淺談運用機會成本法進行土地評估的理論

李燕玲

[摘要]隨著我國經濟體制的不斷改革，我國土地市場改革深化力度不斷加大，傳統的土地估價方法不再適用于當代審核的發展。由于傳統的估價方法缺少適合評估公共建筑用地價格的理論體系，因此，本文圍繞運用機會成本法進行闡述，分析了其在土地評估理論中的運用。

[關鍵詞]機會成本法；土地評估；理論

隨著土地制度的改革，我國土地價格評估制度不斷發展，機會成本法不屬于一種新的土地估價方法，而是種估價的新思路，企業在運用機會成本法的過程中，必須提前確定適宜用途，從而充分發揮機會成本法的優勢。

1、機會成本法的理論基礎

運用機會成本法進行土地估價的動因包括：在當代社會中，我國土地價格評估的基本估價方法主要包括以下幾種方式：基準地價系數修正法、剩余法、路線價法、市場比較法、收益還原法等，同時，這些方法有著不同的適用范圍。在當代社會中，我國城市化進程不斷加快，有關土地估價理論與方法的研究力度越來越大。其中，研究方式以基本估價方法為主，在估價方法的基礎上創新了很多內容。機會成本屬于經濟學中的重要概念之一。從經濟資源的稀缺性角度出發，學者們提出了機會成本的概念。當企業在運用經濟資源生產產品的過程中，這些資源不能被同時由于其他的生產用途方面。因此，這個企業在獲取的收益的過程中，付出了一定的代價。該代價為放棄用相同的經濟資源來生產產品。

機會成本的概念屬于當代社會中全新的土地估價新思路。土地作為一種稀缺資源，土地的總量是有限的，同時具有不可再生的特點。從理論的角度出發，當人們茌開發土地的過程中，可以為土地設置不同的用途。由于我國的城市土地利用實行規劃制度，因此，土地的用途是提前設定好的，具有排他性的特點，在短期內的用途為固定的，但是，從長遠的利益出發，土地用途可以進行改變，因此，當土地作為一種用途被人們使用的過程中，代價為放棄將土地作為其他用途。在公共建筑用地的過程中，土地利用期間，并非以土地在該區位的最佳收益用途來設定土地的用途，因此，為了公共利益最大化，不得不犧牲土地公共用途價值或者土地的真實價值。根據該原理，人們可以充分發揮土地利用的機會成本的優勢，來有效評估公共的建筑用地價值。生產要素在其他領域中，所得到的最高收入為其機會成本。這一概念屬于經濟學的范疇。但是，將該理論引入土地評估時，并非將土地能產生的經濟收益用途作為其機會成本。土地屬于自然經濟歷史的綜合體，因此，全部構成要素的綜合作用對土地的性質和用途起主導作用，但是，也會產生某些問題，例如：與周圍環境不協調、污染問題，直接降低了土地價值。因此，人們在運用機會成本法評估土地價值的過程中，不能將最高收益的用途作為評估土地價值的因素，而是將該土地最適宜的方式設置為特定用途，該方式屬于運用機會成本的重要步驟。例如：某土地的用途為學校用地，同時該地屬于該市的商業中心，周邊建筑為商場，該地的條件十分適合作為商業區域，但是，周圍商業用地屬于飽和狀態，企業不應用商業用途作為其機會成本。土地的機會成本法估價思路為：根據土地的實際情況，首先選擇該土地如果不被設定為公共用途時，最適宜的用途，同時，在該用途下較為有效的利用方式，通過對該用途下的土地價格開始評估，根據土地的實際情況對評估資金進行修改，從而將最終結果設置為待估土地的機會成本數值。

2、機會成本法的假設條件、適用范圍

2.1機會成本法的假設條件

機會成本法估價思路在應用過程中，必須滿足一下幾個假設方面：假設土地市場屬于開放的市場，同時，各市場參與者在市場中的地位平等；假設土地權利擁有者屬于理性經濟人，追求經濟利益最大化；假設土地用途在后期能夠自由轉換，不會受到很多條件的限制。

通常情況下，機會成本法在應用的過程中，對市場化程度與土地各用途間的自由轉換提出了較高要求，因此，機會成本法在應用的過程中，必須滿足上述條件，否則，不能充分發揮機會成本法的優勢。值得注意的是，假設條件屬于較為理想的狀況，與現實情況會產生不符。在當代社會中，我國土地市場并非十分開放的市場。我國土地使用制度已經進行了改革，但是，土地的所有權依然被國家控制。當企業熟悉理性經濟人的假設條件后，還需要重視以下內容：由于個人主觀具有差異性，因此，在實際生活中，經濟人的行為具有差異性。但是，多數經濟人會付出最小的代價，去追求最大的經濟利益。土地權利的擁有者會希望從最大程度上獲取土地利益，因此，機會成本法的應用前景較為廣闊。

土地用途雖然具有很多可能性，但是，這種用途的轉換缺乏自由性，因此，存在很多限制條件，包括：相鄰土地的影響、規劃條件、土地地質條件等。同時，茌當代社會中，我國實行最嚴格的土地用途管制制度，土地的用途會提前確定，當土地的用途要進行變更時，必須經過很多申請與審批。因此，在實際運用過程中，企業必須充分考慮法律法規、限制條件等，從而選取較為適宜的用途、最有效的利用方式。當條件受到限制時，機會成本法的運用將會受到限制。但是，當估價目的并非為轉讓時，可以將目的設置為：為國家征稅作為土地權力所有人取得利益等。在這樣的情況中，可以不重視這種用途轉換的限制，而是運用假設用途來評估土地價格。

2.2機會成本法適用范圍

很多假設條件在現實中不能完全實現，但是，在某些特定條件下，有些限制條件存在被突破的可能性，因此，機會成本法的估價思路具有廣闊的前景。土地具有用途多樣性的特點，因此，不同的利用方式將會為權利人帶來不同的經濟收益，通常情況下，土地權利人希望從其所占有的土地上獲取最大的經濟收益，同時，會將滿足這一目的確定為土地利用方式的主要條件。因此，在土地進行估價的過程中，不應重視現實的使用狀況限制，而是重視在不通過的情況下做出正確的判斷。

結語：

綜上所述，本文圍繞機會成本法對土地評估的進行闡述，分析研究了當代社會土地現狀與存在的問題，提出了適用范圍的研究概念、在估價實務中的具體應用等，希望能給相關企業借鑒意義。