房地產企業融資策略

吳育云

房地產行業屬于資本密集型的行業，具有前期資金投入大、資金周轉要求高等特征，需要足夠多的資金進行周轉，僅僅依賴地產企業自身的資金儲備，是無法滿足投資和發展需求的，因此需要進行適度融資，合理利用自己杠桿。當今，房地產企業的融資規模在不斷擴大，其融資的主要方式為銀行信貸、信托融資，股票融資債券融資的方式相對來說還是比較少的。

一、房地產企業融資中存在的問題

（一）金融環境的制約

其一，國家政策在近期加嚴。商業銀行、信托公司是房地產企業融資的最主要合作伙伴?！蛾P于規范銀信類業務的通知》的出臺，明確嚴禁銀行、信托違規進入房地產行業，加強相關融資的前端管控與審核。另外，銀行在給房地產企業做信貸融資前，要對企業進行審批，就是要求企業符合相關國家標準的要求，且審批的周期很長，不利于企業資金的周轉。近年來，由于新的金融法律條文的出臺，房地產的債券及信托融資越來越嚴格，有的房地產企業因為某項不符合要求，就失去融資的資格。其二，金融市場的約束。我國金融市場在高速發展，但是相關金融政策卻沒有跟上發展的步伐，很多金融產品沒有健全的信用保障制度，市場對新型的金融模式缺乏有效的監督管理，阻礙了金融產品在市場中的運用，也就制約了房地產企業融資的途徑。

（二）企業缺乏完備的財務制度

當今，我國很多的房地產企業在企業規模上還不夠大，對比一些較大的房地產企業而言，中小型的房地產企業在財務制度上，就不會很完善，比如財務部足夠時間及能力去編制企業的融資。此外，一些房地產企業為達到籌集資金的目的，盲目擴大企業規模，反而使得企業的資產負債增加，負債經營后就需要不斷補償債務，償清后繼續舉債，這樣的惡性循環使得企業的財務風險不斷增加，也不會形成資產的增值，企業發展也就裹足不前了。一些房地產企業的融資預算采取的步驟仍為：上級提出任務、財務部進行核算、向銀行申請貸款，企業缺乏縱觀全局的掌控技術人員，采取的還是粗放式的制度，組織領導水平還不夠先進科學。

（三）房地產企業籌集資金能力低

房地產企業所投資的每個項目都有其風險程度，因此，企業的盈虧情況與其自身資金儲備量息息相關，一般都會核算控制好自有資金。當前，很多房地產企業在自有資金的投入上，其百分比不超過總資金的25%，這當中還有很大一部分是商品房預售的銷售金額。自有資金的不足很大程度上會影響到銀行放貸，這樣房地產企業的資金鏈很容易產生斷裂。此外，自有資金籌集不足，負債率上升，那么企業經營業存在很大的風險。

（四）房地產企業融資渠道窄

當今世界各地，針對房地產的融資渠道紛繁復雜，但中國政府對這些渠道的監管很嚴格，尤其是海外的投資審核監管更是難上加難，海外對地產投資不僅門檻高、對金額也有限制。一些融資需要通過股權實現，但是國內很多中小型的房地產企業，還不具備上市的資金規模，因此融資情況很受限制。當前，企業一般有兩種方式實現融資，第一就是銀行信貸，前文已經提過，銀行門檻高，一般地產企業很難得到融資；第二就是民間借貸的方式，但其最大的缺點就是利息過高，這大大增加了企業的負債率，影響其資金周轉，融資的效果也很差。

（五）資產負債比率大

眾所周知，房地產的開發工程量大，項目周期長，所需的資金也十分可觀，企業如果僅僅靠自有資金周轉，就沒有發展的可能。房地產企業要保持自身在競爭中不倒，就不得不采取融資借貸的方式，很多時候只有民間借貸，這樣就會產生很高的資產負債率，融資成本就增加了，企業發展中的風險也大大增加。

二、房地產企業的融資策略

（一）積極引進外商投資

國外資本目前在我國房企投資比例不到1%，這種狀況已經維持了較長時間，因為房產是我國支柱產業之一，而且這個行業有著較大的波動性，對于資金方面國家有著嚴格的管控，而國外資金不能很好提供支撐，因此引進外資并不是很容易的事情。另一方面，外資作為拓寬融資渠道的有效方式，未來的增長潛力非常大，這就需要國家在未來發展中，進一步完善房產行業的資金運作，在不斷的發展中，及時讓政策適應市場的需求，讓房產行業的發展逐步的穩定成熟，如果房產具有良好的前景，就會吸引越來越多的外資加大相關的投資，房產行業也會由此煥發出新的生命力。另外，房產企業除了讓外國資本直接投資外，利用外商間接投資也是不錯的方式，企業也可以積極的想辦法來獲得國外資本的關注。

（二）財務制度的完善

財務管理信息是投資人了解企業的主要方式之一，因此讓財務信息更加可靠、真實，就能夠給投資方建立可靠的企業形象，讓投資人對企業能夠有更全面的了解，這就需要企業需要不斷提高財務人員的業務水平和能力，培養財務人員負責及守信的意識。另一方面，企業需要積極維護自身的形象，不留有不良的信用記錄，把自身的發展情況和獲得的知識技術產權等信息及時介紹給銀行等信貸機構，建立誠信經營的印象，這樣銀行等機構就可以更方便的了解企業，同時也為逐步拓寬自身融資渠道建立了很好的條件。

（三）做好預算工作

在進行融資活動前，企業應該先要進行合理的規劃，規劃應該符合企業發展的總體戰略目標，全方位進行相關的研究和商討，讓所確定的融資目標盡量貼近于企業當前的客觀實際。規劃的首要條件就是確定相關的預算。不能夠單獨有財務人員關起門來確定，也不是幾個人之間簡簡單單核算就能確定的，這個還是需要每個相關部門之間充分溝通及協調來進行，各個團隊及部門通力合作才能進行，應當安排主要負責人對預算工作進行組織和協調，和每個部門的業務負責人充分溝通，這樣才能讓各個成員對于這項工作的作用更加重視，讓最終的預算和實際情況不會出現太大偏差，資金的利用率得到顯著提升。

（四）擴充自有資金

資產負債率維持在合理區間，可以讓財務的杠桿效應得到更好發揮，通常認為會給企業的不斷發展提供更強的動力，不過，當資產負債率超過限度時，企業所面臨的財務風險也是非常大的，可以說給企業的發展甚至生存都帶來了一定的隱患。所以，特別是房產企業需要重視自由資金的來源，使得不斷的發展及擴大，這才是企業發展良性循環的保障，大中型企業可以使用多種方式來平衡資產負債率高的壓力，比如引入新股東、原始股東進行增股等方式。

（五）建立多元化融資渠道

確定了企業的資金預算后，就需要選擇適合的融資方式，就要進一步拓寬企業的融資渠道，不依賴于銀行貸款的方式，不斷降低企業融資的風險。房產企業需積極跟進國家政策的向導，緊緊把握國家所鼓勵的融資渠道，國家目前對于資本市場大力提倡，縮小間接的銀行融資的渠道。比如民間貸款、股權融資、上市、和大企業的合作、增加自由資金及同等企業聯營的方式等。一方面這些渠道可以有效拓寬企業資金的來源，同時也分散了企業融資所引起的潛在風險，讓企業風險降低。另一方面，也給民間閑散資金有了合適的投資渠道，使得金融市場的進一步發展提供源源不斷的動力。

（六）提高業務人員的綜合素質

房產企業有著復雜的財務人員構成，有著較高的人員流動性，而員工的工作質量好壞直接關系到企業目標是否能夠很好的實現，因此對于員工的待遇福利等需采用合理的方式來進行保障，特別是對于企業的核心骨干人員需制定特別的鼓勵計劃，激勵他們給企業融資管理建言獻策。此外建立規范合理的財務人員崗位職責也非常有必要，讓員工能夠敬崗愛業，把有關的業務人員的獎金、崗資進行結合，鼓勵員工不斷學習探索新的業務知識。

三、結語

本文筆者根據自身多年行業工作經驗，總結了幾點房地產企業融資存在的幾點問題，并提出了幾點建設性的建議。望從事相類似工作同行對此有所收獲與啟發。（作者單位為海南碧桂園房地產開發有限公司）