行為經(jīng)濟學(xué)視角下的房價波動分析

高賢欽

摘要：隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房價也出現(xiàn)較大波動。在行為經(jīng)濟學(xué)逐漸被我國熟知并得到廣泛認同開始，其針對房價波動的預(yù)測能力也已經(jīng)被人們所關(guān)注。本文主要對行為經(jīng)濟學(xué)視角下房價波動的原因進行分析，并全面總結(jié)房價市場中相關(guān)參與者自身認知和行為所存在的問題，同時對關(guān)于房價波動目前所研究重點的不足與未來研究方向進行展望。

關(guān)鍵詞：行為經(jīng)濟學(xué)；房價；認知局限；分析

現(xiàn)階段，我國社會經(jīng)濟正在持續(xù)快速發(fā)展，這種發(fā)展在很大程度上使我國房價市場出現(xiàn)較大波動，房價波動對我國人們乃至社會經(jīng)濟都產(chǎn)生一定影響。伴隨著行為經(jīng)濟學(xué)在我國的興起，其已經(jīng)對房價波動產(chǎn)生了至關(guān)重要的意義。為了進一步了解行為經(jīng)濟學(xué)視角下房價波動的具體特征，就要對其進行較深的分析和研究。

1、行為經(jīng)濟學(xué)中的相關(guān)基礎(chǔ)理論

行為經(jīng)濟學(xué)主要采用行為科學(xué)相關(guān)理論與方法，對市場中的投資、消費、價格變化等一系列關(guān)于經(jīng)濟變化進行研究，其也是在一定程度上把行為分析、經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律變化、信息學(xué)和經(jīng)濟科學(xué)等進行科學(xué)結(jié)合。在近些年來的房地產(chǎn)行業(yè)中，相關(guān)人員應(yīng)經(jīng)開始較多應(yīng)用行為經(jīng)濟學(xué)，來對房地產(chǎn)價格市場中出現(xiàn)每種現(xiàn)象進行分析和研究，比如利用偏好、預(yù)期、羊群行為等相關(guān)理論對市場微觀個體的主要心理與行為活動展開全面分析，同時找出存在于房地產(chǎn)中經(jīng)濟循環(huán)周期、價格波動變化、泡沫等所有的微觀性解釋。預(yù)期主要是指市場中的相關(guān)參與者為把自身利益增加到最大，對現(xiàn)階段決策中相關(guān)經(jīng)濟變化趨勢，在未來發(fā)展過程中的主要變化方向與幅度展開較為精準的預(yù)測。在預(yù)期理論中具有幾個點，其中包括在參與人面臨獲得時 ，通常更加著重于風(fēng)險規(guī)避；而在面臨損失時，參與人更加著重于追求風(fēng)險；這種獲得與損失大多是對參照點來說的。這種理論可以在很大程度上對傳統(tǒng)市場中的風(fēng)險決策相關(guān)理論進行了完善和修改，進一步明確了在不確定基礎(chǔ)條件下有關(guān)的決斷與決策，很多系統(tǒng)都在一定程度脫離了以前較為傳統(tǒng)的經(jīng)濟理論，尤其更是背離了期望效用理論。雖然期望效用理論能夠?qū)Ρ容^淺易決策過程進行更加準確的解釋，但是根據(jù)較多實驗研究資料來看，通常人們會比較一致偏離期望效用的具體理論。在行為經(jīng)濟學(xué)理論中，羊群行為也是其中較為關(guān)鍵的一種理論之一，其主要是指相關(guān)市場參與者在信息、環(huán)境、因素等一系列不確定的條件下，參與者或團體行為會在很大程度上受其他參與人員或團體的影響，對他人產(chǎn)生的決策進行無目的模仿，這種決策通常也會對存在的輿論過分依賴，從而不會根據(jù)自身狀況對信息進行全面考慮。羊群行為其實是一種較為極端的社會認知形式，這種行為的發(fā)生其實是不理性的，也正因為這種行為的出現(xiàn)就使人們出現(xiàn)從眾心理，對于這種心理我們稱為“羊群效應(yīng)”。目前，從我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，存在很大程度的羊群效應(yīng)，在房地產(chǎn)價格持續(xù)走高逐漸出現(xiàn)較大利益化時，其中的每個參與者都忽略了其自身所具備的相關(guān)信息，盲目對他人行為進行模仿，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上越來越多的參與者向投資方向發(fā)展，又給逐漸上漲的房地產(chǎn)價格雪上加霜。而當(dāng)房產(chǎn)市場價格出現(xiàn)較大回落時，市場中的很多人又開始逐漸脫離市場，進而致使房地產(chǎn)市場價格連續(xù)下降。

2、房地產(chǎn)價格變化造成的心理預(yù)期理論

在房地產(chǎn)價格波動中，心理預(yù)期理論與其內(nèi)在具有一定的相互影響機制。在房價出現(xiàn)較大漲幅時，收入較低或中層階級的參與者會在很大程度上因為自身支付能力限制，從而選擇觀望，這時對房地產(chǎn)的需求量就在逐漸減少。而投資者來說，房價漲幅過快就意味著政府會在一定時間出面對其進行控制，使投資者的預(yù)期收益產(chǎn)生下降，這時投資設(shè)通常會選擇在最短時間內(nèi)對手中現(xiàn)有的房產(chǎn)進行拋售，減少或放慢投機性購買房產(chǎn)的速度。在這種情況下，因為需求在很大程度上受到減少，就必然會導(dǎo)致房產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯下降。當(dāng)這種下降形成一種主要趨勢時，市場中的投資者和參與者會接連退出，用來保護自身利益，這樣就進一步使已經(jīng)較差的房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走低。在房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上升或下降較為明顯的趨勢時，房產(chǎn)市場中各種參與者或團隊，都會按照自身信息對后續(xù)階段房價的主要發(fā)展行勢進行科學(xué)客觀的預(yù)期，并制定出同自身利益相適應(yīng)的市場決定，進而從供應(yīng)層面對市場供求進行較大程度上的影響，引起房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生波動。在市場價格出現(xiàn)波動時，如果政府針對房地產(chǎn)相關(guān)政策較為寬松，或市場經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)較好變化，就會使房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)上升或提高。這時消費者或參與者對未來房產(chǎn)的預(yù)期價格還會出現(xiàn)持續(xù)上漲，給市場帶來較強的購買力度，進一步增加人們對房屋進行購買的欲望。對房地產(chǎn)開放商或售賣者來說，會根據(jù)其較為合理的未來預(yù)期價格上升制定售賣方案，這種方案的具體行為包括減少房屋的供給量，以便可以再未來市場中選擇利潤較高時進行拋售。

3、行為經(jīng)濟學(xué)視角下的房價波動分析

3、1、供給與需求的價格理論

市場供給與需求和價格之間的關(guān)系，我們首先要知道市場或生產(chǎn)價值直接決定商品價格，市場或生產(chǎn)價值是價格在形成之初跟運動的內(nèi)部基礎(chǔ)與外在實體，也是市場價格出現(xiàn)波動的主要核心，價格在很大程度上對市場的供給與需求關(guān)系產(chǎn)生影響，而市場的供給與需求關(guān)系也對價格起到一定的反作用，其也是成了主要影響市場價格和價格波動的根本要素。所以，它們之間是相互影響和制約的。

3、2、心理預(yù)期差異對房價波動所產(chǎn)生的影響

在對行為經(jīng)濟學(xué)進行相關(guān)研究以后發(fā)現(xiàn)，人類通常普遍存在一種名為風(fēng)險厭惡的情緒，這種情緒在社會經(jīng)濟出現(xiàn)通貨膨脹或緊縮時其表現(xiàn)較為突出。而因為預(yù)期因素存在一定的不確定，就導(dǎo)致人們情緒好壞或其中的個別因素，直接對人們在進行投資、消費過程中的決定和策略造成影響，而因為人類行為經(jīng)濟學(xué)在其心理上具有對認知進行加強的主要特征，所以人們在房產(chǎn)市場價格出現(xiàn)變動時，通常會認為主要價格出現(xiàn)上漲，就會一直保持上漲的趨勢，反之當(dāng)市場價格出現(xiàn)下降時，就會認為一致持續(xù)下降。因此，很多人在房產(chǎn)出現(xiàn)通貨膨脹時，就會投入大量的資金進行購買活動，而在出現(xiàn)通貨緊縮時，則會對消費和投資進行控。另外，利息連續(xù)增加會使人們的心理預(yù)期對房價需求量出現(xiàn)明顯上升，盡管有些貸款買房的人，會因為利息上漲而限制了其自身的支付能力，控制購買房屋的能力，但當(dāng)房價市場價格出現(xiàn)利息上漲周期時，延遲購買房產(chǎn)將意味支付更多的利息，所以他們反而會更加堅定購買房產(chǎn)。

3、3、房地產(chǎn)商過于自信對房價波動造成的影響

在對房產(chǎn)市場價格進行全面分析以后得知，有的房地產(chǎn)商在制定預(yù)售活動模型時，通常會對其產(chǎn)生的利益具有較大自信，從而制定了與其實際情況銷售價格不符的定價，這種情況下就會使房價市場出現(xiàn)一定的波動性。基于近些來對房價上漲最為嚴重時期的分析，就會發(fā)現(xiàn)其房價出現(xiàn)較大增幅時基本與市場層面很難聯(lián)系上，這種情況下通常都是消費者心理出現(xiàn)較大的波動，這種波動就導(dǎo)致房地產(chǎn)商在進行系統(tǒng)市場價格研究時，會根據(jù)其消費者的心情指數(shù)來制定其預(yù)期值，而好的預(yù)期值就會在很大程度上使房地產(chǎn)商過于自信。

3、4、通貨膨脹或緊縮幻覺對房價波動造成的影響

在相關(guān)經(jīng)濟學(xué)者對實際情況或范例進行全面分析以后發(fā)現(xiàn)，利率、繳稅、資金等方面的獲得性和通貨膨脹或緊縮幻覺，都會對房價波動造成較大影響，盡管沒有發(fā)現(xiàn)較為明確的支持數(shù)據(jù)或證據(jù)，但是反映出了兩個較為關(guān)鍵的要素，其中包括資產(chǎn)階級主要理性定價的相關(guān)用戶成本與未來預(yù)期滯后的相關(guān)房價增長概率，著重基本面與行為方面因素，在對房價波動造成影響時，其影響的主要程度會隨著時間長短變化而產(chǎn)生差異。而有些學(xué)者則認為，在長期出現(xiàn)通貨膨脹或緊縮的過程中，投資者或參與者會產(chǎn)生一定的貨幣幻覺，這種幻覺在很大程度上認為名義上利率出現(xiàn)下降的現(xiàn)象就是實際生活中利率產(chǎn)生了下降，進而對未來需要支付的成本進行了低估。

3、5、羊群行為對房價波動的影響

近年來隨著房產(chǎn)市場價格出現(xiàn)的較大變動，經(jīng)濟學(xué)者也開始著手對存在于房產(chǎn)市場中的羊群行為對房價波動造成影響的研究，研究指出其中較為關(guān)鍵的預(yù)期心理、從眾和投機行為進行了結(jié)合，這三大要素在一定程度上互相作用或影響，導(dǎo)致其所結(jié)合形成的交易機制，在房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)波動時起到較為關(guān)鍵的作用。在對房地產(chǎn)市場較為豐富或繁榮的地區(qū)進行研究以后得知，其房屋交易量的增長跟價格增長，呈現(xiàn)出了互相影響的關(guān)系，這也是羊群行為比較明顯的特征之一。

結(jié)束語：

通過上述分析我們可以發(fā)現(xiàn)，房價波動的產(chǎn)生跟人類心理預(yù)期、房地產(chǎn)商、貨幣幻覺、羊群效應(yīng)等方面有脫離不開的關(guān)系。因此，為了更好控制房價波動的合理性和穩(wěn)定性，就需要相關(guān)機構(gòu)或政府對其進行較為全面的分析和研究，最大程度上控制房價波動的合理性，進一步維護社會經(jīng)濟發(fā)展的平穩(wěn)。

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