寶地集團響應中央的樓市號召

張立娟

建廣廈萬間，造人類暇褔一直是寶地集團的重要企業文化。近幾年來本公司執行政府惠民政策令、讓棚戶區百姓跟城市市民一樣入住高樓大廈，同時去除本房地產企業的存量房。迅速回籠資金降低財務杠桿，寶地集團下屬拆遷公司成功安置棚改居民千家萬戶。同時響應政府租購并舉的號召，寶地集團推行租購并行的方針，將大型商業地產劃分若干獨立空間，分期收取租金，已經實現了種樹摘果，年年歲歲有收成、“源頭活水”淵遠長流大喜成效。

一、寶地集團“拆遷大部隊”棚改進行時的背景支撐如下

2016年3月5日的李總理政府工作報告如下：推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展。今年棚戶區住房改造600百萬萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存。，把符合條件的外來人口逐步納入棚改房供應范圍。

化解房地產庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，把房地產的閑置市場擴大到非戶籍人口。

同時在政府報告中也說明：經適房、公租房、限價房這些保障房，沒有棚改房重要。很多中小城市，以前被上級、上上級、上上上級，強制性的建那么多保障房，結果現在卻分配不出去，形成大量空置，還占有資金，當地政府到了有作為的時候，提高棚改貨幣化安置比例，有利于去庫存，其實過去的這兩年多時間，各省級政府和城市政府，紛紛出臺相關政策，加大力度，甚至有些地方干脆完全實行貨幣化安置！讓拆遷戶拿著錢去市場上買房！

與2014年和2015年相比，今年報告中對房地產的利好減弱，但繼續唱戲。2014年提出“針對不同城市情況分類調控”，其后半年左右時間內，多數城市取消限購限貸限價等，堪稱大利好！2015年提出“支持居民自住和改善性住房需求”，堪稱巨利好！而今年政府報告，沒有很強的利好信號，但仍有弱信號：“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存”。

2016年-2017年以致展望的2018年我們寶地集團會借此巨利好的東風，在遼寧省錦州市棚戶區點點布局，處處開花。

二、寶地集團“拆遷大兵團”的棚戶區改造開展的如火如荼

2017年上半年，拆遷公司根據集團整體戰略部署和經營管理計劃，堅決貫徹落實“棚改開發”經營模式，嚴格踐行“搶機遇、拼回款、殺成本、化風險、嚴管理”的指導思想，以責任狀指標為工作基點，在各項目公司以及集團相關部門的通力協作下，經過全體同仁的共同努力，拆遷工作取得了顯著成果。

（一） 指標完成情況

上半年完成協議簽訂1405份，實現回款4.4億元。主要工作如下：：

1.松山區域公司重點消化集團庫存房源；

2.太和區域公司重點圍繞棚改指標及鎖定區域制定征收補償方案和預簽約準備，為2018年棚改開發奠定基礎。用創新思路解決棚改回款路徑，可確保順利回款1.6億元。改變以前的籌資借款方式為銷售庫存變現沉淀資金，實現自有貨幣流回籠。降杠桿不是坐地空喊。

3.古塔區域公司以專業團隊模式輸出專業服務，得到政府認可。

4.凌河區域公司籌劃操作項目的回款工作和新項目的探索均有突破性進展。

5.濱海區域公司迅速完成85.2%的簽約比例，棚改貸款評審順利通過。

（二）下半年主要工作措施

下半年努力完成1600份協議任務，爭取超額完成

1.加強對2017年已申報棚改指標的錦娘路西、百官、東王屯、濱海等棚改項目業務指導，圍繞指標，有效分解落實到實際經營中，爭取超額完成棚改目標。

2.與各區政府及征收部門有效溝通，實現主營業務回款300萬元，降低資產負債率5%，實現去杠桿。

三、寶地集團開展租售并行的“去存量房”政策有如下政府報告支撐

2016年3月5日李總理政府工作報告如下：要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

四、黨的十九大有關樓市方面的信息

（一）具體條文

1.“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

2.“堅持在發展中保障和改善民生?！?/p>

3.“保持土地承包關系穩定并長久不變，第二輪土地承包到期后再延長三十年。”

（二）本集團下屬拆遷公司深入理解并已執行到位或將執行到位

十九大這份報告高屋建瓴，其中的每一個字都影響到我們生活的方方面面，關于房地產的部分，解讀如下：“住房不炒”這條原則：這當今中國政策表達的最高規格，至少要指導我國5年甚至更長時期的方向。時間非常緊迫，非常緊迫！多主體供給、多渠道保障：國有土地開發、存量土地利用、集體土地上市等新老辦法一起用！政府主導，國企資金，社會資金一起跟進，國企民企業一起上。租購并舉：意味大力發展租賃市場，“住有所居”，重點在“居”，它的含義包括“租”和“購”同等重要，在當前國情下，甚至可以說租更重于購。有勝于無、多勝于少。“讓全體人民住有所居”此處為政治承諾。摸索、探索中發現問題及時解決，此處強調的“保障”更多的是針對社會底層，政府把房子放到了生活必需品的位置，改善民生是目的。

此處更多的是為房產稅做準備，這兩天在老晉房產觀群里聽課的朋友們都知道，難處在哪里。簡單的說，稅源和財政支出的矛盾、征收和開征條件的矛盾、法理的矛盾等等，都需要逐步解決。（作者單位為錦州寶地建設集團有限公司）