“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析

盧二團(tuán)?劉薇

摘要：作為改革的重要環(huán)節(jié)，營(yíng)改增的出臺(tái)無(wú)疑對(duì)各方產(chǎn)生了極大的影響。在其不斷推進(jìn)的過程中，對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)財(cái)務(wù)也帶來(lái)了極大的轉(zhuǎn)變。不管是在工作內(nèi)容上，還是在工作環(huán)節(jié)，以及需要面對(duì)的一些利潤(rùn)差異、風(fēng)險(xiǎn)管理以及資金的新流向，都產(chǎn)生了不小的影響。在這種大的環(huán)境下，如何讓房地產(chǎn)企業(yè)在這種新改變中正確的認(rèn)識(shí)到自身的定位，認(rèn)識(shí)新政策帶來(lái)的影響與改變，認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)工作需要做出的轉(zhuǎn)變是讓一個(gè)企業(yè)在此形式下獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。筆者根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)，以及自身經(jīng)驗(yàn)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理在當(dāng)前這一特殊環(huán)境中也就是營(yíng)改增下的影響進(jìn)行討論分析，為其發(fā)展提供助力。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、土地的開發(fā)以及城市化的進(jìn)程，讓建筑行業(yè)得到了井噴式的發(fā)展，許多房地產(chǎn)公司大量涌現(xiàn)，這些企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市建設(shè)中扮演了重要的角色。自營(yíng)改增出臺(tái)后，對(duì)于建筑行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的影響越來(lái)越明顯。不管是在其財(cái)務(wù)管理模式上，以及制度的革新上，還是在營(yíng)銷模式以及資金流向上都具有重要的意義。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的日漸飽和，尤其是在新政策的背景下，企業(yè)在現(xiàn)階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也有了新的變化。正是因?yàn)槿绱耍瑢?duì)相關(guān)影響進(jìn)行綜合分析，能夠讓企業(yè)找準(zhǔn)定位，獲得更好的發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生直接的影響

作為一種典型的稅收手段，該政策的推行對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生直接的影響，這種影響是非常直觀的。目前，由于該政策的推進(jìn)，原值稅金被直接的減免，這也就意味著對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本得到了直接的降低，而且降低的幅度也較大，這直接抬升了這些相關(guān)企業(yè)的利潤(rùn)空間，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益增加，毛利潤(rùn)擴(kuò)大[1]。這就會(huì)讓企業(yè)有更多的空間來(lái)進(jìn)行其他按業(yè)務(wù)板塊的開展，進(jìn)行更大的利潤(rùn)創(chuàng)造。

（二）改變了企業(yè)資金流向以及投入量

在這一影響中直接表現(xiàn)為投資項(xiàng)目的變更。企業(yè)為了發(fā)展壯大，都會(huì)趨利避害，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在投資項(xiàng)目上，多選擇利潤(rùn)率高，周期短的項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于涉及的工程項(xiàng)目一般較大，因此會(huì)涉及到大量的原材料采購(gòu)和設(shè)備的買入，隨著營(yíng)改增的推進(jìn)，在進(jìn)行材料以及設(shè)備采購(gòu)時(shí)會(huì)有政策優(yōu)待，成本降低，現(xiàn)金流出的比例就會(huì)大大的減少[2]。在這一方面的現(xiàn)金流出減少了，那么大量的熱錢就會(huì)涌入其他的投資項(xiàng)目，造成投資項(xiàng)目的更改。其次，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金流量大的一種資金密集型企業(yè)，在目前市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張中，許多企業(yè)為了擴(kuò)大市場(chǎng)，進(jìn)行擴(kuò)張都會(huì)選擇募股集資，進(jìn)行融資，這種舉措會(huì)直接的影響企業(yè)的現(xiàn)金流。在此，值得注意的是，這也意味著負(fù)債的升高以及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的增加。

（三）對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響

這種風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于兩方面。一方面是來(lái)自財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)，這包括目前企業(yè)原有人才對(duì)于新政策不熟悉，應(yīng)用不熟練，專業(yè)素質(zhì)不達(dá)標(biāo)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)人員的能力以及對(duì)財(cái)務(wù)環(huán)境的嗅覺對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常關(guān)鍵的，一旦財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)出現(xiàn)大的問題就會(huì)造成極為不利的影響，對(duì)于財(cái)務(wù)的核算，以及預(yù)算等工作帶來(lái)許多干擾，造成許多不必要的風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。另一方面的風(fēng)險(xiǎn)則是來(lái)自于資本結(jié)構(gòu)管理。新政策的出臺(tái)，是國(guó)家為了大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，為企業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)減輕壓力，實(shí)際是一種軟性的補(bǔ)貼政策，目的是為了為企業(yè)減負(fù)，降低企業(yè)的成本，從而促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這就意味著企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的變化，如果企業(yè)財(cái)務(wù)人員無(wú)法順應(yīng)新政策，對(duì)結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，就會(huì)喪失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，讓企業(yè)處于不利地位。

（四）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)和發(fā)票管理帶來(lái)較大變化

營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)工作更加復(fù)雜化。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間繳納稅款，其中適用一般計(jì)稅方法的，稅率為 11%，適用簡(jiǎn)易征收的，稅率為5%，有預(yù)繳稅款的，按照抵減后的金額向國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，而稅率與原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅相比，變化也比較大。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理影響較大。專用發(fā)票增值稅作為進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣依據(jù)，需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格把關(guān)建材供應(yīng)商的納稅資格以及發(fā)票的種類、合規(guī)等問題，達(dá)到進(jìn)項(xiàng)抵扣條件，以降低企業(yè)稅負(fù)[4]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理措施

（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)及財(cái)務(wù)核算能力

實(shí)施“營(yíng)改增”的稅收政策后，賬務(wù)管理人員的工作難度進(jìn)一步增加，財(cái)務(wù)管理人員要不斷加強(qiáng)有關(guān)于“營(yíng)改增”政策的學(xué)習(xí)，深入理解營(yíng)改增政策的基本原理。財(cái)務(wù)管理部門要積極聯(lián)系國(guó)家稅務(wù)部門，關(guān)注稅收政策的新動(dòng)向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作思路，通過開展稅務(wù)知識(shí)技能培訓(xùn)的方式來(lái)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)與核算能力。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)還可以聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)師講解“營(yíng)改增”稅收制度的基本要領(lǐng)和具體要求。另外，企業(yè)要不斷完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的考核機(jī)制，通過改良評(píng)估方案的方式來(lái)調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)管理人員的工作積極性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的運(yùn)行效率[5]。

（二）關(guān)注稅收政策合理籌劃企業(yè)稅收

前面提到，新政策的推進(jìn)改變了企業(yè)現(xiàn)金流，這主要體現(xiàn)在原有價(jià)格體系的變化。如同蝴蝶效應(yīng)，價(jià)格體系的改變會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)其他體系的改變，這種轉(zhuǎn)變是相互關(guān)聯(lián)的，并不是獨(dú)立的。因此，在營(yíng)改增背景下，當(dāng)前的管理者需要對(duì)政策有著充分的認(rèn)知，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)劃，資本結(jié)構(gòu)以及經(jīng)營(yíng)流程做出改變，將原有的一些包括合同、材料供應(yīng)商、營(yíng)銷計(jì)劃等進(jìn)行調(diào)整，并對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化管理，已復(fù)核現(xiàn)階段的市場(chǎng)環(huán)境。這種轉(zhuǎn)化一方面需要財(cái)務(wù)人員有較高的政策嗅覺，對(duì)于政策的內(nèi)容、范圍、使用對(duì)象進(jìn)行綜合深入把握，還需要財(cái)務(wù)管理人員對(duì)新政策下的稅收籌劃做出科學(xué)的調(diào)整。讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)條件，得到更好的發(fā)展。

（三）加強(qiáng)管理人員的綜合素質(zhì)

在營(yíng)改增大背景下，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行改變，不僅需要財(cái)務(wù)管理人員具有財(cái)務(wù)方面豐富的理論和實(shí)踐知識(shí)，還必須具有一定的經(jīng)濟(jì)、稅收政策和市場(chǎng)等綜合方面的知識(shí)。在整個(gè)財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)工作人員有著極其重要的作用，為了提高財(cái)務(wù)管理的水平，提高財(cái)務(wù)管理的效率，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性，就必須從財(cái)務(wù)管理員工入手，來(lái)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作的建設(shè)。加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作人員的工作能力，要定期對(duì)工作人員來(lái)進(jìn)行培訓(xùn)，將現(xiàn)行的一些稅收政策和市場(chǎng)現(xiàn)狀以及財(cái)務(wù)操作手段進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，還有在新形勢(shì)下的財(cái)務(wù)管理所必須具備的網(wǎng)絡(luò)操作技術(shù)，將一切涉及到財(cái)務(wù)管理工作的相關(guān)技術(shù)做好普及，確保工作人員在進(jìn)行實(shí)際操作時(shí)能夠不出問題，確保財(cái)務(wù)工作的順利進(jìn)行。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著營(yíng)改增的持續(xù)推進(jìn)，其影響范圍也在不斷地?cái)U(kuò)大，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)在這一大背景下也不可避免的受到了影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要正確的認(rèn)識(shí)到政策所帶來(lái)的影響，正確的認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增所帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，讓企業(yè)在這一大背景下不斷地做出調(diào)整，讓企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷地進(jìn)步，不斷地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：盧二團(tuán) 西安曲江大明宮建設(shè)開發(fā)有限公司；劉薇 西安曲江新區(qū)管理委員會(huì)）endprint