人索賠，但關于通知義務的具體實行，法律并沒有做出詳細的規定，導致該通知義務難以發揮應有的效能。

2.我國房屋承租人優先購買權的實踐難題

首先是行使方式承租人優先購買權的主張條件是所有權人出賣租賃房屋，這里的出賣只是指普通買賣還是包括互易、恵賣、拍賣等以交換為目標的法律行為呢？

其次是主張情況上述談論的還都是簡單法律關系下承租人優先購買權的弊端，當法律關系變得復雜時，承租人優先購買權的主張也可能會相應變得復雜起來。究竟，承租人優先購買權的主張還會遇到什么問題呢？第一種，認為部分承租人對屋子全體享有優先購買權。 第二種，承租人只租賃房屋的一部分并將該部分轉租給次承租人時所產生的承租人的優先購買權與次承租人的優先購買權競合。第三種，承租人將承租房屋分割轉租給多個次承租人以及部分承租人將承租的部分房屋分割轉租給多個次承租人的情形，這些現實中的主張狀況著實讓官司很難進行下去，權利根本無法保障。

三、我國房屋承租人優先購買權的制度廢除

在權利的制定方面，該制度沒有充分的理論支持。在中國大陸上，法律又不認可物權變更的無因性，只有具備物權變更的法律事實，才能真正使物權變更發生法律效力。物權變動的原因主要有三種：法律行為（如單方民事法律行為中的拋棄、捐助、遺贈，契約和多方法律行為中的合伙協議等）、事件以及事實行為（如先占、添附、善意取得等）、公法上的行為（如征收、沒收、強制執行、判決等）。因此，對于房屋產權發生物權變動之前承租人優先購買權的行使，學者們既無法對該制度做出準確的定性，也無法將它進行歸類，更無法得知承租人通過行使優先購買權獲得的是房屋的產權還是獲得的是與所有權人訂立合同的機會。

對比國外和國內臺灣地區的法律內容，房屋承租人的優先購買權并沒有得到多數國家的認可。雖然德國法律對它進行了詳細的規定，但“每一個法律制度或法律概念都是一個系統或語境的一部分，它從這個系統或語境中確定自己的意義。變換語境后，每個孤立部分的含義在重組時，便與它們在先前的語境中所具有的含義毫無關系。”因此，用突破合同相對性的承租人優先購買權來著重保護承租人并不具有國際淵源。

從立法價值出發，承租人優先購買權的存在某種程度上損害了所有權人的財產利益，減少所有權人與第三人的交易機會，使得所有權人自己辛苦買來的房子在出賣時不能達到合理的預期值，自由選擇心儀的交易對象；同時，該制度相對于“買賣不破租賃”和“共有人優先購買權”也并不能更好的平衡所有權人、承租人與第三人之間的利益，做到恰如其分；更會在整體上降低交易效率、減損社會整體利益，從而不利于維護社會秩序和經濟秩序。

立法的不具操作性與司法實踐中層出不窮的狀況，使得該制度的適用變得更加困難。可就算我們現在能規定出詳細具體的制度，我國法律人員的專業水平、我國公民的法律素養還必須經過相當長的時間才能嫻熟地運用如此縝密復雜的法律規定。而承租人優先購買權的繼續研究，只會使法律關系更加復雜，高額的立法成本與履行成本與其所能解決的問題并不成正比。

因此，在《合同法》里，房屋承租人的優先購買權應予以廢除。

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作者簡介：

李夢霞（1993.5—），女，漢族，籍貫河南省周口市，法學碩士，單位：西北政法大學。