星級酒店旅游住宿資源調查分析及調整建議
——以沈陽星級酒店為例

◎劉紅春 靳 瑩

星級酒店旅游住宿資源調查分析及調整建議
——以沈陽星級酒店為例

◎劉紅春 靳 瑩

2013年至今，傳統住宿業（星級酒店）市場依然低迷，房價、入住率、客房收益都較低，住宿資源大量閑置。本文以沈陽星級酒店為例，通過對沈陽星級酒店資源進行調查與分析，并提出調整建議，以期為沈陽星級酒店的結構性調整乃至政府相關管理部門作出合理指導提供理論依據。

沈陽星級酒店 旅游住宿資源 調查分析 調整建議

據國家旅游局統計，2016年我國國內旅游44.4億人次，同比增長11.0%；入境旅游人數1.38億人次，同比增長3.8%；預計2017年全年國內旅游人數48.8億人次，同比增長10%；入境旅游人數1.4億人次，同比增長3.5%。旅游市場持續火爆，因此我國已有31個省區市把旅游業作為戰略性支柱產業予以優先發展，而與之連體關系的旅游住宿業與之相比卻是冰火兩重天：傳統住宿業（星級酒店）市場仍處于低迷中，而另一方住宿業市場因需求結構的調整，消費主體、消費訴求的變化與升級，尤其是互聯網已滲透到人們的消費習慣和消費方式中，催生了住宿業態的多元化發展，于是短租公寓、客棧民宿等非標住宿強勢進入了住宿業市場。有數據顯示，2016年有23.5%的用戶外出時入住過非標住宿房屋，嚴重沖擊著傳統旅游住宿業的市場。星級酒店何去何從？本文以沈陽星級酒店為例，對沈陽星級酒店資源及空間分布情況進行調查與分析，提出相關整改建議。

一、沈陽星級酒店資源調查

據調查，目前沈陽市擁有傳統星級酒店128家，客房28604間，床位40665張（見表1）。

（一）沈陽星級酒店空間分布情況

表1 沈陽星級酒店資源狀況

沈陽星級酒店分布在市內外12個區縣，但數量、客房數、床位數空間分布集聚度極高，主要集聚在和平區、沈河區（見圖1和圖2）。

圖1 沈陽星級酒店數量空間分布圖

圖2 沈陽星級酒店客房數、床位數空間分布圖

（二）沈陽星級酒店類型

根據客人來源標準劃分，沈陽星級酒店有商務型、會議型、度假型、旅游型、機場酒店等；根據酒店所有權標準劃分，有公司制、私營制和國有制飯店等。其中，國有制飯店包括軍企飯店（見圖3和圖4）。

圖3 沈陽星級酒店客人來源類型圖

圖4 沈陽星級酒店所有權劃分類型圖

（三）沈陽星級酒店發展歷程

沈陽第一家星級酒店應為遼寧賓館，最初稱為“大和旅館”，建于1927年，使用于1929年，是一家百年老店。可見，沈陽星級酒店有著悠久的發展歷史。本文將沈陽星級酒店的發展劃分為五個時間段：一是1978年以前；二是1979年至1988年；三是1989年至1998年；四是1999年至2008年；五是2009年至2017年10月（見圖5）。

圖5 沈陽星級酒店發展歷程圖

二、沈陽星級酒店旅游住宿業資源狀況分析

（一）資源供求狀況分析

據沈陽年鑒數據統計，2014年沈陽接待入境旅游人數為8306萬，2015年為9219萬。2017年沈陽市政府工作報告有關數據顯示：2016年沈陽接待國內外游客人數為6457.7萬。如果按照2015年沈陽接待入境游客最高數值計算，假設這些客人都選擇星級酒店入住，則每天需要25258間客房，這樣沈陽星級酒店每天還要剩余客房3346間、床位15408張，而且沈陽住宿業還有經濟型酒店和民宿等業態。兩種住宿業態客房總數37616間，床位52934張。占沈陽旅游住宿業客房和床位總量56.8%和56.6%。實際上，沈陽旅游住宿業每天都要有56.1%的客房或55.7%的床位處于閑置中。加之還有9家高端酒店將在明后兩年陸續開業，市場又會增加2893間客房和4156張床位參與競爭。屆時，產品過剩比例加大，競爭更加慘烈。具體數據見表2。

表2 沈陽9家高端酒店將在2018—2019年陸續開業有關數據

（二）資源閑置狀況分析

據調查，沈陽旅游住宿業擁有客房66220間，床位93599張。而星級酒店客房和床位數占總量43.9%和44.3%，已經超出了30%的合理值。

1.酒店興建節奏過快，市場遇冷。從1999年開始，沈陽新開業的星級酒店98家，占總量73.7%，并以高星級為主。五星級酒店開業時間主要集聚在2011年（6家）和2013年（7家）。2009年、2010年是沈陽星級酒店經濟效益最好時期，只要加強科學管理，開業就賺錢；四星級酒店沒有出現集中情況，但2013年仍開6家；三星級酒店新開2家。

酒店興建節奏過快，是因沈陽2010年承辦了全國糖酒展覽會，參展人數達10萬，當時沈陽星級酒店沒有承接能力，因此興建酒店就勢在必行了；還因沈陽2013年承辦十二屆全運會出現的效應，也引起了投資熱。但是，2013年全國酒店業受到國家政策影響，沈陽酒店市場預測遭遇失敗，沒有出現預期經濟效應。市場遇冷，酒店興建過快，大量資源只能閑置。

2.國有酒店數量多且房價低，拉低沈陽星級酒店平均房價。2013年，中國星級酒店業進入寒冬季節，持續至今，似有回暖。但是，權貴消費市場的消失給沈陽星級酒店營收帶來嚴重創傷，43%的國有酒店，其權貴消費市場目標非常明確，面對突變的外部環境，平時缺少產品創新、缺乏應急措施，不能對變化了的市場及時調整經營戰略。從調查數據來看，5家五星級國企酒店，其平均房價400元、RevPAR（每間客房收益）223元、入住率51%，完全低于沈陽其他產權所有的五星級酒店平均數，拉低了沈陽整體星級酒店經營數值。

3.酒店集聚度過高，空間分布不均。沈陽星級酒店主要集聚在和平區和沈河區，各為35家，占總量的54.7%。和平區是沈陽市中心區域，遼寧省委、沈陽軍區司令部、美、日、韓、朝四國總領事館等所在地；又是東北電業、郵政、鐵路等行業樞紐，該區以發展第三產業為主，經濟綜合實力較強。沈河區則是沈陽市的政治、商貿、金融、文化中心，著名景區景點所在地，也是全國城區中第一個國家級可持續發展實驗區。

不難理解，這種高集聚度是因兩個區域在城市中的政治、經濟、文化、交通的中心地位與地理位置所決定的。但是，沈陽經濟發展需要全方位、全區域、全產業的帶動。這種高集聚度勢必影響區域酒店業的經濟發展。此外，其還存在空間分布的極不均勻。如渾南區、于洪區、沈北區、蘇家屯、新民市等區域，星級酒店共占總量18.1%，而法庫縣作為國際飛行大型會展中心，其星級酒店為零。

4.旅游型酒店和機場酒店數量不足。沈陽的酒店類型分為商務型、會議型、度假型、旅游型和機場酒店等。其中，商務型酒店91家、會議型酒店28家，分別占總量70.1%和20%；度假型酒店9家，占總量7.1%；旅游型和機場酒店各1家，各占總量1.6%。商務型和會議型酒店占比合理，旅游型和機場酒店數量略顯不足。

沈陽畢竟是“一朝發祥地，兩代帝王都”，具有“國家森林城市”“國家園林城市”稱號，旅游價值較高；而作為商務城市，出入境客人較多，只有一家機場酒店是不合理的。另外，沈陽度假型酒店主要建在棋盤山旅游度假區、沈北區方特游樂區、渾南區，都存在交通不便、周圍商業配套不全等劣勢，導致房間價格和用餐標準較高，這些因素也影響了這類酒店的經營發展。

三、沈陽星級酒店旅游住宿資源調整建議

（一）放緩酒店建設步伐，更新改造老酒店設施設備

沈陽星級酒店產品已大量閑置。目前的沈陽經濟形勢、旅游資源、人口紅利等還無法帶動旅游住宿業的蓬勃發展，而陸續開業的9家高端酒店，又讓已“供大于求”的酒店市場雪上加霜。另外，開業超過10年的星級酒店，其硬件設施設備老舊，給客人造成許多不便，降低了酒店形象和營業收入，必須抓緊時間更新改造。

（二）合理調整酒店等級結構、類型結構

1.合理調整全市各區域酒店等級結構。沈陽27家五星級酒店，和平區、沈河區和渾南區，已占其總量70.3%，而即將開業的8家五星級酒店，6家依舊建在這三個區域。這不利于其他區域高端商務活動開展，使其接待力不足，無法帶動當地高端消費。

2.合理調整全市各區域酒店類型結構。沈陽星級酒店類型單一。商務型、會議型酒店集聚度過高，占酒店類型總量90%。其余機場酒店、旅游酒店、度假型酒店、酒店式公寓，占酒店類型總量10%，比例顯示極不合理。市政府應加強調控，進行充分評估，避免投資重復性，致使酒店總量、布局、檔次、類型等方面失衡；控制商務型和會議型酒店建造數量，增加旅游酒店、機場酒店興建數量；隨著中國老齡化進程的加快，可增加酒店式公寓數量，這類酒店可開發養老項目產品；作為國際飛行大型會展中心的法庫縣可建造主題型酒店；康平縣擁有遼寧省唯一的“金沙灘”國家級沙漠公園，擁有獨特的大漠風情，可在此可建造旅游酒店；短途自駕游成為人們節假日主要旅游活動，目前沈陽還沒有出現自駕游酒店，這是個很有潛力的市場，市政府可以引導投資者開發興建；現有的度假型酒店要有清晰定位，突出休閑、娛樂功能，要在山水和文化方面下工夫，凸顯精致、個性、寧靜的風格，還要提供便利交通，改造或升級現有設備，注重服務質量，將產品價格控制在合理范圍內；沈陽不同的行政區都有其突出的功能與資源，有比較固定的商務客人、旅游者等，可以根據往來人員的特征，有針對性地進行酒店類型和等級的建造。

3.控制國有酒店類型建造。沈陽國有星級酒店占總量43%。如今外出公干人員減少，權貴消費消失；交通工具快捷與便利，多數公出人員選擇當天往返等，致使這類酒店客源驟降；更有管理方式、服務質量、品牌形象落后，競爭力弱。鑒于這類酒店的數量過多、市場已飽和，不適宜再增加投資建設，政府以及各國有企業應予以控制。

（作者單位：沈陽職業技術學院）

責任編輯：司 斯

注：本文系沈陽市旅游委員會2017年旅游與研究立項課題（一般性課題—19）