新形勢下房地產企業管理會計應用問題

樊鷺

我國的房地產行業歷經三十余年的發展，已逐步形成標準的成本管理體系。管理會計在國內大型房地產開發企業中得到推廣應用，但對中小型企業而言，其重視程度相對不足。文章分析了房地產企業的財務特點以及管理會計在房地產企業中發揮的作用，指出了目前管理會計在房地產企業應用中存在的問題，并給出相關建議。

一、房地產企業的財務特點

由于房地產企業的特殊性，在財務方面也相應的有著區別于其他行業的特點。從財務的角度表現在現金流、盈利和銷售風險三個方面。因為房地產企業開發產品投資金額較大，現金流的問題就成為企業維持日常經營活動的關鍵，面對這樣的狀況現金流的穩定被視為房地產企業財務管理的重要內容。然后就是盈利風險了，在工程施工過程中，企業簽訂的合同一般都只是暫定價格，最終的價格一般都要在工程竣工決算后才能敲定。但根據現實情況，一般工程完工后房地產企業與施工單位在結算時往往會存在這樣或那樣的差別，引起不同程度的爭議。房地產企業項目利潤的核算只能放在竣工結算之后，而平時關于利潤的一些預測在很大程度上會存在誤差。對于銷售風險而言，房地產企業的主要業務就是建房、賣房。這樣的不動產可變現能力相對于其他產品而言較弱，如果企業經過長期建設的產品不被市場、廣大客戶接受，但開發的產品又不能修改，造成產品積壓，變現困難。還有就是國家的金融政策對房地產銷售影響很大，現在很多消費者大多都是通過在銀行辦理的按揭支付購房款，當銀行按揭貸款的相關政策有所改變時就會直接影響產品的銷售。然后就是資金的管理，房地產開發需要大量的資金的維持，僅依靠房地產企業自身的資金肯定不能滿足工程的需要，這就需要向銀行融資貸款，而融資貸款也是存在一定的風險的。

目前，房地產行業面臨的主要矛盾是供需錯配。例如，在一線和部分二線城市中，房地產市場供不應求，價格快速上漲，但三、四線城市的去庫存壓力卻越來越大，市場結構處于失衡狀態。此外，由于之前的房地產市場的行情很好，很少有人重視新技術、新模式的應用，但在目前的市場下，企業一方面要從改善供給結構的角度，在提高供給質量的前提下開拓產品創新的維度；另一方面要提升供給效率，增強產品的適應性和靈活性，強化企業專業服務的能力。

在提升供給效率方面，傳統的企業主要扮演開發商的角色，但隨著市場的逐漸發展，越來越多地涉及管理者和服務者的角色。尤其是對一些大型房地產企業來說，都不可避免地要完成從開發商到資產管理者的轉型，拓展更豐富的功能。此外，不少企業還拓展了社區服務的領域，通過升級社區服務來挖掘存量市場的價值。也有一些企業在向提供金融服務的方向努力，房地產金融的創新能夠有效地從供給側降低行業的杠桿，有利于促進房地產行業的可持續發展。

（一）營改增對房地產企業的影響

自營改增實施以來，對于房地產企業來說，不動產抵扣帶來雙重利好：一方面不動產納入抵扣范圍，使得地方企業有了新一輪投資熱情和不動產采購的需求，有助于“去庫存”和打開商用房市場空間；另一方面，對企業的土地成本也可以扣除了，自身稅負降低了。與此同時，房企也面臨著諸多挑戰，這一過程進一步加劇了行業企業優勝劣汰，為房地產業集中度更高打下基礎。

營改增之后，房地產公司的招標采購模式及成本核算方法發生改變，公司的成本管控面臨不少挑戰。那些從正規渠道獲取土地，取得合規土地票據的，上下游供應商正規健全，內部管理完善的房地產開發企業實際稅負相對營業稅確有降低，生存空間就會加大；而一些規模小、議價能力弱、生產經營不正規的房地產企業將面臨嚴峻考驗，這會倒逼行業進一步優勝劣汰。

二、管理會計在房地產企業中發揮的作用

（一）促使企業更加及時地做出高效、準確的決策

房地產企業的財務特點使得企業管理層的公司決策變為關鍵。通常準確、高效的決策需要企業管理者綜合考慮，從整體的角度出發，根據當前的經濟形勢再結合企業既定的經營目標出發，最終做出較為合理、準確的決斷。管理會計作為一種會計工具，在企業管理層分析決策時可以提供各種不同方案的分析資料，讓決策者能夠更直觀的選擇出哪種方案最佳。簡單來說，管理會計在企業的整個經營決策過程中，發揮最多的就是提供咨詢服務或決策分析功能，企業決策因為管理會計的介入更加科學、合理。

（二）有效控制房地產企業運營的各個過程

房地產企業的項目建設周期相對較長，在項目實施過程中的控制與管理需得加強。作為貫穿企業整個經營活動始末的會計工作，管理會計能夠在各個運營過程中進行控制并且起到監督管理的作用，調整、指導或直接干預整個經營活動，使之能夠按照既定計劃進行。管理會計的控制活動在房地產開始執行或實施項目時就已經開始了，管理會計想要控制企業的經營活動就必須未雨綢繆，把項目開展前的規劃與項目過程中的控制力相結合，也就是說在項目開始前要根據計劃和預算把標準、預期要達到的目標先確定下來，以便于在項目進行中存在差錯的時候可以及時的改善，使經營活動得以順利進行。

（三）對企業的經營業績進行考核與評價

企業經營業績的考核是將企業經營業績的實際與預算做比較分析，然后根據比較結果評價企業部門或個人的業績，獎罰分明。管理會計的運用可以完善企業的績效考核制度，還能事先通過預算等相關指標數據明確工作人員的職責所在，引導計劃與任務的執行。

三、管理會計在房地產企業應用中存在的問題

目前房地產企業存在最為明顯的問題就是大多數房地產企業的高層管理者認為工程部、銷售部以及營銷部才是企業的一線重要部門，而財務部門充其量也就是個二線角色，工程總監、銷售總監在企業中的影響力要遠遠大于財務總監，單單從薪水待遇方面就可以看出兩者間的差距。而且在日常的工作中，財務總是不被重視，不論是企業招標，還是簽訂合同、制定經營決策都看不到財務人員的身影，形同局外人一樣。這足以證明許多房地產企業高層認識不到管理會計在企業管理中的重要作用，財務機構設置層次混亂，權責不明確，管理制度更是漏洞百出。而且許多財務人員本身職業素養不高，業務能力欠缺，風險意識薄弱，對管理會計的理念知之甚少。企業的管理會計工作事實上是由企業高層的意志來決定的，因為管理會計本身就是為企業管理者制定決策提供服務的。所以，企業高層的管理思想，將直接決定一個企業的管理水平。

造成這種情況的原因是多方面的。就企業的管理模式而言，很大一部分企業的所有權和經營權是高度統一的，企業的經營者就是投資者，這種模式必然給企業的財務管理帶來重大的負面影響。再有，企業管理者因自身能力的欠缺和管理水平不高所限，致使管理思想落后，并沒有把管理會計納入企業管理模式中，與先進的管理理念存在巨大差距，使管理會計得不到應有的重視。

四、加強管理會計在房地產企業應用的建議

（一）財務管理人員加強學習、提高業務水平

首先，企業應重視財務管理人員的學習，定期有針對性的進行業務培訓，提高業務水平，不斷更新管理會計理念，更好的服務于企業。同時，企業在招聘財務人員時，應重視財務管理人員的自身素質，為企業提供新鮮血液，增強創新能力。

其次，建立獎懲機制，鼓勵財務人員積極參與企業的財務管理和經營管理，為企業的發展出謀劃策。其中最重要的是要培養財務人員的財務創新意識。由于財務工作分工明確，一人一崗，雖說可以提高工作效率，但長此以往財務人員會感覺枯燥乏味，只是機械性的工作，就會在創新方面出現很大的問題。而創新能力又是財務人員必不可少的能力。在日常的財務管理工作中，企業要充分調動財務人員的工作積極性，鼓勵財務人員要不斷的實踐創新，尤其是要培養財務人員自主創新的意識，這樣才能使企業的管理水平得到不斷的提升。

最后，對財務崗位定期進行業務考核，引入競爭機制， 形成優勝劣汰的良性機制，使全體財務人員有一種危機感，促使其立足自身崗位，刻苦鉆研業務，不斷提高其自身的財務素養，使財務人員的責任不僅限于簡單的對企業資金、資產的記錄，其工作重點應放財務分析、財務預測、成本控制等方面上，站在更高的角度對企業的經營活動進行分析，并提出有建設性的意見和建議，為企業的長遠健康發展貢獻一份力量。

（二）房地產企業要結合實際，增強資金管控能力

在金融危機及宏觀調控的雙重沖擊下，房地產業進入周期性調整階段，市場整體表現低迷，房屋銷售不暢，同時稅收政策日趨完善，這些都直接或間接地壓縮了中小房地產企業的利潤空間，進而影響到企業的長遠發展。對絕大多數房地產企業而言，企業應根據自身的實際情況在日常財務工作中運用財務分析、財務預算、內部控制、成本控制等手段，增收節支，從管理中出效益，真正發揮管理會計在企業管理中的核心作用。對于絕大多數的房地產企業來說，在現有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下，應積極開拓新的融資渠道，找到真正適合自己的融資模式，一般可采取這幾種方式進行融資，例如積極發展民間融資、房地產委托貸款、進行合作開發、成立互助聯合擔保機構、典當融資、產權交易等，這些融資方法對于地產企業而言都具有可操作性，每個房地產企業都應該結合企業自身的實際情況選擇適合自己的融資模式，增強企業融資能力。（作者單位為鄭州升達經貿管理學院 會計學院）