房產稅改革對房價的主要影響及完善策略研究

何婧瑩

[摘要]隨著時代的發(fā)展與社會的進步，城市化進程不斷加快，人們對于住房的需求日益旺盛。在這種背景下，不論是開發(fā)商的過度壟斷還是市場監(jiān)管的缺失，都導致房地產市場供需矛盾沖突加劇，房價過高妨害了房地產市場的正常發(fā)展。論文結合筆者研究，從房產稅改革對房價的主要影響分析入手，探討了完善房產改革的具體策略。

[關鍵詞]房產稅改革；房價；影響；稅制完善

社會經濟的發(fā)展推動了城市化進程的不斷加快，在這樣的背景下房地產建設日趨繁榮，如何有效調控房價，保障房地產市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展成為人們必須思考的問題。房產稅改革作為政府推行的調控房價的重要手段，不論是從長期還是短期來說都是十分有效的。在實踐過程中，我們必須認真分析，找到有效的措施進一步完善稅制，才能進一步確保房產稅改革對房價的有利影響，維護房地產市場的健康與穩(wěn)定。

1、房產稅改革對房價的主要影響分析

1.1從長短期來看房產稅改革對房價的影響

從短期來說，征收房產稅對于有剛性需求的消費者來說影響不大，但是因為征稅后投資者投資的成本提升，因而投資性的需求將會減少，這樣就能夠對一路上揚的房價有一定的抑制作用。但是從男—方面來講，因為房地產開發(fā)的周期較長，因而短期影響并不會對房地產供需關系有較大的影響。

如果從長期來看的話，因為第二套房成本的提升，部分消費者自然會降低購買的欲望，一部分多房擁有者會出售手下多余的房屋。市場上房屋供應的數量就增加了，但是租房價格則會上漲，租房供需矛盾又會顯現。因而從長遠來看，房產稅改革對房價的抑制效果不明顯。

1.2房產稅改革對房價的影響是間接的

實踐證明，房產稅改革對于房價的調控是有效果的，但是這種效果卻不是直接的，以較為間接的方式影響房價。以上海為例，上海2011年開始進行房產稅試點改革，隨后其平均房價與往年相比下降了754/m2左右，但是出現的這種影響我們很難直接、果斷的說就是房產稅改革所影響的。這種間接的影響體現在方方面面，它不直接地作用在房價上，但是最終會以其他形式呈現、反應出來，確保房地產市場的穩(wěn)定，對房價進行一定程度的調控。

2、完善房產改革的具體策略

2.1適度擴大征稅范圍

要想進一步完善房產稅改革，擴大其對房價調控的影響，就必須適度擴大征稅的范圍。在對自有住宅進行征稅時，征稅對象除了新購置的增量房以及高檔的商品房以外，還應該對已存有的普通商品房和存量房進行征收。這樣一來，房產稅對房價的調控效果就會十分顯著，避免了住宅投機行為的發(fā)生，更能夠體現稅收的公平。另一方面，要結合實際情況，有針對性地將征稅范圍擴大到行政區(qū)內，不論是農業(yè)房、商業(yè)房還是工業(yè)房都可以適度征稅。需要注意的時，在對此類對象進行征稅時，必須考慮實際的經濟情況，保證地區(qū)間征稅的合理性。

2.2科學設置相應的稅率

實踐證明，在各個試點區(qū)推行的房產稅改革方案設置的稅率雖然具有針對性，但是稅率較低，效果不甚明顯。為此，筆者認為在完善房產稅改革時可以結合各地的實際情況適當地調整稅率。首先，中央確定基準稅率后按照標準將稅率進行不同層次的劃分，然后各地方在綜合房產位置、用途和性質后選擇相應的稅率層次，確保稅率的合理性與靈活性。其次，在征稅時要適當照顧到困難群體，降低首套普通住宅的征收稅率，第二套普通商品房及高檔住宅則按照要求施行累進稅率。

2.3完善房產評估體制

第一，要建立專門的房產評估機構，對該機構的資質進行嚴格的審批，保證房產評估機構可以真正為房產稅改革服務。第二，有效培養(yǎng)人才，為房產評估工作服務。人才培養(yǎng)可以從兩方面著手，既可以對現有工作人員進行培訓，也可以從校園中選拔相應人才。人才培養(yǎng)與選拔后需要對其加強管理，確保其能夠真正發(fā)揮作用，履行職責。第三，評估方法必須科學、恰當。這就要求政府機構能夠引進先進的技術，借助評估軟件程序等進行科學浮估，進一步優(yōu)化評估的流程，保證評估的權威性。最后，以完善的法律作為輔助，對各種評估行為進行約束，避免出現違法浮估行為。

2.4健全房產登記制度

要進一步健全房產登記制度，擴大登記范圍，保證登記的全面性。這就要求我們的房產登記能夠覆蓋城鄉(xiāng)、覆蓋有產權房和無產權房，并實現登記信息的全面與準確。健全房產登記制度還要做到各部門的聯合協作，充分發(fā)揮各級政府和部門的作用，實現房管部門、稅務部門等部門通力合作，推動房產稅改革的發(fā)展與完善。

2.5加大房產稅監(jiān)管力度

只有強大、完善的監(jiān)管制度與措施才能進一步推動房產稅改革，實現其對房價的調控。而要想加大房產稅監(jiān)管，就應該從以下兩個方面入手：首先，將房產稅評估體系公開到網站上，這樣一來群眾就可以憑借此機制對房產進行評估，以便及時掌握房產價值，如果對房產價值有疑問的話還可以上訴。其次，對房產稅征繳后的使用情況進行監(jiān)督與評議，相關部門要及時公開稅收支出，以便群眾對其進行監(jiān)督。與此同時，要規(guī)定房產稅收入的使用途徑，強制要求其必須用在保障性住房建設之中，一旦發(fā)現不符合規(guī)定就進行投訴。實踐證明，這種方式可以加大對房產稅征收的監(jiān)管力度，保證房產稅改革的進一步完善與發(fā)展，從而提高其調控房價的影響力，保障我國房地產市場的穩(wěn)健發(fā)展。

結語：

綜上所述，城市化的發(fā)展離不開房地產市場的支持，房地產市場的穩(wěn)定與人們的生活息息相關。也正是因為如此，如何調控房價，保障我國消費者的合法權益成為人們必須思考的問題。在調控房價，穩(wěn)定房地產市場方面房產稅改革能夠發(fā)揮巨大的作用，在后續(xù)的推廣中，必須放眼于征稅范圍、稅率、房產評估以及房產登記等領域，從而進一步發(fā)揮房產稅改革的作用，確保我國社會經濟的健康、穩(wěn)定發(fā)展。